Пользование жилыми помещениями в домах (квартирах) частного жилищного фондаЖилые помещения собственник может сдавать в наем-аренду. Договор найма является двусторонним. Он принадлежит к числу консенсуальных договоров, то есть таких, которые создают права и обязанности с момента достижения согласия сторон. Сторонами выступают наймодатель (собственник жилого дома) и наниматель. До жилых помещений, которые можно сдавать в наем, кроме изолированных относятся и неизолированные - проходные комнаты и их части. По проекту нового ГК такие помещения могут передаваться в аренду только по краткосрочным договором найма, до 1 года (ст. 869). В домах, принадлежащих гражданам, жилые помещения могут сдаваться внаем на определенный срок или без его определения. При наличии потребности в жилье собственник дома (квартиры) должен предупредить нанимателя о предполагаемом расторжении договора за три месяца (в случае заключения договора найма без определения срока). Это предупреждение является юридическим фактом, который выступает как необходимое условие расторжения договора найма жилого помещения. Для обеспечения прав собственника (наймодателя), оно может осуществляться через нотариальную контору, а при ее отсутствии - через исполнительный орган соответствующего местного совета. В этом случае оно подтверждается свидетельством о его передаче и является предупреждением нанимателю. С прекращением договора найма жилого помещения прекращаются права и обязанности сторон, в том числе и право нанимателя и членов его семьи пользования жилым помещением. Наниматель обязан освободить помещение, которое он занимал. В случае отказа он подлежит выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения. Прекращение договора найма влечет выселение не только нанимателя, но и лиц, с ним проживающих. Отсутствие предусмотренного ст. 168 ЖК предупреждения о расторжении договора жилищного найма является основанием для отказа в иске, а не в принятии искового заявления. Правоотношения, возникающие между владельцем жилья в частном жилищном фонде и нанимателем регулируются в целом нормами Гражданского кодекса. Вместе с тем гражданское законодательство применяется с учетом требований Жилищного кодекса. При рассмотрении споров, связанных с пользованием жилыми помещениями в домах и квартирах, принадлежащих гражданам на праве частной собственности (о выселении, право пользования и т.п.), следует исходить из норм гл. 6 разд. III ЖК о пользовании жилыми помещениями в домах (квартирах) частного жилищного фонда. Нормы гл. 2 настоящего раздела ЖК о пользовании жилыми помещениями в домах государственного и общественного жилищного фонда в жилищных отношений в частном жилищном фонде применяются в случаях, когда в гл. 6 ЖК есть ссылки на них (например, ст. 116 ЖК применяется относительно выселения членов семьи собственника, которые не являются участниками общей собственности на данное жилье) или когда похожие жилищные отношения не урегулированы нормами гл. 6 и применения к ним норм гл. 2 не противоречит содержанию (примером может служить ст. 98 ЖК, которая устанавливает судебный порядок выселения временных жильцов). Предусмотренные ст. 168 ЖК ограничения по расторжению договора найма жилого помещения в частном жилищном фонде по требованию собственника (наймодателя) не является нарушением закона о защите права собственности. Собственник не может быть противоправно лишен права собственности или ограничено в этом праве. Он сам распоряжается имуществом на условиях, установленных законом. Такое осуществление владельцем своего права соответствует ст. 19 Закона "О собственности". Поэтому при выселении ссылаться только на то, что истец является собственником жилого помещения, который имеет охраняемое законом право владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему имуществом, не может быть единственным основанием для выселения нанимателя. Не является основанием для выселения членов семьи (в том числе бывших) собственника жилого дома (квартиры) сам факт перехода права собственности на это имущество к другому лицу (лицам), поскольку их право пользования жилым помещением урегулированы жилищным законодательством, согласно которому никто не может быть выселен из занимаемого жи лого помещения или ограничен в праве пользования им иначе как по основаниям и в порядке, предусмотренных законом (ч. З ст. 9 ЖК). Досрочное прекращение договора и выселения нанимателя - это гражданско-правовая санкция, применяемая к последнему за время ния соответствующих договорных обязательств. Досрочное расторжение договора найма в случае возникновения спора может быть проведено только в судебном порядке. Основой для прекращения договора и выселения нанимателя является разрушение, перестройка жилого помещения, использование его не по назначению и тому подобное. Переоборудование и перепланировка жилых и подсобных помещений, балконов и лоджий собственниками квартир, нанимателями и арендаторами может проводиться только с целью улучшения благоустройства квартиры по соответствующим проектам и без ущемления интересов других граждан, проживающих в этом доме. Наниматели и арендаторы квартир могут выполнять указанные работы только с разрешения владельца дома (квартиры). В п. Постановления Пленума Верховного суда Украины "О некоторых вопросах, возникших в практике применения судами Жилищного кодекса Украины" от 12 апреля 1985 г. № 2 указано, что заключенный с владельцем дома на определенный срок договор найма жилого помещения может быть досрочно расторгнут по требованию наймодателя только если наниматель или совместно проживающие с ним лица систематически разрушают, портят жилое помещение или используют его не по назначению или систематическим нарушением правил общежития делают невозможным для других проживание с ними в одной квартире или одном доме, или наниматель систематически (не менее трех месяцев подряд) не вносит квартирной платы и платы за коммунальные услуги (ст. 168 ЖК), или когда согласно утвержденному исполнительным органом местного совета проекта переоборудования или перепланировки дома при капитальном ремонте жилое помещение, которое занимает наниматель, не могут быть сохранены (ст. 165 ЖК). Для расторжения договора найма жилого помещения по требованию наймодателя по мотиву систематического нарушения нанимателем или членами его семьи правил общежития (ч. 4 ст. 168 ЖК) не нужно, чтобы в отношении ответчиков предварительно применялись меры предупреждения и общественного воздействия, указанные в ч. 1 ст. 116 ЖК. Заключенный на неопределенный срок договор найма жилого помещения может быть расторгнут по требованию наимодавця по указанным выше основаниям, а также, если жилое помещение, которое занимает наниматель, необходимо для проживания ему и членам его семьи, и наниматель был предупрежден о предстоящем расторжении договора не меньше чем за три месяца (ст. 168 ЖК). Правила ч. З ст. 168 ЖК о возможности расторжения по требованию наимодавця заключенного на неопределенный срок договора найма жилого помещения в доме, принадлежащем гражданину, при условии, что занимаемое нанимателем помещение необходимо для проживания наймодателя и членов его семьи (с предупреждением о расторжении договора за три месяца) не противоречат положениям Закона "О собственности" по осуществлению гражданином права частной собственности. В данном случае речь идет не об установлении ограничений владельцу распоряжаться своим имуществом, а о выполнении обязательств, возникших вследствие распоряжения собственником своим имуществом. Закон гарантирует нанимателю продолжения действия договора найма жилого помещения и пользование жилым помещением, которое он занимает, после перехода права собственности на жилой дом к другому лицу в силу купли-продажи, дарения, наследования.
|
