Подготовка и анализ технической документации для капитального ремонта.

Для производства капитального ремонта проектными и проектно – изыскательскими организациями разрабатывается проектно – сметная документация.

Разработка такой документации на капитальный ремонт здания предусматривает:

- проведение технического обследования, определение физического и морального износа объекта проектирования;

- составление проектно – сметной документации для всех проектных решений по перепланировке, функциональному переназначению помещений, замене конструкций, инженерных систем или устройству их вновь, благоустройству территории и другим аналогичным работам;

- технико – экономическое обоснование капитального ремонта и реконструкции;

- разработку проекта организации капитального ремонта и реконструкции, а также проекта производства работ. Который разрабатывается подрядной организацией.

Интервал времени между утверждением проектно – сметной документации и началом ремонтно – строительных работ не должен превышать 2 лет.

Техническое обследование для проектирования капитального ремонта зданий состоит из следующих этапов: подготовительного, общего и детального обследования зданий, составления технического заключения.

На подготовительном этапе проводятся изучение архивных материалов, норм, по которым велось проектирование, сбор исходных и иллюстративных материалов.

Целью общего обследования является предварительное ознакомление со зданием и составление программы детального обследования конструкций.

При общем обследовании здания выполняют следующие работы:

- определяют конструктивную схему здания, выявляют несущие конструкции по этажам и их расположение;

- анализируют планировочные решения в соответствии с конструктивной схемой;

- осматривают и фотографируют конструкции крыши, дверные и оконные блоки, лестницы. Несущие конструкции и фасад;

- намечают места выработок, вскрытий, зондирования конструкций в зависимости от целей обследования зданий;

- изучают особенности близлежащих участков территории, вертикальной планировки, состояние благоустройства участка, организацию отвода поверхностных вод;

- устанавливают наличие вблизи здания засыпанных оврагов, термакарстовых провалов, зон оползней и других опасных природных явлений;

- оценивают расположение здания в застройке с точки зрения подпора в дымовых, газовых и вентиляционных каналах.

Детальное обследование зданий выполняется для уточнения конструктивной схемы здания, размеров элементов, состояния материала и конструкций в целом.

При детальном обследовании выполняют работы по вскрытию конструкций, испытанию отобранных проб, проверке и оценке деформаций, определению физико – механических характеристик конструкций, материалов, грунтов и тд с использованием инструментов, приборов, оборудования для испытаний.

В техническом заключении по детальному обследованию здания для проектирования его капитального ремонта содержится перечень документальных данных, на основе которых составлено заключение: история сооружения; описание окружающей местности и общего состояния здания по внешнему осмотру; определение физического и морального износа здания; описание конструкций здания, их характеристик и состояния; чертежи конструкций здания с деталями и обмерами;расчет действующих нагрузок и поверочные расчеты несущих конструкций и основания фундаментов; обмерные планы и разрезы здания, планы и разрезы шурфов, скважин; чертежи вскрытий; геологические и гидрогеологические условия участка; строительная и мерзлотная характеристики грунтов основания (при необходимости); условия эксплуатации; анализ причин аварийного состояния здания (если таковые имеются); фотографии фасадов и поврежденных конструкций; выводы и рекомендации.

Вместе с заданием на проектирование объектов заказчик выдает проектной организации исходные данные:

- разрешительный документ на выполнение ремонта;

- архитектурно – планировочное задание;

- задание от инспекции по охране памятников архитектуры (при необходимости);

- разрешения (или технические условия) на присоединение ремонтируемого здания или сооружения кисточников снабжения, инженерным сетям или коммуникациям;

- материалы по ранее проведенным техническим обследованиям;

- оценочные акты;

- акт эксплуатирующей организации о техническом состоянии конструкций здания, конструктивных элементов и инженерного оборудования по данным последнего осмотра;

- инвентаризационные поэтажные планы с указанием площадей помещений и объема здания по данным БТИ, проведенной не ранее 3 лет до начала проектирования;

- паспорт строения с указанием величины строительного износа конструкций и инженерного оборудования, объемов, сроков и видов ранее выполнявшихся ремонтов;

- справку о состоянии газовых сетей и оборудования;

- акт эксплуатационной организации, утвержденный районным (жилищным) управлением, на замену санитарно – технического оборудования и поквартирную опись ремонтных работ (для объектов, ремонтируемых без прекращения эксплуатации);

- справки эксплуатирующих организаций о состоянии лифтов, ОДС, центральных тепловых пунктов и тд;

- задание на проектирование технологии встроенных нежилых помещений;

- разрешение на закрытие движения и отвод транспорта, вскрытие дорожного покрытия.

Генеральная проектная организация на основании полученного от заказчика задания на проектирование составляет строительный паспорт на капитальный ремонт здания. Этот паспорт утверждается заказчиком. В строительный паспорт включается следующее:

- задание на проектирование и исходные данные для проектирования;

- принципиальное решение по виду ремонта;

- предложения по организации площадки ремонта, использованию механизмов, промежуточных складов (при необходимости);

- предложения (при необходимости) о сносе строений, зеленых насаждений, отселении жильцов и арендаторов, проведении дополнительного обследования здания;

- ситуационный план М 1:2000 и геоматериалы М 1:500

В проектно – сметную документацию входят разделы:

1. Общая пояснительная записка;

2. Архитектурно – строительные решения;

3. технологические решения по встроенным нежилым помещениям;

4. Решения по инженерному оборудованию;

5. Проект организации капитального ремонта;

6. Техническая эксплуатация здания;

7. Сметная документация.

Неотъемлемую часть утвержденной проектно – сметной документации на капитальный ремонт составляет проект организации капитального ремонта; он разрабатывается параллельно с другими разделами проектно – сметной документации в целях взаимоувязки объемно – планировочных, конструктивных и технологических решений с условиями и методами осуществления ремонта объектов.

Проект организации капитального ремонта разрабатывается проектной организацией, выполняющей строительное проектирование ремонта. При разработке отдельных разделов проектно – сметной документации субподрядными проектными организациями эти организации при необходимости должны разрабатывать соответствующие решения для включения их в проект организации капитального ремонта.

Исходными материалами для такого проекта служат:

- материалы инженерных изысканий для объекта капитального ремонта (технического обследования);

- материалы схем (проектов) районной планировки, генеральных планов городов и населенных пунктов;

- основные решения по применению строительных материалов и конструкций, средств механизации ремонтно – строительных работ, согласованные с генеральной подрядной организацией, а также данные об использовании источников и порядке обеспечения ремонта энергетическими ресурсами, водой, временными инженерными сетями и коммуникациями, а также местными строительными материалами;

- разбивка ремонтируемого объекта на очереди (комплексы);

- сведения об условиях обеспечения объекта ремонта рабочими кадрами и о возможности использования на период ремонта существующих строений и помещений;

- данные о наличии производственно – технической базы подрядных организаций, возможностях и условиях ее использования;

- сведения о наличии у подрядчика инвентарных или передвижных или сборно – разборных производственно – бытовых помещений;

- данные о плановой и фактической среднегодовой (среднемесячной) выработке строительных машин, средств транспорта, рабочих подрядных организаций на аналогичных объектах;

- данные о возможности и сроках освобождения жилых зданий от проживающих и арендаторов (при ремонте с отселением жильцов).

В состав проекта организации капитального ремонта входят:

1. Календарный план капитального ремонта, в котором должны быть определены сроки выполнения ремонта, приведено распределение растрат на ремонт и объемов ремонтно – строительных работ по срокам (включая работы подготовительного периода), а при разбивке ремонта на очереди (комплексы) – сроки выполнения этих работ или комплексов;

2. Строительный генеральный план с расположением существующих или сносимых строений, эксплуатируемых зданий, сооружений и инженерных сетей, не подлежащих ремонту, разбираемых и перекладываемых инженерных коммуникаций; постоянных и временных проездов для транспортирования материалов, конструкций и изделий, путей перемещения кранов большой грузоподъемности, инженерных сетей; источников обеспечения стройплощадки электроэнергией, водой, теплом и мест подключения временных инженерных сетей к действующим сетям; мест примыкания новых сетей к существующим; складских площадок, основных монтажных кранов и других строительных машин и зон их действия; механизированных установок; временного ограждения; безопасного прохода строителей и лиц, проживающих или работающих в смежных зданиях, ремонтируемых без отселения жильцов или арендаторов.

3. Ведомость объемов основных ремонтно – строительных, монтажных или специальных работ, определенных проектно – сметной документацией, с выделением объемов работ подготовительного периода и при необходимости – по очередям (комплексам);

4. Ведомость потребности в основных строительных конструкциях, деталях, материалах и оборудовании, составляемая на объект в целом, включая работы подготовительного периода, и при необходимости – на отдельные очереди (комплексы) исходя из объемов работ и действующих норм расхода строительных материалов;

5. График потребности в основных строительных машинах и транспортных средствах по объекту ремонта в целом, составленный на основе физических объемов работ, объема грузоперевозок и норма выработки строительных машин и средств транспорта.

6. График потребности в рабочих кадрах по категориям, составленный в соответствии с объемами ремонтно – строительных работ по основным организациям, участвующим в капитальном ремонте, и плановых норма выработки на одного рабочего этих организаций;

7. Пояснительная записка.

В проекте организации капитального ремонта приводятся следующие технико – экономические показатели:

- полная сметная стоимость капитального ремонта, в том числе ремонтно – строительных работ;

- нормативная продолжительность капитального ремонта (месяцы или рабочие дни);

- максимальная численность работающих, чел;

- затраты труда на выполнение ремонтно – строительных работ, чел-дни.

При капитальном ремонте жилых зданий без отселения жильцов необходимо устанавливать очередность и порядок совмещенного выполнения ремонтно – строительных работ с указанием помещений, в которых на время производства работ отключаются питающие сети, запрещется проход проживающих и (или) арендаторов.

Проект производства работ по капитальному ремонту жилого здания, ремонтируемого без отселения жильцов, согласовывается с руководителем эксплуатирующей организации.

Утвержденный проект производства работ должен быть передан производственному участку за два месяца до начала работ.

Планирование текущего ремонта

Под текущим ремонтом инженерного оборудования зданий и сооружений понимают ремонт с целью восстановления его исправности (работоспособности), а также поддержания эксплуатационных показателей.

Текущий ремонт проводится с периодичностью, обеспечивающей эффективную эксплуатацию инженерного оборудования с момента пуска систем в эксплуатацию или капитального ремонта. Текущий ремонт выполняется по пятилетним планам с определением заданий по годам и по годовым планам с распределением заданий по кварталам. Периодичность текущего ремонта принимается в пределах трех – пяти летс учетом группы капитальности, их физического износа и местных условий.

Текущий ремонт подразделяется на профилактический, заранее планируемый, и непредвиденный (аварийный), выполняемый в срочном порядке.

Приемка законченного текущего ремонта жилых зданий осуществляется комиссией, в которую входят представители жилищно – эксплуатационной и ремонтно – строительной организацией, а также правления домового комитета, ЖСК, ТСЖ и др.

Приемка законченного ремонта объектов коммунального и социально – культурного назначения проводится комиссией в составе представителей эксплуатационной службы, ремонтно – строительной организации и соответствующего вышестоящего органа управления.

Организация текущего ремонта жилых зданий производится в соответствии с техническими указаниями по организации и технологии текущего ремонта жилых зданий и техническими указаниями по организации профилактического текущего ремонта жилых крупнопанельных зданий. Текущий ремонт выполняется организациями по обслуживанию жилищного фонда подрядными организациями.

Продолжительность текущего ремонта определяется по нормам на каждый вид ремонтных работ конструкций и оборудования. Для предварительных плановых расчетов допускается принимать укрупненные нормативы.

В зданиях, намеченных к производству капитального ремонта в течение ближайших пяти лет или подлежащих сносу, текущий ремонт ограничивается работами, обеспечивающими нормативные условия для проживания (подготовка к весеннее – летней и зимней эксплуатации, наладка инженерного оборудования).

При выполнении текущего ремонта производятся работы по ремонту ограждающих конструкций (йундаментов, стен, перекрытий, полов, крыш, окон, дверей, перегородок), лестниц и балконов, печей и очагов, по восстановлению внутренней и наружной отделки, по ремонту инженерного оборудования. Втекущий ремонт также входят работы по внешнему благоустройству.

Вопросы для самоконтроля:

1. Положения о проведении ППР.

2. Оценка технического состояния конструктивных элементов здания и здания в целом.

3. Порядок назначения здания на капитальный ремонт

4. Подготовка и анализ технической документации для капитального ремонта.

5. Планирование текущего ремонта