Нормативное регулирование и организация бухгалтерского учета и системы налогообложения при долевом строительстве

Нормативное регулирование и организация бухгалтерского учета и системы налогообложения при долевом строительстве

В соответствии с действующим инвестиционным законодательством Российской Федерации, наряду с взаимоотношениями между участниками инвестиционного процесса, связанного с капитальным строительством, могут иметь место договорные взаимоотношения основного инвестора с другими хозяйствующими субъектами или физическими лицами (соинвесторами, дольщиками), изъявившими желание инвестировать собственные финансовые или другие средства в строительство объекта основных средств. Такие организации могут фигурировать как до начала инвестиционно-строительного процесса, в результате заключения договора о долевом участии в строительстве, так и после начала строительства – по договору о привлечении финансовых средств в строительство или по договору переуступки права инвестирования, заключенного с одним или несколькими инвесторами строящегося объекта.
К средствам целевого финансирования относятся средства, получаемые хозяйствующими субъектами на строго определенные цели и проведение мероприятий целевого назначения. Финансирование целевых мероприятий может осуществляться за счет поступлений от других организаций и лиц, ассигнований из бюджета и других источников. Средства целевого финансирования должны расходоваться в строгом соответствии с утвержденными сметами и назначением. Таким образом, инвестиции дольщиков долевого финансирования объекта капитального строительства для генерального инвестора или заказчика (застройщика) строительства являются разновидностью целевого финансирования.
Кроме того, в соответствии с налоговым законодательством (пп. 15 п. 1 ст. 251 НК РФ) к средствам целевого финансирования относятся средства дольщиков, аккумулированные на счетах организации-застройщика. Данные средства используются ею только на инвестирование строительства в соответствии с назначением, определенным в договоре инвестором (юридическим или физическим лицом) – источником целевого финансирования.
Исследование показывает, что наиболее распространенным вариантом объединения, аккумулирования и последующей мобилизации финансовых и прочих ресурсов различных юридических и физических лиц для реализации инвестиционного проекта является долевое участие в строительстве. В связи с тем, что вариант приобретения жилой площади путем долевого участия в строительстве предоставляет физическим лицам не только возможность поэтапного инвестирования денежных средств в строительство, но и значительно сокращает материальные затраты будущих собственников жилой площади, он нередко применяется при осуществлении жилищного строительства.
Экономическое содержание подобных отношений заключается в следующем: генеральный инвестор, по соглашению с остальными участниками, финансирующими объект строительства (дольщиками), принимает их денежные средства взамен на это, передавая в будущем каждому участнику финансирования соответствующую его доли часть возведенного объекта по стоимости фактических затрат на строительство (в соответствии с проектно-сметной документацией) или по цене, согласованной сторонами. Иными словами, в соответствии с договором долевого участия в строительстве, участники берут на себя обязательства совместно вкладывать в строительство принадлежащие им денежные, материальные, трудовые и иные ресурсы и взамен на этот вклад получить в собственность часть созданного ими имущества. Отношения могут оформляться непосредственно между заказчиком (застройщиком) и каждым инвестором–дольщиком отдельно.
По некоторым признакам (юридическому содержанию и закрепленному в нем волеизъявлению участвующих сторон) договор долевого строительства наиболее близок к договору о совместной деятельности (договору простого товарищества). Следовательно, долевое участие в процессе строительства объектов на практике нередко отождествляют с совместной деятельностью, целями которой являются создание и эксплуатация объекта недвижимости за счет объединения финансовых, материальных и нематериальных ресурсов сторон. Между тем, научное изучение отношений, возникающих в ходе реализации договора долевого строительства, показывает, что при необходимости юридического толкования отдельного договора о долевом строительстве, необходимо исходить из его сущности, конкретных обязательств и условий, изложенных в нем.
Ситуация может значительно усложниться еще в связи с тем, что в ходе возведения объекта капитального строительства дольщик по согласованию с основным инвестором, с которым у него заключен договор на долевое строительство, может переуступить третьему лицу свою долю инвестирования строительства, которую оно обязано профинансировать в соответствии с условиями договора с генеральным инвестором. К настоящему времени вопросы юридического построения такого рода отношений, организации бухгалтерского учета и целей налогообложения участников долевого строительства приобрели особую значимость. Это вызвано, в частности, наличием таких факторов, как:
отсутствие четкого нормативного законодательства, регламентирующего вопросы бухгалтерского учета и налогообложения, связанных с долевым строительством;
юридическая незакрепленность формы и содержания договора долевого участия в строительстве;
широкий круг и социальная значимость, регулируемых договором долевого строительства аспектов.
Договоры долевого строительства не предусмотрены Гражданским кодексом Российской Федерации. Вместе с тем такой договор может содержать признаки других договоров таких, как:
договор простого товарищества (договор о совместной деятельности);
договор строительного подряда;
договор инвестирования.
Другими словами, договор долевого строительства является смешанным договором. Согласно п. 3 ст. 421 ГК РФ при юридической квалификации смешанных договоров применяются соответствующие части правил регулирования договоров, элементы которых содержатся в таком договоре. Следует отметить, что в настоящее время договор инвестирования также не имеет четкого юридического толкования, в связи с чем иногда действия субъекта предпринимательской деятельности, осуществляющего руководство ходом капитального строительства, трактуются как агентская деятельность. Это мнение основано на том, что на самом деле договор между инвестором и застройщиком содержит ряд условий, соответствующих нормам агентского договора таких, как:
за оказанные услуги застройщик получает вознаграждение;
величина вознаграждения может быть определена в зависимости от суммы осуществленных вложений в объект строительства;
расходы застройщика затем возмещаются инвестором кроме договорной цены услуг по руководству за ходом строительства.
Несмотря на это, трактовка взаимоотношений участников инвестиционно-строительного комплекса, как отношений, возникающих в рамках агентского договора, является неверной, так как противоречит указаниям ПБУ 2/94 "Учет договоров (контрактов) на капитальное строительство", а также Положению Минфина РФ по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций. Таким образом, в связи с наличием явных противоречий, существующих между системой нормативного регулирования бухгалтерского учета в строительстве и нормами агентского договора, на наш взгляд, не представляется возможным применение агентского договора для регулирования взаимоотношений между инвестором и застройщиком.
Для целей бухгалтерского учета и налогообложения, по свойственным им признакам, договоры, заключаемые при долевом строительстве, условно можно подразделить на два вида:
а) договоры простого товарищества;
б) договоры о долевом инвестировании строительства.
В том случае, если договор относится к первому виду, т. е. к договорам простого товарищества, то взаимоотношения, возникающие в ходе его реализации, должны регламентироваться главой 55 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с нормами ст. 1041 ГК РФ суть договора простого товарищества заключается в следующем: двое или более лиц (товарищей) обязуются объединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной, не противоречащей закону цели. В этой связи существенными условиями данного договора должны явиться:
1) общая не противоречащая закону цель;
2) объединение вкладов для ее достижения;
3) обязательства сторон действовать для достижения цели совместно;
4) соглашение сторон о величине и порядке внесения вкладов, а также о размере и порядке покрытия расходов и убытков от совместной деятельности;
5) соглашение о распределении обязанностей при ведении общих дел товарищества, а также о порядке их осуществления.
Таким образом, важнейшим квалифицирующим признаком договора о совместной деятельности является единая цель всех ее участников. Отсутствие у сторон договора простого товарищества разнонаправленных интересов - основное отличие договора о совместной деятельности (договора простого товарищества) от других гражданско-правовых обязательств, в которых интересы сторон (кредиторов и должников, инвесторов, и заказчиков), как правило, противопоставлены друг другу.
Поскольку интересы участников данного договора не исключают друг друга, ни одна из сторон простого товарищества не вправе требовать от другой исполнения каких-либо обязательств в свою пользу, равно как и производить такое исполнение непосредственно для другой стороны. Вкладом товарища признается все то, что он вносит в общее дело, в том числе деньги, иное имущество, профессиональные и иные знания, навыки и умения, а также деловая репутация и деловые связи. Вклады товарищей предполагаются равными по стоимости, если иное не вытекает из договора простого товарищества или фактических обстоятельств. Денежная оценка вклада товарища осуществляются по соглашению между товарищами.
В ГК РФ (п.1 ст. 1043) установлено, что внесенное товарищами имущество, которым они обладали на праве собственности, а также произведенная в результате совместной деятельности продукция и полученные от такой деятельности результаты, а также доходы признаются их общей долевой собственностью, если иное не установлено законом или договором простого товарищества либо не вытекает из существа обязательства.
Согласно п. 2 ст. 1043 ГК РФ ведение бухгалтерского учета общего имущества товарищей может быть поручено ими одному из участвующих в договоре простого товарищества юридических лиц. В соответствии со ст. 1046 ГК РФ условия и порядок покрытия расходов и убытков, связанных с совместной деятельностью товарищей, определяются их соглашением. При отсутствии такого соглашения каждый товарищ несет расходы и убытки пропорционально стоимости его вклада в общее дело. Следует отметить, что при реализации договора простого товарищества соглашение, полностью освобождающее кого-либо из товарищей от участия в покрытии общих расходов или убытков, ничтожно.
Таким образом, главные особенности договора простого товарищества, применяемого при долевом строительстве, можно свести к следующему:
а) каждый его участник (дольщик) вносит определенный имущественный взнос на строительство объекта недвижимости с целью получения по его окончании обусловленного количества жилой и (или) нежилой площади. При этом выполненные подрядные строительные работы или оказанные услуги также могут являться вкладом в совместную деятельность;
б) участники долевой собственности обязаны соразмерно со своей долей участвовать в содержании и сохранении общего имущества. Каждый участник простого товарищества обязан погашать соответствующую его доле часть общих затрат. Следовательно, ни одна из сторон договора о долевом участии в строительстве не должна возмещать другой стороне расходы, понесенные в результате осуществления совместной деятельности, в том числе связанные с выполнением подрядных строительных работ, а тем более "содержать" ее за счет собственных средств;
в) в связи с тем, что стороны совместной деятельности преследуют единую цель и их обязательства не носят встречного характера, никто из участников простого товарищества не вправе требовать от другого какого-либо встречного представления, например, оплаты стоимости внесенного вклада или оплаты причитающейся части созданного в результате совместной деятельности имущества. Кроме того, ни одна из сторон договора не может в рамках этого договора ни приобретать у другой, ни реализовать другой стороне созданный в результате совместного финансирования объект строительства. Следовательно, если подрядная организация является участником простого товарищества, внося при этом свой вклад путем выполнения строительных работ, то она не вправе требовать от других участников их оплаты, а построенное жилье не может быть предметом реализации внутри товарищества, так как оно уже является общей долевой собственностью товарищей;
г) наличие в договоре простого товарищества положений о штрафных санкциях, пенях, неустойках противоречит его сущности, предполагающей доверительную основу отношений между товарищами.
Анализ действующей практики применения договоров на долевое строительство показывает, что закрепленная в них воля сторон в большинстве случаев не соответствует воле сторон договора простого товарищества.
Кроме того, суть правоотношений, возникающих из договора, по условиям которого гражданин или организация инвестируют строительство объекта, заключается в том, что строительная организация выполняет подрядные работы по созданию основных средств с последующей их передачей в собственность тех, кто вложил средства. При этом участники договора не имеют одной цели, в связи с чем такие правоотношения, с нашей точки зрения, не соответствуют квалифицирующему признаку договора простого товарищества.
В зависимости от характера складывающихся отношений в ходе реализации долевого строительства, а также с учетом содержания прав и обязанностей субъектов подобных отношений, можно сделать вывод о том, что они по своей правовой природе аналогичны отношениям, возникающим из договора строительного подряда, предметом которого является строительство нового объекта либо выполнение иных строительных работ за плату и по заданию заказчика. В связи с изложенным можно констатировать, что без содержания важнейших элементов договора строительного подряда договор простого товарищества не может быть юридически корректным. А если использовать все те элементы договора строительного подряда при заключении договора простого товарищества, то он просто перестает соответствовать квалификационным признакам договора простого товарищества. В связи с приведенными доводами юридическая оправданность применения договора простого товарищества при осуществлении долевого строительства, по нашему мнению, вызывает серьезные сомнения.
В том случае, если договор долевого участия в строительстве относится ко второму виду, т. е. договору долевого инвестирования, то по своим основным признакам он должен соответствовать свойствам инвестиционного договора. Следовательно, отношения, возникающие при этом между заказчиком (застройщиком) и инвестором (дольщиком), должны основываться на инвестиционном договоре (контракте). Нормативной и правовой основой при этом должны являться Федеральный закон "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" № 39-ФЗ и Закон РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР"№ 1488-1, в части норм, не противоречащих Закону № 39-ФЗ, а система бухгалтерского учета должна основываться на нормах Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций от 30.12.93 № 160.
На практике вопрос отнесения конкретного договора долевого строительства к определенному виду имеет не только теоретическое, но и существенное практическое значение, как для возникновения различных юридических последствий, так и отражения подобных хозяйственных операций в бухгалтерском учете участников процесса строительства. Кроме того, нередко возникают спорные ситуации между дольщиками, связанные с выявлением доли каждой из сторон. Если договор долевого строительства квалифицируется как договор простого товарищества, по отношению к спорному объекту применяется подход, основанный на общей долевой собственности. Иными словами, право собственности каждого участника (товарища) возникает одновременно с созданием объекта капитального строительства. В случае, если содержание и условия договора соответствуют договору инвестирования, то необходимо руководствоваться требованиями законодательства об инвестиционной деятельности.
Вопрос отнесения договора на долевое строительство к определенному виду договоров особенно актуален тогда, когда по тем или иным причинам одна из сторон отказывается от дальнейшего финансирования возведения объекта капитального строительства. Например, в соответствии с п. 3. ст. 7 "Закона об инвестиционной деятельности в РСФСР", инвестор, отказавшийся от дальнейшего инвестирования проекта, обязан компенсировать затраты другим участникам договора. Но, как это на практике реализовать - неясно. Анализ действующей практики показывает, что к настоящему времени многие вопросы правового регулирования возможных ситуаций при использовании договора инвестирования остаются неурегулированными.
Некоторые специалисты придерживаются мнения о том, что долевое строительство в рамках договора простого товарищества позволяет более эффективно регулировать взаимоотношения участников (дольщиков). Но, как показывает изучение, при значительном количестве участников (дольщиков) применение договора простого товарищества становится нецелесообразным, и не только по юридическим соображениям. Данное мнение, в частности, основано на том, что значительно усложняется система бухгалтерского учета исполнения подобного договора.
Кроме того, общий характер отношений, возникающих при реализации договора простого товарищества, в значительной степени определяет специфику правового регулирования отношений внутри него, которая проявляется в особенностях формирования общего имущества, в совместном ведении общих дел, механизме распределения прибылей и убытков, ответственности товарищей по своим обязательствам; основаниях, условиях и порядке прекращения договора.
По нашему мнению, при долевом строительстве вполне успешно можно применять договор инвестирования, но, если при этом в договоре четко оговорены все существенные условия взаимоотношений участников инвестиционно-строительного комплекса.
Подрядные строительные организации могут выступать как в качестве генподрядчика, субподрядчика, так и в качестве заказчика (застройщика) или инвестора. Кроме того, один и тот же хозяйствующий субъект может одновременно выступать в качестве нескольких участников инвестиционно-строительного комплекса. Следовательно, порядок организации бухгалтерского учета и организации системы налогообложения долевого строительства напрямую зависит от конкретной ситуации и содержания договора долевого строительства.
В том случае, если подрядная организация, осуществляющая строительство объекта долевого строительства, не являясь одновременно инвестором и заказчиком, то бухгалтерский учет следует организовать так:
получены на расчетный счет денежные средства от инвестора-заказчика –
Дебет сч. 51 "Расчетные счета"
Кредит сч. 62, субсчет "Расчеты по авансам полученным";
на сумму НДС, начисленную с полученных авансов –
Дебет сч. 62, субсчет "Расчеты по авансам полученным"
Кредит сч. 68, субсчет 3 "Расчеты по налогу на добавленную стоимость";
перечислены авансом денежные средства субподрядчикам за выполнение строительных работ –
Дебет сч. 60, субсчет "Расчеты по авансам выданным"
Кредит сч. 51 "Расчетные счета";
на сумму затрат по выполненным собственными силами
строительных работ –
Дебет сч. 20 "Основное производство"
Кредит счетов учета производственных затрат и расчетов;
на сумму стоимости строительных работ, выполненных силами субподрядной организации –
Дебет сч. 20 "Основное производство"
Кредит сч. 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками";
на сумму НДС, начисленного на сумму стоимости строительных работ субподрядных организаций –
Дебет сч. 19 "Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям"
Кредит сч. 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками";
на сумму ранее перечисленного аванса субподрядным организациям –
Дебет сч. 60, субсчет "Расчеты по авансам выданным"
Кредит сч. 60, субсчет "Расчеты с поставщиками и подрядчиками";
на фактические затраты, связанные со строительством объекта, переданного инвестору –
Дебет сч. 90, субсчет 2 "Себестоимость продаж"
Кредит сч. 20 "Основное производство";
на сумму выручки по сданным заказчику работам
Дебет сч. 62, субсчет "Расчеты с покупателями и заказчиками в рублях" –
Кредит счета 90, субсчет 1 "Выручка";
на сумму начисленного НДС со стоимости сданных строительных работ –
Дебет счета 90, субсчет 3 "Налог на добавленную стоимость"
Кредит сч. 68, субсчет 3 "Расчеты по налогу на добавленную стоимость";
зачтен аванс, полученный от инвестора –
Дебет сч. 62, субсчет "Расчеты по авансам полученным"
Кредит сч. 62, субсчет "Расчеты с покупателями и заказчиками в рублях".
Бухгалтерский учет долевого строительства, если договор инвестирования заключает каждый инвестор (дольщик), ведется следующим образом:
на сумму средств финансирования объекта долевого строительства, перечисленных с расчетного счета заказчику долевого строительства –
Дебет сч. 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами"
Кредит сч. 51 "Расчетные счета".
на сумму стоимости объекта долевого строительства (долю) принятого от заказчика –
Дебет сч. 08, субсчет 3 "Строительство объектов основных средств"
Кредит сч. 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами";
на стоимость своей доли в построенном и введенном в эксплуатацию объекте строительства –
Дебет сч. 01 "Основные средства"
Кредит сч. 08, субсчет 3 "Строительство объектов основных средств";
на сумму средств финансирования долевого строительства, возвращенных на расчетный счет инвестора –
Дебет сч. 51 "Расчетные счета"
Кредит сч. 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами".
Если инвестиционные отношения происходят в рамках договора, заключенного между генеральным инвестором и соинвесторами (дольщиками), то генеральный инвестор (дольщик) или заказчик (застройщик), в соответствии с договором о привлечении инвестиций, поступившие от соинвесторов (остальных дольщиков) средства отражает в бухгалтерском учете по дебету счетов по учету денежных средств или иного имущества (в зависимости от того, чем внесен вклад дольщика) в корреспонденции с кредитом счета 86 "Целевое финансирование". На сумму стоимости законченного строительством объекта, переданного генеральным инвестором соинвесторам (дольщикам, в части, соответствующей предусмотренной заключенным между ними договором) в учете генерального инвестора делается запись:
Дебет сч. 86 "Целевое финансирование"
Кредит сч. 08 "Вложения во внеоборотные активы".
Бухгалтерский учет у заказчика (застройщика) при долевом строительстве необходимо вести следующим образом:
на сумму денежных средств целевого финансирования, полученных на расчетный счет заказчика (застройщика) объекта долевого строительства –
Дебет сч. 51 "Расчетные счета"
Кредит сч. 86 "Целевое финансирование";
на сумму денежных средств целевого финансирования, в том случае, если средства целевого финансирования аккумулируются на специальном счете в банке –
Дебет сч. 55 "Специальные счета в банках"
Кредит сч. 86 "Целевое финансирование";
на сумму стоимости материалов, полученных в счет целевого финансирования –
Дебет сч. 10, субсчет 8 "Строительные материалы"
Кредит сч. 86 "Целевое финансирование";
на сумму стоимости объектов основных средств, полученных в счет целевого финансирования –
Дебет сч. 08 "Вложения во внеоборотные активы"
Кредит сч. 86 "Целевое финансирование";
на сумму стоимости оборудования к установке, внесенного в качестве целевого финансирования объекта строительства –
Дебет сч. 07 "Оборудование к установке"
Кредит сч. 86 "Целевое финансирование";
списаны средства целевого финансирования, полученные от инвесторов-дольщиков (сумма фактических затрат, связанных с осуществлением капитального строительства) –
Дебет сч. 86 "Целевое финансирование"
Кредит сч. 08 "Вложения во внеоборотные активы";
на сумму неиспользованного остатка средств целевого финансирования, которая увеличивает налогооблагаемую базу по налогу на прибыль заказчика (застройщика) –
Дебет сч. 86 "Целевое финансирование"
Кредит сч. 91, субсчет 1 "Прочие доходы".
Следует отметить, что при долевом строительстве, когда используются бюджетные средства, вопросы списания не использованных сумм целевого финансирования, полученных из бюджетов разных уровней, могут вызывать некоторые затруднения у учетного персонала заказчика. Это связано, в частности, с наличием противоречий между нормами отдельных документов действующей нормативно-правовой базы регулирования бухгалтерского учета инвестиций, связанных со строительством. Так, в соответствии с п. 3.1.6. Положения Минфина по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций от 30.12.93 № 160 подобные суммы на счет учета прибылей и убытков не относятся. В то же время, в соответствии с п. 8. ПБУ "Учет государственной помощи" (13/2000), бюджетные средства списываются со счета учета целевого финансирования как увеличение финансовых результатов организации. Неиспользованный остаток сумм целевого бюджетного финансирования относится на увеличение прибыли получателя указанных средств, т. е. заказчика объекта строительства. Представляется, что в решении данного вопроса следует руководствоваться указаниями ПБУ 13/2000.
Во избежание разногласий с налоговыми службами заказчикам-застройщикам следует вести раздельный учет поступлений, полученных (произведенных) в рамках целевого финансирования. При отсутствии такого учета указанные средства подлежат налогообложению с даты их получения. К средствам целевого финансирования, связанным с инвестированием строительства, относится также имущество в виде инвестиций, полученных при проведении инвестиционных конкурсов (торгов); инвестиций, полученных от иностранных инвесторов на финансирование капитальных вложений производственного назначения, при условии использования их в течение одного календарного года с момента получения.
Необходимо учесть, что объект налогообложения по налогу на прибыль у заказчика (застройщика) возникает в следующих случаях:
в отчетном (налоговом) периоде – от положительной разницы между размером (лимитом) средств на его содержание, заложенным в сметах на строящиеся в данном отчетном периоде объекты, и фактическими затратами на содержание;
по окончании строительства – от суммы экономии средств финансирования, если эта экономия согласно условиям договора с инвестором остается в распоряжении заказчика (застройщика).
В системе налогообложения долевого строительства исчисление налога на добавленную стоимость занимает центральное место. Как было уже отмечено, нередко объектом долевого строительства являются жилые помещения; при этом следует напомнить, что, в соответствии с п. 2 ст. 171 гл. 21 части второй Налогового кодекса Российской Федерации, вычетам подлежат суммы налога, предъявленные налогоплательщику и уплаченные им в отношении товаров (работ, услуг), приобретаемых для осуществления производственной деятельности или иных операций, признаваемых объектами для налоговых вычетов, а также товаров, приобретенных для перепродажи. Согласно п. 6 ст. 171 НК РФ вычетам у дольщика подлежат суммы налога, предъявленные ему заказчиками (застройщиками) при осуществлении ими капитального строительства, сборке (монтаже) основных средств; суммы налога, предъявленные заказчику (застройщику) по работам и услугам, приобретенным им для выполнения строительных работ; суммы налога, предъявленные заказчику застройщику при приобретении им объектов незавершенного капитального строительства.
Таким образом, субъектам, инвестирующим процесс строительства, следует иметь в виду, что в общем случае вычету подлежат суммы налога на добавленную стоимость, уплаченные только по объектам производственного назначения или по объектам, приобретенным исключительно для перепродажи. Кроме того, в п. 43.2 Методических рекомендаций по применению главы 21 "Налог на добавленную стоимость" НК РФ, утвержденных приказом МНС России от 20.12.2000 г. № БГ-3-03/447, приведены разъяснения, где указывается, что суммы налога, уплаченные налогоплательщиком по строительным и монтажным работам капитального строительства, выполненным подрядными организациями с 1 января 2001 г., подлежат вычету у налогоплательщика после принятия налогоплательщиком на учет законченных капитальным строительством объектов основных средств производственного назначения.
В тех случаях, когда объектом долевого строительства является объект производственного назначения, то каждым из соинвесторов (дольщиком) к налоговому вычету предъявляется только та часть суммы налога на добавленную стоимость, которая соответствует размеру инвестированных им средств, которая определяется расчетным путем от суммы сметной стоимости объекта долевого строительства.
Нередко у учетного персонала возникает вопрос: облагаются ли суммы целевого финансирования, полученные от дольщиков, нал

огом на добавленную стоимость? Представляется, что в соответствии с п. 2 ст. 153 НК РФ, в облагаемый налогом на добавленную стоимость оборот включаются только те денежные средства, получение которых непосредственно связано с расчетами по оплате товаров (работ, услуг). При этом перечень таких средств ограничен п. 1 ст.162 НК РФ. Следовательно, получаемые от дольщиков средства на расчетный или специальный счета генерального инвестора или заказчика-застройщика не являются расчетами по оплате товаров (работ, услуг), на основании чего можно сделать вывод о том, что при определении облагаемых налогом на добавленную стоимость оборотов эти суммы учитываться не должны.

5.2. Учет претензионной работы при осуществлении строительства

В договоре строительного подряда заказчик (застройщик) и подрядная организация излагают все основные условия строительства и сдачи объекта строительства. В то же время, как показывает изучение действующей практики, нередко у заказчика объекта капитального строительства возникает необходимость оформления претензии к подрядной организации. Факторами, вызывающими подобную необходимость, могут являться:
несоблюдение подрядчиком графика строительства;
некачественное выполнение строительных работ;
завышение объемов выполненных строительных работ, выявленное путем контрольного обмера;
нарушение технологии, предусмотренной для выполнения отдельных строительных работ;
неправильное использование расценок, что привело к искажению оценки стоимости фактически выполненных работ;
арифметические ошибки при составлении расчетных документов;
повреждение или потеря имущества заказчика, предоставленного подрядной организации в соответствии с договором заключенным между ними;
нарушение указанных в технической документации показателей объекта строительства, например производственной мощности построенного комплекса.
Если заказчик (застройщик) предъявил претензию и подрядчик признал ее, то он обязан возместить убытки заказчика, исправить брак или снизить цену на выполненные строительные работы.
Юридически корректное оформление и бухгалтерский учет претензий по результатам выполненных строительных работ имеет существенное значение. В связи с тем, что строительство это особая отрасль, в частности, там не всегда можно при приемке объекта обнаружить допущенный брак или несоблюдение соответствующей технологии, вопрос организации претензионной работы приобретает особую актуальность. Кроме того, достоверное отражение в бухгалтерском учете заказчика предъявленных и признанных подрядчиком претензий имеет существенное значение при формировании необходимой информационной базы для принятия своевременных и обоснованных решений его руководством. Уровень постановки претензионной работы у заказчика, несомненно, является элементом, непосредственно влияющим на его финансовую устойчивость и деловую репутацию. Другими словами, претензионную работу следует рассматривать как один из факторов, с помощью которого можно влиять на степень финансовой устойчивости заказчика. Из изложенного, можно сделать вывод о том, что порядок организации претензионной работы и система урегулирования экономических споров для заказчиков объектов капитального строительства имеют важнейшее практическое значение.
В том случае, если заказчика не устраивает качество выполненных строительных работ или имели место другие нарушения договора строительного подряда, то он вправе направить подрядчику претензию.
Исследование нормативной базы показало, что претензионная работа при осуществлении инвестиционно-строительной деятельности не в достаточной степени регламентирована. В настоящее время нет отдельного документа, регламентирующего порядок ведения претензионной работы при капитальном строительстве, который бы учитывал особенности отрасли, а также взаимоотношения, возникающие между участниками процесса капитального строительства. (Ранее действовавшее Положение о претензионном порядке урегулирования споров, утвержденное постановлением Верховного совета РФ от 24.06.92 № 3116-1, утратило силу в результате принятия Федерального закона от 05.05.95 № 71-ФЗ "О введении в действие Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации"). Следовательно, при организации подобной работы необходимо руководствоваться общими нормами, изложенными в ГК РФ.
В связи с тем, что вопросы организации претензионной работы в существующих нормативных документах раскрыты не в достаточной мере, то представляется необходимым формировать методологические подходы к осуществлению подобной работы, с учетом отраслевых особенностей организаций строительного комплекса и специфики взаимоотношений между участниками инвестиционно-строительного процесса.
При этом важнейшими целями претензионной работы заказчика объекта капитального строительства следует считать:
корректное документальное оформление возникших у заказчика претензий;
решение и устранение ситуаций, которые повлекли претензию;
возмещение убытков или ущерба возникших в рамках договора строительного подряда, по которому предъявлена претензия.
В связи с тем, что действующее законодательство не предъявляет особых требований к оформлению претензии, она составляется в произвольной форме. В то же время в ней целесообразно изложить следующую информацию:
номер договора строительного подряда, в рамках которого оформляется претензия, а также дату, когда он был заключен;
какой, именно, пункт договора строительного подряда нарушен;
предмет претензии (например, качество выполнения строительных работ);
обстоятельства, на которых основываются требования заказчика, а также доказательства, подтверждающие их со ссылкой на нормы законодательства, которые нарушил подрядчик;
сумму претензии и ее обоснованный расчет, если претензия подлежит денежной оценке;
суть требований заказчика;
перечень прилагаемых к претензии документов и других доказательств;
другие сведения, необходимые для урегулирования возникшего спора.
К претензии должны прилагаться подлинные документы, которые обосновывают требования заказчик