Классификация конкуренции

Исследуя конкурентную среду на рынке недвижимости в рамках структурной концепции, необходимо учитывать структурные особенности жилья. Одна из главных структурных особенностей рынка жилья заключается в том, что он состоит из двух рынков—первичного и вторичного, и каждый рынок характеризуется разным типом конкурентной среды. Более того, разные типы рыночной структуры—от совершенной конкуренции до чистой монополии и монопсонии—характерны и для отдельных сегментов рынка жилой недвижимости.

В экономике различают два типа конкуренции:

1. Совершенная—является теоретическим построением, идеалом и используется для разработки методологии анализа других рыночных структур. Вторичный рынок жилья является рынком совершенной конкуренции, потому что на нем функционирует много продавцов и много покупателей. При этом ни один из продавцов или покупателей не может оказывать влияние на ценовую динамику.

Вторичный рынок жилья является наиболее значимой по количеству сделок частью рынка жилой недвижимости. По моим оценкам, сделанным на основе отчетов Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр)[4], доля вторичного рынка на рынке жилой недвижимости в Российской Федерации превышает 80% (Приложение 1).

Предложение на вторичном рынке жилья формируется из существующего жилищного фонда и потенциально может быть ограничено лишь количеством жилых единиц, находящихся в частной собственности, которые можно вовлечь в рыночный оборот. По экспертным оценкам, в крупных городах России ежегодно осуществляются сделки, в которые вовлечено 1,5-2 % квартир, находящихся в частной собственности[5]. Продавцам на вторичном рынке выступают в основном физические лица. Спрос на вторичном рынке жилья также реализуется населением.

2. Несовершенная—представлена на рынке следующими реальными рыночными структурами:

· Монополия. Монополия представлена на рынке, как правило, единственной фирмой крупного размера. Для успешности функционирования-одной из целей ее деятельности является дальнейшее поддержание уникальности.

· Олигополия. Олигополия представлена на рынке несколькими фирмами, у которых существует возможность договоренности о влиянии на рынок. Одной из главных ее целей является соблюдение стабильности при поддержании определенного уровня доходности. Первичный рынок жилья по типу рыночной структуры является олигополистическим, потому что количество продавцов на рынке ограничено, при этом на рынке доминируют три-четыре крупные строительные компании, которые определяют динамику и структуру предложения, ценовую и техническую политику (Приложение 2).

Первичный рынок жилья образуется в сфере жилищного строительства и является, по сути, частью строительного рынка. Поэтому экономическими субъектами первичного рынка жилья становятся субъекты строительного рынка, взаимоотношения которых не укладываются в классическую схему отношений субъектов рынка: продавец-покупатель. В качестве продавцов на первичном рынке жилья выступают: инвестор, заказчик и подрядчик, которые нередко интегрированы в одну организацию-девелоперскую компанию осуществляющую так же функции инвестиционной компании и риелтора. То есть поиск и привлечение инвестиционных ресурсов, реализацию жилья на рынке. Покупателями на первичном рынке жилья могут выступать, как физические, так и юридические лица.

· Монополистическая. Монополистическая конкуренция представляет ситуацию на рынке, когда каждая из фирм не имеет значительного влияния на рынок и действует в соответствии со своими возможностями на рынок. Упор, в основном, делается на дифференциацию. По сравнению с олигополией стратегическое поведение отсутствует.

Рынок с монополистической конкуренцией характеризуется следующими свойствами:

-Наличие множества продавцов и покупателей (рынок состоит из большого числа независимых фирм и покупателей), но не большего, чем при совершенной конкуренции.

-Невысокие барьеры для вступления в отрасль. Это не означает, что открыть монополистическую конкурентную фирму легко. Такие сложности, как проблемы с оформлением регистраций, патентов и лицензий имеют место.

-Чтобы выжить на рынке в долгосрочном периоде, монополистической конкурентной фирме необходимо производить разнородную, дифференцированную продукцию, отличающуюся от той, которую предлагают фирмы-конкуренты. Дифференциация может быть горизонтальной либо вертикальной. Причем продукты могут отличаться один от другого по одному или ряду свойств (например, по химическому составу);

-Совершенная информированность продавцов и покупателей об условиях рынка;

-Преимущественно неценовая конкуренция, крайне незначительно может влиять на общий уровень цен. Рекламирование продукции важно для развития.

По некоторым действиям данные структуры не отличаются друг от друга, но у каждой из них есть характерные особенности, присущие каждой конкретной структуре.