Студопедия Главная Случайная страница Обратная связь

Разделы: Автомобили Астрономия Биология География Дом и сад Другие языки Другое Информатика История Культура Литература Логика Математика Медицина Металлургия Механика Образование Охрана труда Педагогика Политика Право Психология Религия Риторика Социология Спорт Строительство Технология Туризм Физика Философия Финансы Химия Черчение Экология Экономика Электроника

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

Загальної середньої та дошкільної освіти О. В. Єресько

Полученные в ходе проведения оценки результаты позволяют сделать вывод о том, что на дату определения стоимости Объекта оценки «1» октября 2014 года итоговая величина рыночной стоимости Объекта оценки составляет (округленно) 179 986 рублей (Сто семьдесят девять тысяч девятьсот восемьдесят шесть) рублей без НДС или 219 495 рублей (Двести девятнадцать тысяч четыреста девяносто пять) рублей с НДС при ставке 18 %.

 

Глава 1. ВВОДНАЯ ЧАСТЬ

1.1 Задание на оценку

Министерство образования и науки РФ

 

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

«Тверской государственный технический университет»

_____________________________________________________________________________

 

Кафедра экономики и управления производством

 

 

ЗаданиЕ на оценку

 

 

1 Заказчик: ТвГТУ

2 Оценщик: Студент(ка)Банникова Ольга Александровна группа ЭУП (они)

3 Объект оценки: Поломоечная машина RA55K40

4 Основные характеристики объекта: рабочая ширина уборки 410 мм., бак для чистой воды 40 л.

5 Цель оценки: Определение рыночной стоимости имущества

6 Назначение оценки: Для целей залога объекта оценки

7 Дата оценки: По состоянию на «1» октября 2014 г.

8 Курс доллара США (ЦБ РФ): на дату оценки = 39,3836 руб.

9 Форма отчета: Письменная.

10 Период проведения работ по оценке: 01- 10 октября 2014 г.

 

Дата выдачи задания:__________________

 

Подпись преподавателя ___________ Скворцова Г.Г.

 

 

Дата защиты курсовой работы:________________________

 

 

Оценка_____________ Подпись преподавателя ___________ Скворцова Г.Г.

 

Тверь 2014

 

1.2 Используемые термины

Заказчик (клиент) – лицо, по заказу которого производится работа по оценке.

Износ – потеря имуществом стоимости с течением времени под действием различных факторов. Различают несколько типов износа. Физический износ – уменьшение стоимости имущества вследствие потери его элементами своих первоначальных свойств. Функциональное устаревание – уменьшение стоимости имущества вследствие несоответствия его характеристик современным требованиям рынка. В некоторых случаях выделяют еще и внешний износ. Внешний износ – уменьшение стоимости имущества вследствие изменения условий окружающей среды. Необходимо различать термины «износ» в экономической науке и «амортизация» в бухгалтерском учете.

Итоговая величина стоимости объекта оценки – величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Корректировка – представляет собой операцию (часто - математическую), учитывающую разницу в стоимости между оцениваемым и сравнимым объектами, вызванную влиянием конкретного элемента сравнения. Все корректировки выполняются по принципу «от объекта сравнения к объекту оценки».

Метод оценки – являет собой «последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке» (ФСО №1, п. 7).

Объекты оценки (о.о.) – имущество юридических и физических лиц, предлагаемое к оценке. К о.о. относятся: отдельные материальные объекты (вещи); совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия); право собственности, иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества лица; работы, услуги, информация; результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации юридического лица, продукции, выполненных работ или услуг.

Отчет по оценке – документ, передаваемый заказчику и содержащий результаты процесса оценки.

Оценка – деятельность экспертов по систематизированному сбору и анализу данных, необходимых для определения стоимости различных видов имущества, бизнеса на основе действующего законодательства и стандартов.

Оценочная деятельность – совокупность отношений юридического, экономического, организационно-технического и иного характера по установлению в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости (залоговой, ликвидационной и др.).

Оценщик – специалист, занимающийся определением стоимости основных фондов и другого имущества на основе общепринятых методов науки об оценке. Как правило, специализируется в одной или нескольких областях, таких как: недвижимость, предприятия (бизнес), нематериальные активы, машины и оборудование, транспортные средства.

Подход к оценке - «представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией» (ФСО №1, п. 7).

Подход доходный – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Подход затратный – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа.

Подход сравнительный – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Рыночная стоимость – наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть продан на основании сделки в условиях конкуренции, когда продавец и покупатель действуют, располагая всей доступной информацией об объекте оценки, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- продавец не обязан продавать объект оценки, а покупатель не обязан приобретать;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на продажу в форме публичной оферты;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В случае если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, не определен конкретный вид стоимости объекта, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта.

Рыночная цена – денежная сумма, фактически выплаченная в сделке.

Стоимость – экономическое понятие, устанавливающее взаимоотношения между товарами и услугами, доступными для приобретения, и теми, кто покупает, и теми, кто продает. Стоимость является не историческим фактом, а оценкой ценностей конкретных товаров и услуг в конкретный момент времени и в конкретном месте. Экономическое понятие стоимости выражает рыночный взгляд на выгоду, имеющиеся у обладателя данного товара или клиента, которому оказывают данную услугу. Стоимость любого имущества можно определить через некоторое количество какой-либо другой вещи (как правило, имеются в виду деньги), на которое оно может быть обменено; или через сумму доходов, которые это имущество принесет в будущем своему владельцу.

Стоимость балансовая – полная первоначальная стоимость основных фондов, учитываемая в момент их постановки на учет в бухгалтерском балансе. Балансовая стоимость представляет, как правило, смешанную оценку основных фондов, т.к. часть инвентарных объектов числится на балансах по восстановительной стоимости на момент последней переоценки, а основные фонды, введенные в последующий период, учтены по первоначальной стоимости (стоимости приобретения).

 

1.3 Принятые допущения, ограничения и пределы применения

результата оценки объекта оценки

При проведении оценки Объекта Оценщик принял допущения, а также установил ограничения и пределы применения полученного результата оценки Объекта. Нижеследующие допущения и ограничительные условия являются неотъемлемой частью настоящего отчета:

1.3.1 Настоящий Отчет не может быть использован иначе, чем в соответствии с целями и задачами проведения оценки Объекта.

1.3.2 Вся информация, полученная от Заказчика в письменном или устном виде, рассматривалась, как достоверная.

1.3.3 Информация, использованная Оценщиком при проведении оценки, была получена из надежных источников и считается достоверной. Оценщик не несет полной ответственности за абсолютную ее точность, поэтому там, где это, возможно, приводятся ссылки на источники информации.

1.3.4 Оценщик не занимался измерениями физических параметров оцениваемого объекта (все размеры и объемы, содержащиеся в документах, представленных Заказчиком, рассматривались как истинные) и не несет ответственности за вопросы соответствующего характера.

1.3.5 Все иллюстративные материалы использованы в настоящем отчете исключительно в целях облегчения читателю визуального восприятия.

1.3.6 Оценщик не проводил технических экспертиз и исходил из отсутствия каких-либо скрытых фактов, влияющих на величину стоимости оцениваемого объекта, которые не могли быть обнаружены при визуальном осмотре. На Оценщике не лежит ответственность по обнаружению подобных фактов.

1.3.7 Оценщик исходил из предположения, что физическое состояние объекта на дату оценки соответствовало его состоянию в моменты осмотра.

1.3.8 Отчет достоверен лишь в полном объеме и для указанных в нем целей. Использование отчета для других целей может привести к неверным выводам.

1.3.9 Выводы Оценщика относительно стоимости объекта оценки действительны только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя ответственности за изменение социальных, экономических и природных условий, а также изменение местного или федерального законодательства, которые могут произойти после выполнения работ по оценке и повлиять на стоимость оцениваемой собственности.

1.3.10 Итоговая величина стоимости Объекта является действительной исключительно на дату определения стоимости Объекта (дату проведения оценки), при этом итоговая величина стоимости Объекта может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с Объектом, если с даты составления настоящего Отчета до даты совершения сделки с Объектом или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

 

1.4 Применяемые стандарты оценки

Оценка выполнена в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07. 1998 г. №135-ФЗ (ред. от 06.08.2014 г.). При выполнении данной оценки использованы следующие стандарты:

1.4.1 Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденный Приказом № 256 Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 г. (в ред. от 22.10.2010).

1.4.2 Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденный Приказом № 255 Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 г. (в ред. от 22.10.2010).

1.4.3 Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденный Приказом № 254 Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 г. (в ред. 28.10.2010).

 

1.5 Последовательность действий при определении стоимости объекта оценки

Структура отчета соответствует логике проведения процедуры оценки:

В первом разделе определено задание на оценку; приведены допущения и ограничения, сделанные в процессе работы; объяснены профессиональные термины; указаны стандарты и нормативные документы, использованные в ходе оценки, а также описана последовательность действий при определении стоимости объекта оценки.

Второй раздел Отчета посвящен анализу собранной информации по внешним и внутренним источникам, дана характеристика общей экономической ситуации в России, характеристика отрасли, использующей оцениваемое оборудование, а также дано описание объекта оценки.

Третий раздел Отчета непосредственно посвящен оценке стоимости объектов оценки.

В соответствии с Российскими стандартами оценки для определения стоимости оцениваемого объекта была рассчитана:

• стоимость замещения – в рамках сравнительного подхода методом прямого сравнения с аналогом;

• стоимость воспроизводства – в рамках затратного подхода методом индексации с помощью ценовых индексов затратного типа;

• в рамках доходного подхода Оценщик не располагает необходимыми данными по Объекту оценки, поэтому данный подход не применяется для оценки рыночной стоимости поломоечной машины RA55R40.

Сравнительный подход базируется на утверждении, что рыночная стоимость объектов, находящихся в одной стране и регионе и имеющих сходные производственно-эксплуатационные характеристики, будет различаться незначительно. Возможность применения сравнительного подхода зависит от наличия активного рынка, поскольку подход предполагает использование данных о фактически совершенных сделках купли-продажи. Второе условие – это открытость рынка или доступность финансовой информации, необходимой Оценщику.

Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении имущества и исходит из того, что инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется приобретение (изготовление) идентичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных задержек. С помощью затратного подхода рассчитывают стоимость воспроизводства оцениваемого объекта.

Доходный подход основан на определении текущей стоимость оцениваемого объекта как совокупности будущих доходов от его использования. При применении доходного подхода соблюдается принцип наиболее эффективного использования, согласно которому стоимость оборудования определяется для такого варианта эксплуатации, когда обеспечена наибольшая его отдача и наиболее полно раскрывается его функциональные возможности. Для применения данного подхода была собрана информация по рынку оборудования. После отбора первичной информации по функциональным свойствам была сделана вторичная выборка по качественным параметрам оцениваемого оборудования и проведены необходимые корректировки на параметры и сопоставимость. Откорректированная цена позволяет определить наиболее вероятную цену оборудования, как если бы оно выставлялось на продажу на открытом и конкурентном рынке.

Согласование результатов, полученных различными методами и выведение итоговой величины проводились методом рангов.

 

 

Глава 2. АНАЛИЗ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ И ФАКТОРОВ, ВЛИЯЮЩИХ

НА ЕГО СТОИМОСТЬ

 

2.1 Анализ социально-экономической ситуации в России

Обзор экономической ситуации в Российской Федерации был подготовлен на основе доклада Министерства экономического развития и торговли «Об итогах социально-экономического развития Российской Федерации в январе-сентябре 2014 года» (http://www.economy.gov.ru).

Таблица 1. Основные показатели социально-экономического развития РФ, (в % к соответствующему периоду предыдущего года)

Основные показатели
сентябрь январь-сентябрь сентябрь январь-сентябрь
ВВП1) 101,2 101,1 101,1 100,8
Индекс потребительских цен, на конец периода, к концу предыдущего периода2) 100,2 104,7 100,7 106,3
Индекс промышленного производства 3) 101,3 100,1 102,8 101,5
Обрабатывающие производства4) 101,1 99,9 103,6 102,3
Индекс производства продукции сельского хозяйства 101,8 102,3 116,6 107,7
Инвестиции в основной капитал 98,7 99,4 97,24) 97,54)
Объемы работ по виду деятельности «Строительство» 97,1 98,9 95,6 96,7
Ввод в действие жилых домов 134,3 111,8 107,8 124,6
Реальные располагаемые денежные доходы населения6) 99,9 103,7 100,6 100,7
Реальная заработная плата 106,3 105,7 99,5) 102,15)
Среднемесячная номинальная заработная плата, рублей 310715) 314875)
Уровень безработицы к экономически активному населению (на конец периода) 5,3   4,9  
Оборот розничной торговли 103,2 103,9 101,7 102,3
Объем платных услуг населению 103,1 102,4 101,9 101,1
Экспорт товаров, млрд. долл. США 44,8 383,5 41,41) 383,8
Импорт товаров, млрд. долл. США 28,7 248,4 25,71) 232,7
Средняя цена за нефть Urals, долл. США/баррель 110,9 107,7 95,8 105,1

1) Оценка Минэкономразвития России.

2) Январь – сентябрь – в % к декабрю предыдущего года.

3) Агрегированный индекс производства по видам деятельности «Добыча полезных ископаемых», «Обрабатывающие производства», «Производство и распределение электроэнергии, газа и воды», с учетом поправки на неформальную деятельность.

4) С учетом поправки на неформальную деятельность.

5) Оценка Росстата.

6) Предварительные данные.

На основании таблицы 1 можно сказать, что в сентябре текущего года после августовского снижения отмечен рост экономической активности. По оценке Минэкономразвития России, ВВП с исключением сезонного фактора вырос на 0,4 %. Сентябрьский рост вызван оживлением темпов роста промышленного производства и сельского хозяйства. Положительную динамику сохраняют розничная торговля и платные услуги населению, несмотря на спад темпов роста реальной заработной платы и реальных располагаемых доходов населения. Между тем, в сентябре продолжились негативные тенденции, связанные с сокращением объемов инвестиций в основной капитал и строительства, а также снижения экспортных поставок нефти и газа.

Динамика ВВП по отношению к соответствующему периоду прошлого года по оценке Минэкономразвития России, также существенно улучшилась с 0 % в августе до 1,1 % в сентябре. Основной положительный вклад также внесла динамика сельского хозяйства и промышленного производства.

По оценке Минэкономразвития России за 3 квартал динамика ВВП составила 0 % по отношению ко второму кварталу, такая динамика наблюдается второй квартал подряд. По отношению к соответствующему кварталу предыдущего года в 3 квартале продолжилась тенденция постепенного замедления темпов роста экономики. За январь - сентябрь 2014 года ВВП вырос на 0,8 % по отношению к 2013 году. При этом в отрицательной зоне остается динамика таких показателей как производство и распределение электроэнергии, газа и воды, инвестиции и строительство. По остальным макроэкономическим показателям наблюдается рост относительно января - сентября 2013 года.

По оценке Минэкономразвития России, в сентябре продолжилось снижение инвестиций в основной капитал с исключением сезонного фактора, которое составило 0,4 %. Также второй месяц подряд снижаются объемы работ по виду деятельности «Строительство». В сентябре они снизились на 0,6 % к предыдущему месяцу после снижения на 0,8 % в августе.

Одним из основных позитивных моментов в сентябре стала динамика промышленного производства. По промышленному производству в целом с исключением сезонной и календарной составляющих после сокращения в августе, в сентябре рост вновь восстановился (сентябрь - 1,1 процента). В добыче полезных ископаемых рост продолжился (сентябрь – 0,8 %).

В производстве и распределении электроэнергии, газа и воды в сентябре рост сократился (сентябрь - - 0,7 %).

В обрабатывающих производствах в сентябре восстановился рост после сокращения в августе (сентябрь - 1,4 %).

В отраслях машиностроительного комплекса возобновился рост в производстве электрооборудования, электронного и оптического оборудования, в производстве транспортных средств и оборудования и после роста в августе вновь сократилось производство машин и оборудования.

Динамика производства сельского хозяйства с исключением сезонности в сентябре повысилась до 4,1 % после снижения на 0,2 % в августе.

В сентябре, по оценке Минэкономразвития России, реальные располагаемые доходы населения с исключением сезонного фактора снизились на 2,9 % по отношению к предыдущему месяцу.

Минэкономразвития России скорректировало в сторону понижения сезонно-очищенную оценку в сентябре до 0,1 %.

Вместе с тем, несмотря на снижение реальной заработной платы, и реальных располагаемых доходов населения, расходы на покупку товаров и оплату услуг растут, в основном за счет сбережений. Норма чистых сбережений населения с исключением сезонного фактора снизилась с 10,4 % в августе до 9,1 % в сентябре. Динамика оборота розничной торговли с исключением сезонного фактора по отношению к предыдущему месяцу в сентябре составила 0,2 %, платных услуг населению – 0,3 %.

На рынке труда ситуация не меняется на протяжении последних пяти месяцев. Уровень безработицы составляет, по оценке Минэкономразвития России, 5,2 % экономически активного населения (с исключением сезонного фактора).

Экспорт товаров в сентябре 2014 г., по оценке, составил 41,4 млрд. долл. США (92,3 % к сентябрю 2013 г.). Импорт товаров в сентябре текущего года, по оценке, составил 25,7 млрд. долл. США (89,4 % к сентябрю 2013 г.). Положительное сальдо торгового баланса в сентябре 2014 г., по оценке, составило 15,7 млрд. долл. США, относительно сентября предыдущего года снизилось на 2,5 %.

В сентябре 2014 г. инфляция составила 0,7 %, с начала года – 6,3 % (в сентябре 2013 г. – 0,2 %, с начала года – 4,7 %). Показатель инфляции за годовой период повысился до 8,0 % с 7,6 % в августе.

Итак, мониторинг и анализ социально-экономического развития Российской Федерации и отдельных секторов экономики включает в себя оценку текущей экономической ситуации, характеристику изменения факторов и тенденций развития, макроэкономический анализ структурной, энергетической, агропродовольственной, инвестиционной, инновационной, денежно-кредитной, бюджетной, тарифной, социальной и других аспектов государственной социально-экономической политики, а также результаты краткосрочного прогноза макроэкономики до конца текущего года. Данные материалы содержатся в ежемесячных, ежеквартальных и годовых докладах в Правительство Российской Федерации, которые публикуются на официальном сайте Министерства.

 

2.2 Общая характеристика состояния рынка поломоечных машин и отрасли по их производству

Так как объект оценки относится к клининговому рынку, то сначала необходимо рассмотреть данную отрасль.

Рынок клининговых услуг, а, следовательно, и рынок клинингового оборудования в России сложился не так давно. Еще 10 лет назад в уборочной технике не было серьезной необходимости – компании предпочитали поддерживать чистоту в зданиях собственными силами, нанимая в основном женщин предпенсионного возраста в качестве уборщиц.

Эксперты отмечают, что в настоящее время рынок клинингового оборудования стремительно развивается. Это связано, в первую очередь, с изменением менталитета людей – все больше руководителей предприятий ориентируются на профессиональный уход за недвижимостью, для которого необходима специальная техника.

На рынке проявляется тенденция спецификации компаний-лидеров по видам оборудования и занимаемой на рынке ниши. Так, компании Bosch und Siemence, Arima и Hoover из уборочной техники производят только промышленные пылесосы, Компания Portotecnica участвует в сегменте поломоечных машин и занимает там лидирующую позицию.

Еще в 1906 году были изобретены первые машины, предназначенные для уборки полов. Спустя некоторое время целым рядом компаний было начато их производство в промышленных масштабах. Так как польза от этих машин была бесспорной, то и довольно таки в быстрых темпах они смогли стать составляющей целого класса уборочной техники, имеющей различное назначение. На сегодняшний же день, немного больше столетия спустя появления этого изобретения, их продукция различных предприятий, специализирующихся на их изготовлении, представляет потребителям сотни различных моделей этой техники.

Стоимость поломоечных машин варьируется от 30 000 рублей и до 1 000 000 млн. рублей.

На рынке проявляется тенденция спецификации компаний-лидеров по видам оборудования и занимаемой на рынке ниши. Компания Portotecnica участвует в сегменте поломоечных машин и занимает там лидирующую позицию.

В стоимостном выражении в сегменте моек на долю поломоечных машин приходится 83 %.

В 2013 году в Россию было ввезено 12 тысяч единиц техники на сумму свыше 18 млн. долл. В структуре импорта преобладают поломоечные машины, доля которых составила около 70 % в натуральном и 80 % в стоимостном выражении. При этом рост импорта поломоечного оборудования в стоимостном выражении в 2013 году составил 28 %, что на 10 % больше по сравнению с 2012 годом.

Среди стран-импортеров поломоечных машин выделятся лидирующая пятерка, куда входят Германия, Италия, Китай, Нидерланды и Швейцария. Их общая доля в импорте составляет 85 % в натуральном выражении.

В стоимостном выражении лидирует Германия (37 % импорта) – из этой страны в 2013 году было завезено более 2 тысяч поломоечных машин на общую сумму 5,7 млн. долл. При этом 72 % немецкого импорта поломоечных машин составляет техника Karcher. Та же картина наблюдается и в распределении по брендам: в стоимостном выражении Karcher принадлежала доля 25 – 33 %, второе место с 16 – 23 % занимает Tennant, третье – Nilfisk (8 – 13 %).

Среди поломоечных машин лидерами являются KARCHER, TENNANT, COMAC.

Отчет подготовлен на основании данных Федеральной Таможенной Службы в качестве информационного продукта, дающего представление о динамике импорта поломоечного оборудования. При статистической обработке информации использовались коды ТН ВЭД.

По итогам работы за 2011 год индекс промышленного производства к 2010 году по трем видам экономической деятельности – «Добыча полезных ископаемых», «Обрабатывающие производства», «Производство и распределение электроэнергии, газа и воды» – составил 109,6 %. Товарной продукции отгружено на сумму около 200,1 млрд. руб., что выше уровня 2010 года в действующих ценах на 15,3 %. В 2012 году рост объемов производства в промышленном комплексе Тверской области оценивается в 109,1 %. В 2013 году индекс промышленного производства повысился до уровня 110,3 – 111,8 %. В 2014 году индекс промышленного производства уменьшился до уровня 105,9 – 108,1 %.

В 2015 году индекс промышленного производства составит по прогнозу 106,1 – 108,1 %. Ожидается выход на проектную мощность большинства новых предприятий тверского региона, а также прогнозируется увеличение объемов производства на действующих предприятиях.

Сегодня Тверская область считается одним из инвестиционно привлекательных регионов России. Основными направлениями для инвестиций являются строительство новых предприятий, ориентированных на близкий рынок Москвы и Подмосковья, инфраструктурное обустройство транспортных артерий Москва - Санкт-Петербург и Москва - Рига, развитие сферы розничной сферы торговли и услуг, туристический бизнес, сельское хозяйство, жилищно-комунальное хозяйство и строительство, производство строительных материалов.

В настоящее время более 400 предприятий и организаций области осуществляют торговлю с партнерами из 80 стран мира.

Из стран СНГ наиболее активно внешняя торговля ведется с Украиной и Казахстаном. Крупнейшие партнеры из стран дальнего зарубежья - Германия, Италия, Испания, Китай, Турция.

Удачное географическое положение, кадровый и промышленный потенциал, наличие транспортной инфраструктуры, мощная энергетическая база, а также природные ресурсы Верхневолжья составляют солидную основу для дальнейшего развития региона, в котором большая роль отводится реализации инвестиционной политики.

 

2.3 Описание объекта оценки

Идентификация объектов оценки на предмет установления тождественности между существующим в реальности оборудованием и документацией проводилась 01.10.2014 г.

В ходе осуществления оценки авторами отчета была собрана информация о технических характеристиках оцениваемого имущества: габаритных размерах, массе, долговечности, ремонтопригодности, текущем состоянии, комплектности и величине износа на момент проведения оценки. Соответствующая информация была собрана в виде технической документации и справочной информации.

Резюме:

- характеристика объекта оценки по функциональному назначению и основным параметрам соответствует данным номенклатурных справочников;

- объект оценки находится в исправном (рабочем) состоянии,

- по происхождению оцениваемый объект относится к импортному оборудованию (Германия);

- эксплуатационный возраст оборудования был назначен по документам заказчика;

- оборудование в производственном процессе использовалось по назначению, данных об интенсивности эксплуатации нет.

Компактная поломоечная машина RA55К40 предназначена для профессиональной уборки малых и средних площадей. Малые габариты и вес позволяют легко управлять машиной, а система «бак в баке» и инновационный способ крепления водосборной рейки способствуют отличной маневренности. Кроме того, как и всю технику columbus, эту серию отличают мощность, эргономичность, маневренность и привлекательная цена.

Поломоечная машина RA55K40 оснащена дисковой щеткой. Особенность конструкции заключается в оригинальном креплении всасывающей балки к корпусу машины, что позволяет убирать моющую поверхность при малых углах разворота.

Высокая производительность – оптимальная эксплуатация машины обеспечивается на площадях от 600 до 1 500 кв.м.

Компактная конструкция – машина в рабочем состоянии с балкой проходит сквозь стандартные дверные проемы шириной 800 мм., а в транспортном положении может перевозиться на пассажирских лифтах.

Простота обслуживания – основные изнашивающиеся части заменяются без инструмента, а бак для грязной воды черного цвета упрощает поддержание машины в привлекательном виде; складная рукоятка.

Цельный корпус из полипропилена низкого давления.

Простота обучения персонала и применения – объединенная рукоятка управления обеспечивает выбор всех режимов работы.

Удобство хранения – машина занимает мало места.

Форма машины позволяет легко ее транспортировать по ступенькам даже одному человеку. Крышка бака открывается на 90 %, что обеспечивает легкий доступ.

Оптимальная рабочая ширина 55 см. подходит для широкого спектра работ. Мощный механический привод на щетку.

Напряжение сети составляет 230 В. Потребляемая мощность: 1.55 кВт, рабочий вес: 105 кг. Теоретическая производительность составляет 2 200 кв.м/ч. Объем баков чистой/грязной воды: 40/40 л., раздельные баки чистой и грязной воды Уровень шума: 66 дБ.

Аналогичная линия поставляется предприятием FIMAP SpA (Италия, http://www.kiit.ru/katalog/brands/fimap/ ), в России дилер ЗАО «Компания инноваций и технологий», в Тольятти АО «Компания инноваций и технологий».

Технические характеристики приведены на сайте компании-изготовителя: (http://www.columbus-clean.com).

Адрес компании-изготовителя в Германии: G. Staehle GmbH u. Co. KG columbus Reinigungsmaschinen. P.O. Box 50 09 60, D-70 339 Stuttgart. Mercedesstraße 15, D-70 372 Stuttgart.

 

3. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

3.1 Расчет стоимости объекта оценки на основе сравнительного подхода

Данный подход служит для оценки рыночной стоимости объекта, исходя из данных о совершаемых на рынке сделках. При этом рассматриваются сопоставимые объекты собственности, которые были проданы или, по крайней мере, предложены к продаже. Затем делаются поправки, так называемые корректировки на различия, которые существуют между оцениваемым и сопоставимыми объектами.

Главное правило при отборе аналогов: сравниваемые объекты должны быть классификационными аналогами по отношению к оцениваемому объекту. Функциональное сходство – это условие необходимое, но не достаточное для оценки на основе сравнительного подхода. Классификационные аналоги, как правило, имеют различные значения основных технических параметров, то есть имеют различную степень параметрического сходства с оцениваемым объектом.

Скорректированная цена позволяет определить наиболее вероятную цену продажи оцениваемого объекта, как если бы он был предложен на открытом и конкурентном рынке. В условиях «пассивного» рынка продаж некоторые выводы могут быть сделаны и из информации о ценах предложения, которые характеризуют сам факт существования на рынке предложений подобных объектов.

Сравнительный подход к оценке стоимости может быть реализован в следующих методах расчета:

1) метод прямого сравнения с аналогом – это сравнение с близким аналогом (близкий аналог не имеет отличий по конструкции и основным параметрам: возможны небольшие отличия по материалам, конструктивным усовершенствованиям, обусловленными различными предприятиями-изготовителями; стоимость замещения в данном случае рассчитывается как цена близкого аналога, скорректированная с помощью «коммерческих» корректировок; сравнение с аналогом, имеющим параметрические отличия (в данном случае к коммерческим корректировкам добавляются корректировки на параметрические отличия)

2) метод направленных качественных характеристик (применяют, когда при оценке нужно внести много корректировок на различные параметры, а цены параметров и коэффициенты торможения трудно или невозможно определить из-за недостатка информации; и когда для оцениваемого объекта можно подобрать как минимум два аналога, причем оцениваемый объект должен занимать промежуточное положение между двумя аналогами; в данном методе определяется только направленность воздействия корректировки на стоимость – повышающая или понижающая стоимости)

3) метод расчета по корреляционно-регрессионным моделям (метод удобен для оценки достаточно большого множества однотипных объектов, различающихся значениями отдельных параметров; устанавливается закономерная связь между ценой и основными техническими и функциональными параметрами; чаще всего эта связь математически описывается линейной, или степенной функцией)

Из методов сравнительного подхода был выбран метод прямого сравнения с аналогом (с близким аналогом). Данный метод основан на принципе, согласно которому осведомленный покупатель не заплатит за собственность больше, чем цена приобретения другой собственности, имеющей равную полезность. При этом рыночная стоимость объекта оценки определяется исходя из данных о рыночных ценах на аналогичные объекты имущества, для которых известны цены.

Для каждой поломоечной машины подбирались новые аналоги с известными ценами, затем цены аналогов подвергались корректировки с учетом различий по параметрам между оцениваемым объектом и объектом-аналогом.

Так цены аналогов были взяты по формуле CIP (до границы с Россией), то для получения полной стоимости замещения (ПСЗ) по месту нахождения объектов к скорректированной цене аналогов добавили стоимость доставки и таможенные платежи.

 

Полная стоимость замещения машины или единицы оборудования по месту нахождения оцениваемой линии определялась по формуле:

Корректирующие параметрические коэффициенты рассчитываются по формуле:

)bi (1)

Где:

– значения i-го параметра у оцениваемого объекта и аналога соответственно;

bi – показатель степени, отражающий силу влияния параметра на стоимость так называемого «коэффициента торможения».

При оценке поломоечной машины Оценщиком были сделаны запросы фирмам-изготовителям, по которым была получена информация о ценах на оборудование. Для единиц оборудования, цены которых были представлены зарубежными изготовителями, параметрическая корректировка не производилась (как для идентичных объектов).

Стоимость доставки оборудования к месту его положения определялась исходя из транспортных тарифов: стоимость 2 $ за 1 кг., то есть данная машинка имеет вес в 70 кг. И соответственно:

Перевод в рубли: 1 $ = 39,3836 руб.

2 $ = 78,7672 руб.

Стоимость доставки = 70 * 78,7672 = 5 513,704 руб.

Остаточная рыночная стоимость (ОРС) на дату оценки определялась исходя из рассчитанной выше ПСЗ и коэффициента износа:

) (2)

Где:

– коэффициент совокупного износа объекта оценки на дату осмотра.

Коэффициент совокупного износа объекта оценки рассчитывается по формуле:

(3)

Где:

- коэффициент физического износа;

- коэффициент функционального (морального) износа;

– коэффициент внешнего (экономического) износа.

Оцениваемое оборудование, как новое, было введено в эксплуатацию в январе 2007 года. Дата оценки – октябрь 2014 года. Таким образом, хронологический возраст оборудования составляет 7 лет и 9 месяца (7,9 лет).

Годовая норма амортизационных отчислений для деревообрабатывающего оборудования равна 11,1 % (шифр ЕНАО 49024 согласно единым нормам амортизационных отчислений, утвержденных постановлением Совмина СССР от 22.10.1990 г. № 1072). Если руководствоваться этими нормами, то коэффициент износа на дату оценки равен:

11,1 * 7,9 = 87,69 %

Поломоечная машина относится к V амортизационной группе (код по ОКОФ 14 3699000, машины и оборудование прочие, не включенные в другие группировки), согласно Классификации основных фондов, утвержденной постановлением Правительства РФ от 01.01.2002 г. №1 (ред. от 10.12.2010). Срок полезного использования у пятой амортизационной группы выбирается в интервале от 7 до 10 лет.

Коэффициент функционального (морального) износа поломоечной машины принят равным 0%. На дату оценки данная поломоечная машина продолжает использоваться по назначению, поэтому морального устаревания не наблюдается.

Коэффициент внешнего (экономического) износа также принят равным 0%.

Коэффициент совокупного износа рассчитывается по формуле (3).

Ксов. = 1 – ((1 – 0,8769) * (1 – 0) * (1 – 0)) = 1 – (0,1231 * 1 * 1) = 1 – 0,1231 = 0,8769 или 87,69 %

Расчет остаточной (с учетом износа) рыночной стоимости поломоечной машины с помощью метода прямого сравнения приведен в таблице 2.

 

Таблица 2 - Расчет рыночной стоимости поломоечной машины RA55K40 методом прямого сравнения с аналогом (с близким аналогом)

Источники информации Поломоечная машина RA55K40 Аналог №1 Аналог № 2 Аналог № 3 Аналог № 4
Местоположение Германия Германия (продажа в Москве) (http://www.moyker.ru/catalog/polomoechnye-mashiny/setevoy/1279/ ) Германия (продажа в Москве) (http://www.aquasila.ru/catalog/r30/1575.html ) Германия (продажа в Санкт-Петербурге) (http://stocktools.ru/item.php?id=40106 ) Германия (продажа в Новосибирске) (http://cleantec.ru/catalog/polomoechnye_mashiny/polomoechnye_mashiny_pitanie_220_v/polomoyki_dlya_srednikh_i_bolshikh_ploshchadey/columbus_ra_55_k_40/ )
Цена предложения, руб.   158 225 166 155 106 123 171 985
Корректирующий коэффициент К1  
Скоррект. рын. цена, руб. 158 225 166 155 106 123 171 985
Год
Корректирующий коэффициент К2  
Скоррект. рын. цена, руб. 158 225 166 155 106 123 171 985
Рабочая ширина уборки, мм.
Корректирующий коэффициент К3   0,96 0,96 0,96 0,96
Скоррект. рын. цена, руб. 151 896 159 508,8 101 878,08 165 105,6
Бак для чистой воды, л.
Корректирующий коэффициент К4  
Скоррект. рын. цена, руб. 151 896 159 508,8 101 878,08 165 105,6
Коэффициент износа, % 87,69 87,69 87,69 87,69 87,69
Скоррект. рын. цена, руб. 133 197,6 139 873,3 89 336,9 144 781,1
Скоррект. рын. цена, руб. 126 797,2 + 5 513,7 (доставка)

 

Рыночная стоимость поломоечной машины RA55K40 сравнительным подходом (округленно):

132 311 руб. (с НДС) (сто тридцать две тысячи триста одиннадцать) рублей, 108 495 руб. (сто восемь тысяч четыреста девяносто пять) рублей

 

3.2 Расчет стоимости объекта оценки на основе затратного подхода

Затратный подход применяется в основном к оригинальным объектам машин, оборудования и транспортных средств, часто не имеющим близких аналогов.

Затратный подход требует определения нескольких видов износа оцениваемого имущества: физического, функционального и износа, полученного в результате внешнего воздействия или экономического износа, т.к. методами затратного подхода определяют сначала полную стоимость воспроизводства (ПСВ), а затем остаточную (с учетом износа) рыночную стоимость.

Хотя стоимость, оцененная на основе затратного подхода, может значительно отличаться от рыночной стоимости, встречается немало случаев, когда оправдан именно этот подход. При использовании затратного подхода определяется стоимость воспроизводства или замещения объекта путем вычитания из восстановительной стоимости объекта (стоимости объекта как нового) совокупного износа.

Стоимость воспроизводства объекта оценки – это сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.

Стоимость воспроизводства наиболее точно характеризует современную стоимость конкретного объекта, однако ее определение часто оказывается невозможным. Во-первых, в силу постоянно вносимых конструкторских и технологических изменений машины одной и той же модели, произведенные в разное время, уже не являются точной копией друг друга. Во-вторых, может оказаться, что модель оцениваемой машины снята с производства. Чем больше возраст оцениваемого объекта, тем больше допущений приходится делать при его оценке методами затратного подхода.

Стоимость замещения объекта оценки – это сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.

Иными словами, под стоимостью замещения оцениваемого объекта понимается минимальная стоимость изготовления (в текущих ценах) или приобретения на свободном, открытом и конкурентном рынке аналогичного объекта, максимально близкого к рассматриваемому объекту, по всем функциональным, конструктивным и эксплуатационным характеристикам, существенным с точки зрения его настоящего использования.

Затратный подход к оценке стоимости может быть реализован в следующих методах расчета:

1) метод индексации с помощью ценовых индексов затратного типа (полную стоимость воспроизводства на дату оценки получают умножением балансовой стоимости (первоначальной или восстановительной) на корректирующий индекс);

2) методы, основанные на расчете себестоимости

- метод расчета по цене однородного объекта (конструктивного аналога) (для оцениваемого объекта подбирают конструктивный аналог, причем этот конструктивный аналог может отличаться по применению и использоваться вообще в другой отрасли, то есть в основе заложено предположение, что полная себестоимость изготовления оцениваемого объекта близка к полной себестоимости изготовления однородного объекта; сначала рассчитывают полную себестоимость однородного объекта, исходя из его цены с учетом вероятной рентабельности; затем рассчитывают полную себестоимость оцениваемого объекта, корректирую полную себестоимость однородного объекта по 1-3 производственным факторам; и наконец, полную стоимость воспроизводства оцениваемого объекта рассчитывают исходя из рентабельности продаж по оцениваемому объекту);

- метод поагрегатного (поэлементарного) расчета (целесообразен, когда оцениваемый объект собирается из нескольких типов стандартных частей; при этом эти части можно приобрести, цены на них известны, но при условии, что сборка не является слишком трудоемкой; при расчете анализируется строение оцениваемого объекта, - устанавливается перечень узлов и агрегатов, собирается информация о ценах на данные агрегаты, которые затем соответствующим образом колибруются и определяется полная себестоимость объекта оценки)

- метод расчета по укрупненным нормативам (этим методом пользуются при создании новых изделий; данный метод может быть использован, если есть конструктивная документация на объект оценки; укрупненные нормативы затрат – показатель расхода какого-либо ресурса на единицу фактора, влияющего на стоимость объекта оценки; факторами, оказывающими влияние на стоимость, могут быть: масса конструкции, мощность изделия, размер рабочей площади и др.; в разных отраслях промышленности нормативы формируются по-разному в зависимости от специфики продукции и технологии производства);

3) методы моделирования статистических зависимостей затратного типа

- метод расчета по удельным затратным показателям (существует строгая прямая зависимость между ценой и параметрами; удельный затратный показатель характеризует величину стоимости, приходящуюся на единицу затратного показателя; наиболее характерные показатели затратного типа: масса конструкций, габариты, объем, мощность; для расчета формируют выборку объектов, схожих по конструкции, с различными значениями затратного показателя и известными ценами этих объектов);

- метод расчета с помощью корреляционно-регрессионных моделей (метод является частным случаем для решения задач оценки, когда в качестве влияющих на стоимость факторов используют затратные показатели; в практике оценки наибольшее распространение получили парные корреляционно-регрессионные модели, которые подразумевают выявление наличия и формы корреляционной зависимости между результативным показателем и одним из главных факторных признаков путем обработки данных по имеющейся статистической выборке машин и оборудования).

 

В общем, при применении затратного подхода рыночная стоимость определяется по следующей формуле:

С = Св * (1 – ИФ) * (1 – ИМ) * (1 – ИЭ) (4)

Где:

Св - восстановительная стоимость оборудования;

ИФ - физический износ оборудования на дату проведения оценки;

ИМ - моральный (функциональный) износ оборудования на дату проведения оценки;

ИЭ - внешний (экономический) износ оборудования на дату проведения оценки.

Св = Фп * Кпер (5)

Где:

Фв – восстановительная стоимость, выражается в рублях;

Фп – первоначальная стоимость, выражается в рублях;

Кпер – коэффициент переоценки (коэффициент износа).

Коэффициент функционального (морального) износа поломоечной машины принят равным 0%. На дату оценки данная поломоечная машина продолжает использоваться по назначению, поэтому морального устаревания не наблюдается.

Коэффициент внешнего (экономического) износа также принят равным 0%.

Коэффициент совокупного износа рассчитывается по формуле (3).

Ксов. = 1 – ((1 – 0,8769) * (1 – 0) * (1 – 0)) = 1 – (0,1231 * 1 * 1) = 1 – 0,1231 = 0,8769 или 87,69 %

Подробнее расчет износа расписан в пункте при расчете рыночной стоимости сравнительным методом.

Определение восстановительной стоимости по формуле (5):

Св = 200 000 * 87,69 % = 175 380 тыс. руб.

Определение рыночной стоимости по формуле (4):

С = 175 380 * (1 – 0,8769) * (1 – 0) * (1 – 0) = 175 380 * 0,1231 = 21 589,3 руб.

Среди методов затратного подхода был выбран метод индексации с помощью ценовых индексов затратного типа.

 

В методе индексации полную стоимость воспроизводства (ПСВ) на дату оценки получают путем умножения балансовой (первоначальной или восстановительной) на корректирующий индекс:

(6)

Где:

– первоначальная стоимость на момент приобретения;

– корректирующий индекс (индекс-дефлятор).

Корректирующий индекс определяется при этом по формуле:

(7)

Где:

– базисный ценовой индекс на дату оценки (м – месяц, г – год);

– базисный ценовой индекс на дату действия балансовой стоимости (м – месяц, г – год).

Метод долгосрочной индексации был реализован с помощью цен на клининговые услуги (услуги по уборке). Для этого использовались данные о годовых цепных ценах на данный вид услуг, регулярно публикуемых в изданиях Федеральной службы государственной статистики и показывающие изменение цен за год по отношению к 31 декабря предшествующего года.

Цепные ценовые индексы пересчитали в базисные индексы путем их последовательного перемножения. В таблице 3 приведены годовые цепные индексы цен на клиниговые услуги по данным Росстата, на их основе рассчитаны годовые базисные индексы по отношению.

В той же таблице показаны среднемесячные приросты базисного ценового индекса в пределах каждого года, для этого разность между индексом на 31 декабря данного года и индексом на 31 декабря предшествующего года поделили на 12.

 

 

Таблица 3 - Индексы цен на клининговые услуги (услуги по уборке)

Дата Годовой цепной индекс Годовой базисный индекс Среднемесячный прирост базисного индекса  
 
31.12.2003 1,1112 111,12 0,972  
31.12.2004 1,105 122,78 0,85  
31.12.2005 1,083 132,98 0,864  
31.12.2006 1,078 143,35 1,314  
31.12.2007 1,11 159,12 1,803  
31.12.2008 1,136 180,76 1,145  
31.12.2009 1,076 194,50 1,961  
31.12.2010 1,121 218,03 3,362  
31.12.2011 1,185 258,37 4,651  
31.12.2012 1,216 314,18 5,183  
31.12.2013 1,198 376,38 6,462  
31.12.2014 1,206 453,92 7,793  

 

Базисный ценовой индекс на дату записи индексируемой балансовой стоимости:

(8)

Где:

– базисный ценовой индекс на 31 декабря предшествующего года по отношению к году, в котором зафиксирована балансовая стоимость;

– среднемесячный прирост базисного индекса в году, когда зафиксирована балансовая стоимость;

– номер месяца в дате записи балансовой стоимости.

Базисный ценовой индекс на дату оценки рассчитывается следующим образом:

(9)

Где:

– базисный ценовой индекс на 31 декабря предшествующего года по отношению к году, в котором проводилась оценка;

– среднемесячный прирост базисного индекса в году, когда проводилась оценка;

– номер месяца в дате оценки.

Базисный ценовой индекс на дату записи первоначальной стоимости (январь 2007 г.) получен расчетом с использованием формулы (8):

I (01.07) = 143,35 + 1,803 * 1 = 145,153

 

Базисный ценовой индекс на дату оценки (октябрь 2014 г.) получен расчетом с использованием формулы (9):

I (10.14)ст = 376,38 + 7,793 * 10 = 376,38 + 77,93 = 454,31

Корректирующий индекс на дату записи первоначальной стоимости (январь 2007 г.) получен расчетом с использованием формулы (7):

I (01.07)кор = 454,31 / 145,153 = 3,13

Индексация первоначальной балансовой стоимости дает значение ПСВ по месту использования объекта на дату оценки. Коэффициент физического износа равен 87,69 %.

ПСВ = 200 000 * 3,13 * 0,8769 = 626 000 * 0,8769 =548 939,4 руб.

Ранее, по формуле (4) на основе затратного подхода была определена рыночная стоимость (за вычетом износов), которая составила 21 589,3 руб.

Итого рыночная стоимость затратным подходом получается:

Стоимость = (548 939,4 + 21 589,3) / 2 = 570 528,7 / 2 = 285 264,35 руб.

Рыночная стоимость на основе затратного подхода (с учетом НДС) (округленно) составляет 285 265 рублей (двести восемьдесят пять тысяч двести шестьдесят пять) рублей, (без НДС 18 %) 233 917 рублей (двести тридцать три тысячи девятьсот семнадцать) рублей.

 

3.3 Расчет стоимости объекта оценки на основе доходного подхода

Доходный подход состоит в определении текущей стоимости объекта имущества как совокупности будущих доходов от его использования. Чтобы применить доходный подход, надо спрогнозировать будущие доходы за ряд лет, в течение которых будет эксплуатироваться оцениваемый объект.

Применительно к машинам, оборудованию и транспортным средствам эту задачу решить невозможно, так как доход создается всей производственно-коммерческой системой, всеми ее активами, к которым относятся не только машины и оборудование, но также недвижимое имущество, оборотные средства и нематериальные активы. Причем производственно-коммерческая система может иметь разную организационную форму, это может быть самостоятельное предприятие, цех, участок, служба или другая бизнес-единица в составе предприятия.

Первоначально рассчитывают чистый доход от функционирования всей производственно-коммерческой системы. Затем либо определяют стоимость всей системы и из нее тем или иным образом выделяют стоимость машинного комплекса, либо сначала вычленяют из суммы чистого дохода ту его часть, которая непосредственно создается машинным комплексом, а уже потом по этой части дохода определяют стоимость самого машинного комплекса.

При применении методов доходного подхода следует соблюдать принцип наиболее эффективного использования объекта, согласно которому стоимость машинного комплекса определяется для такого варианта эксплуатации, когда обеспечена наибольшая его отдача и наиболее полно раскрываются его функциональные возможности. Конечно, этот вариант должен быть практически реализуемым. Для данного варианта использования можно ожидать и наибольшую цену. Бывают и такие случаи, когда машинный комплекс эксплуатируется наиболее эффективно, будучи оснащенным какими-либо устройствами или агрегатами, тогда оценку выполняют с учетом этого дооснащения.

Во всех методах доходного подхода определяется так называемый чистый операционный доход (ЧОД). Чистый доход в общем случае рассчитывается как разность между денежными поступлениями в виде выручки или валового дохода от реализации продукции (работ, услуг) и суммой затрат на производство и реализацию продукции. Причем в сумму затрат не включаются амортизационные отчисления. Таким образом, чтобы рассчитать чистый доход за тот или иной период, нужно: 1) определить выручку умножением цены производимого товара на объем продаж в натуральном выражении; 2) скалькулировать затраты на производство и реализацию продукции.

Текущая, т.е. современная стоимость объекта имущества складывается из всех чистых доходов, получаемых инвестором за период последующего владения этим объектом. Однако прямое суммирование будущих разновременных доходов недопустимо, поэтому, прежде чем суммировать, доходы приводят к одному моменту времени с помощью приема, известного в теории сложных процентов под названием дисконтирование.

Дисконтирование – это удешевление будущих денег при приведении их к деньгам сегодняшним. Дисконтирование исходит из того, что капитал в обороте как бы самовозрастает и от этого деньги удешевляются.

Доходный подход к оценке стоимости может быть реализован в следующих методах расчета:

1) метод дисконтированных чистых доходов (метод осуществляется в приведенной ниже последовательности этапов:

Этап 1. Выделяют машинный комплекс производственно-коммерческой системы (предприятия, цеха, участка), на базе которого производится определенная конечная продукция (или выполняются конечные услуги) и который в целом необходимо оценить.

Этап 2. Определяют текущую стоимость производственно-коммерческой системы.

Этап 3. Определяют стоимость машинного комплекса вычитанием из стоимости всей производственно-коммерческой системы стоимости недвижимого имущества (зданий и сооружений).

Этап 4. Если нужно определить стоимость отдельной единицы оборудования в составе машинного комплекса.

2) метод прямой капитализации дохода (последовательность проведения метода включает следующие этапы:

Этап 1. Выполняют те же работы, что и на этапе 1 описанного выше метода дисконтированных чистых доходов.

Этап 2. Определяют часть чистого дохода, относимую к недвижимости (зданиям и сооружениям).

Этап 3. Методом остатка рассчитывают часть чистого дохода, относимую к машинному комплексу.

Этап 4. Методом прямой капитализации определяют стоимость машинного комплекса.

3) метод равноэффективного функционального аналога (в отличие от остальных вышеприведенных методов доходного подхода данный метод позволяет оценить стоимость объекта, не прибегая к расчету чистого дохода. Таким образом, становится возможной оценка тогда, когда с помощью объекта выполняются промежуточные работы (операции), цены на которые отсутствуют. Данный метод предполагает подбор функционального аналога (базисного объекта), который может выполнять одинаковые с оцениваемым объектом функции (операции, работы), но может отличаться от него по конструкции, производительности, сроку службы, качеству продукции и другим показателям; все эти различия в конечном счете выражаются потом в различии результатов и затрат; известна также стоимость (цена) базисного аналога на дату оценки).

В рамках доходного подхода Оценщик не располагает необходимыми данными по Объекту оценки, поэтому данный подход не применяется для оценки рыночной стоимости поломоечной машины RA55R40.

 

3.4 Согласование результатов

В результате определения остаточной (с учетом износа) рыночной стоимости (с НДС) тремя подходами были получены следующие результаты:

Таблица 4 – Стоимость объекта оценки, полученная тремя подходами

Наименование подхода Полученная стоимость (с НДС), руб.
Сравнительный подход 132 311
Затратный подход 285 265
Доходный подход -

Для согласования промежуточных результатов и выведения итоговой величины рыночной стоимости использовался метод рангов. Ранжирование проводилось по семи основным критериям качества результатов оценки, которые примерно равноценны по своей значимости:

1) соответствие оцененной с помощью данного подхода стоимости цели оценки;

2) преобладание исходных д


Поможем в написании учебной работы
Поможем с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой


<== предыдущая лекция | следующая лекция ==>
Всё в ваших руках! | Задания для выполнения СРС

Дата добавления: 2015-09-15; просмотров: 298. Нарушение авторских прав; Мы поможем в написании вашей работы!

Studopedia.info - Студопедия - 2014-2022 год . (0.188 сек.) русская версия | украинская версия
Поможем в написании
> Курсовые, контрольные, дипломные и другие работы со скидкой до 25%
3 569 лучших специалисов, готовы оказать помощь 24/7