Затратный подход предусматривает оценку стоимости полного воспроизводства или стоимости полного замещения оцениваемого объекта недвижимости, затем вычитание величины физ., морального и экономического износа. Важным и сложным элементом затратного подхода яв-ся определение износа. Износ – утрата полезности и снижение стоимости объекта недвижимости под действием различных причин. V=VL +Vв – D Применение: 1. оценивается стоимость зем.участка; 2. определяется стоимость восстановления или замещения; 3. определяется износ; 4. определяется текущая стоимость зданий с учетом износа; 5. складывается стоимость зем.участка со стоимостью зданий и сооружений. Восстановительная – ст-ть строительства (в текущих ценах) точной копии здания с использованием точно таких же материалов, что и объект оценки. Стоимость замещения – ст-ть строительства (в текущих ценах) здания, имеющего эквивалентность или аналогичную полезность с объектом оценки, но построенного из новых материалов. Методы: 1метод по сопоставимым продажам; 2.метод соотнесения закл. в анализе продаж здания, расположенного на аналогичном участке и разделение цены на цену здания и цену зем.участка; 3. метод капитализации зем.ренты представляет собой капитализацию доходов, полученных за счет арендных платежей; 4. метод остатка, рассчитывается исходя из прибали, полученной с учетом наилучшего и наиболее эффективного использования зем.участка; 5. метод развития зем.участка, когда необходимо определить ст-ть участка, пригодного для разбивки на отдельные индивидуальные участки. Доходный подход основан на оценке текущей ст-ти будущих доходов от использования объекта недвижимости. Метод прямой капитализации – процесс пересчета потока будущих доходов в конечную величину равную сумме их текущих стоимостей. Под коэффициентом капитализации понимают ставку используемую для пересчета потока доходов в единую сумму текущей стоимости. Отражает сложившуюся на рынке взаимосвязь между ст-тью недвижимости и уровнем получаемого дохода этого объекта. V=I/R. Для капитализации дохода используется чистый доход (NOI) Определяется разницей получаемым доходом и всеми затратами, связанными с эксплуатацией, управлением, реализацией объекта. Метод прямой капитализации применяется при наличии достаточно достоверных сведений о доходах и ценах сделок по сопоставимым объектам. Методы расчета общего к-та капитализации: 1. метод анализа сравнения продаж, основан на изучении сведений дохода и цену продаж от аналогичных объектов проданных на рынке R=I/V; 2.метод кумулятивного построения, предполагает рассмотрение (расчет) ставки капитализации по 4 составным частям: а)безрисковая % ставка, м.б.определена по уровню банковского депозита; б)надбавка за риск отражает изменения ставки по сравнению с безрисковой; в)вознаграждение за управление инвестициями в зависимости от их сложности и рискованности; г)поправка за ликвидность данного объекта недвижимости, то насколько быстро недвижимость м.б.превращена в наличные ден.ср-ва. 3.метод остатка применяется для физических и финансовых составляющих; 4.метод коэффициента покрытия долга – отношение чистого операционного дохода к сумме ежегодных платежей по обслуживанию долга. Метод дисконтирования ден.потоков – предполагает пересчет дисконтирования ожидаемых будущих доходов в текущую ст-ть. Рыночный подход основан на анализе рыночных продаж, базируется на трех принцыпах: спрос и предложение; принцип замещения; принцип вклада. С помощью данного метода по средством анализа рыночных цен продаж аналогичных объектов оценки моделируется рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости, т.к. в характеристиках оцениваемого объекта и объектов аналогов (сравнения) необходимо провести корректировку за эти отличия. Он применим когда имеются данные о сравнительно недавних надежных сделках с аналогичными объектами. Предполагает получение непосредственных ценовых характеристик о собственности не обладающих доходностью. Выбор элементов сравнения: 1.права на объект; 2.условия финансирования; 3.условия продажи; 4.дата продажи; 5.местоположение; 6.физические характеристики; 7.экономические характеристики; 8.отклонения от целевого использования. Согласование результатов – процесс в кот. суждения и логика применяются для выработки итоговой оценки ст-ти объекта на основании результатов, полученных с помощью различных методов. В качестве последнего шага составляется отчет о результатах оценки стоимости с учетом тщательного анализа рыночных данных.
