Основные отличия земли от других видов недвижимости, особенности оценки стоимости земли. Общие требования к оценке земли

Специфика земли как объекта оценки, ее отличия от других видов недвижимости обусловлены следующими ее особенностями:

а) земля является природным ресурсом, который невозможно свободно воспроизвести в отличие от других объектов недвижимости;

б) при оценке всегда необходимо учитывать возможность многоцелевого использования земли:

— как основного средства производства. Сельскохозяйственные и лесные земли выступают средством производства сырьевых, ресурсов, необходимых практически для всех отраслей экономики, а также продуктов питания.

— как пространства для социально-экономического развития. Земля является пространственным базисом для размещения раз личных объектов недвижимости;

в) земельный фонд выступает основой формирования среды проживания населения страны и обеспечивает экологическую безопасность, особенно земли лесного и водного фондов. Поэтому во всех странах государство регулирует использование земли одновременно, как природного и хозяйственного объектов;

г) в отличие от других объектов недвижимости к стоимости земельных участков не применяются понятия физического и функционального износа, а также амортизации, поскольку срок эксплуатации земельных участков не ограничен. Поэтому стоимость земли, в отличие от стоимости зданий, сооружений и других улучшений, со временем, как правило, увеличивается;

д) использованием и охраной земли в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующих территориях.

Как средство производства земля имеет особенности, оказывающие непосредственное влияние на оценку недвижимости:

- земля не является результатом предшествующего труда;

- пространственно ограничена;

- незаменима другими средствами производства;

- обладает постоянством местоположения;

- неизнашиваема при правильном использовании;

- территориально разнокачественна;

- характеризуется специфической полезностью каждого конкретного земельного участка;

- обладает плодородием и в сельском хозяйстве наиболее эффективно используются все ее полезные качества;

- практически во всех сферах деятельности человека (кроме сельского и лесного хозяйства) выступает в основном в качестве пространственного операционного базиса, поэтому неразрывно связана с объектами, на ней расположенными: зданиями, сооружениями, дорогами, мелиоративными сооружениями, прочими материальными элементами, созданными трудом человека, так называемыми улучшениями.

В отчете об оценке сельскохозяйственных земель содержатся следующие разделы:

а) Основные факты и выводы. Раздел основных фактов и выводов содержит:

общая информация, идентифицирующая оцениваемую землю сельскохозяйственного назначения;

результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке земли сельскохозяйственного назначения;

итоговая величина стоимости оцениваемой земли сельскохозяйственного назначения;

б) Задание на оценку земли сельскохозяйственного назначения в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки;

в) Сведения о заказчике оценки земли сельскохозяйственного назначения и об оценщике. В отчете об оценке приводятся сведения о заказчике оценки земли сельскохозяйственного назначения и об оценщике.

г) Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки земли сельскохозяйственного назначения;

д) Применяемые стандарты оценочной деятельности в процессе оценки земли сельскохозяйственного назначения.

В отчете об оценке земли сельскохозяйственного назначения должна быть приведена информация об используемых оценщиком стандартах оценки;

е) Описание земли сельскохозяйственного назначения с приведением ссылок на документы, устанавливающие ее количественные и качественные характеристики.

В отчете об оценке земли сельскохозяйственного назначения должна быть приведена следующая информация:

количественные и качественные характеристики земли сельскохозяйственного назначения.

Данная информация должна содержать сведения об имущественных правах и обременениях, связанных с оцениваемой землей сельскохозяйственного назначения, а также ее физических свойствах;

количественные и качественные характеристики земли сельскохозяйственного назначения, влияющие на результаты оценки;

информация о текущем использовании земли сельскохозяйственного назначения;

другие факторы и характеристики, относящиеся к оцениваемой земле, существенно влияющие на ее стоимость;

ж) Анализ рынка земли, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к оцениваемой земле сельскохозяйственного назначения, но влияющих на ее стоимость. В разделе анализа рынка должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости оцениваемой земли сельскохозяйственного назначения, и содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов;

з) Описание процесса оценки земли сельскохозяйственного назначения в части подходов и методов к оценке. В данном разделе должно быть описано применение подходов и методов к оценке земли сельскохозяйственного назначения с приведением расчетов или обоснован отказ от применения нецелесообразных к ее оценке подходов и методов;

и) Согласование результатов оценки земли сельскохозяйственного назначения. В этом разделе производится согласование результатов расчетов, полученных с применением различных подходов.

При согласовании результатов, полученных при применении различных подходов и методов к оценке земли сельскохозяйственного назначения, оценщик должен привести в отчете об оценке описание процедуры соответствующего согласования. Если при согласовании используется взвешивание результатов, полученных при применении различных подходов и методов к оценке земли сельскохозяйственного назначения, то оценщик должен обосновать выбор весов, присваиваемых результатам, полученным использованными в процессе оценки методами.

В приложении к отчету об оценке земли сельскохозяйственного назначения содержатся копии документов, используемых оценщиком и устанавливающих ее количественные и качественные характеристики, в том числе правоустанавливающих и правоподтверждающих документов по оцениваемой земли сельскохозяйственного назначения.