Но оплата наличными в размере 7 тысяч долларов представляла собой проблему. У Джима таких денег не было. Выручило его именно понятие о творческом подходе к финансированию. Имелась масса способов изыскать требуемую сумму, но Джим нашел совершенно оригинальное решение. В ходе анализа приобретаемой недвижимости он обнаружил, что компания электроснабжения получила в свое время и в настоящее время держала задаток на 7 тысяч долларов, служащий залогом на случай прекращения оплаты за электричество. Он обратился в компанию с вопросом, не понизят ли они величину задатка, высвободив часть удерживаемой суммы. Компания ответила, что готова вернуть всю сумму в обмен на долговое обязательство на эту сумму. Что такое долговое обязательство? Это своего рода страховой полис. Этот документ позволяет компании электроснабжения взыскать в законном порядке сумму долга с клиента в случае, если он перестанет оплачивать услуги электроснабжения. Сколько такая бумага стоит? В данном случае, она стоила меньше 500-ти долларов.
К моменту заключения сделки имело место следующее. Джим приобрел долговое обязательство за 500 долларов. Это удовлетворило компанию электроснабжения, которая вернула 7 тысяч долларов наличными. Эти деньги Джим намеревался переслать на счет продавца. Последний к этому моменту подписал бумаги на продажу его недвижимости и ожидал получения 7 тысяч долларов. Когда вся сумма прибыла на Кайманы, Джим получил бумаги и заключил сделку. Это сделало его владельцем превосходной недвижимости, при этом вся выкупленная доля немедленно перешла к нему в качестве прибыли. Он продал эту недвижимость месяц спустя, получив прибыль в размере 150 тысяч долларов наличными.
Это пример приобретения недвижимости в период до уведомления о дефолте.
Пример 2. Период до торгов/после официального объявления дефолта
Одной из моих лучших выпускниц была женщина из окрестностей Лос-Анджелеса. Когда мы последний раз общались, они с мужем с успехом приобретали от четырех до пяти объектов недвижимости в год, специализируясь на недвижимости, чьи владельцы получили отказ в
выкупе залога (дефолт). Одной из самых выгодных сделок был дом с дефицитом возврата по ссуде размером примерно в 17 тысяч долларов. Проведя дополнительное расследование, она выяснила, что дом располагался по соседству с недвижимостью в ценовой категории от 150 тысяч до 200 тысяч долларов. Таким образом, заинтересовавшая ее недвижимость обладала огромным потенциалом для извлечения прибыли в результате перепродажи (благодаря высокой доле выкупленной стоимости в суммарной стоимости дома). Она осмотрела дом и нашла его в плачевном состоянии. (Может быть, поэтому соседи не обращали на него внимания.) В доме жили три подростка, чьи родители недавно умерли. Когда она нанесла им визит, ребята показали ей гору невскрытых писем из банка, с которыми они не знали что делать. А это были уведомления о задолженности по возврату ссуды. Она сказала ребятам, что до объявления дефолта осталось всего несколько дней. Быть может, было уже поздно что-либо предпринимать. Необходимо было действовать незамедлительно. Благодаря тому, что своим отношением внушила им доверие, ребята попросили ее выступать от их имени, и она приняла меры, которые позволили остановить процедуру дефолта. Она затем договорилась на достаточную сумму денег, чтобы осуществить полную реновацию1 дома. (Некоторые стены были с дырами, часть окон было разбито, на лужайке перед домом кто-то безобразно наследил мотоциклетными колесами, словом, фронт ремонтных работ был обширным.) Она подключила детей к ремонтным работам, и несколько месяцев спустя недвижимость была продана, а прибыль в размере 100 тысяч долларов поделена между подростками и инвестором-«доброй самаритянкой». Без нее детей, без Сомнения, вышвырнули бы на улицу ни с чем. Всякий раз, когда я думаю об этой женщине, мне приходит на ум, что инвесторы в недвижимость могут не только разрешать проблемы, но и быть избавителями от напастей.
1 В экономике — процесс замещения выбывающих в результате морального и физического износа производственных основных фондов новыми. — Прим. ред.
Пример 3. Приобретение недвижимости на торгах по дефолту
Несколько лет назад я проводил в Балтиморе семинар на тему дефолтов в недвижимости. В штате Мэриленд аукцион в таких случаях проводится прямо на месте расположения недвижимости, являющейся предметом торгов (в противоположность аукционов в здании или у здания суда в других штатах). Мы решили всем классом посетить реальные торги и понаблюдать за происходящим. Мы прибыли ко времени открытия аукциона в двух битком набитых микроавтобусах. Помимо нас, на месте уже были аукционист и один-единственный покупатель, некий мистер Роккайнд. Последний с явной неприязнью воспринял прибытие новых лиц, поскольку поначалу решил, что мы тоже примем участие в торгах. У него отлегло на сердце, когда мы объяснили, что приехали сугубо в качестве наблюдателей. Он, естественно, приобрел здание по стартовой цене, и, как выяснилось, с большой для себя выгодой. Весь аукцион продолжался не более пяти минут. После того как торги состоялись, мы засыпали инвестора вопросами. Подобрав к нему ключик, мы выяснили, что он крупнейший владелец жилых домов во всем штате Мэриленд, имея за душой более 3 тысяч односемейных домов. В течение 25-ти лет он приобретал недвижимость на подобных торгах и аккумулировал за это время огромную собственность. Многие из его домов были полностью выкуплены и обеспечивали ему стабильный высокий доход. К нашей радости, он согласился посетить наш дом и пробыл на нем несколько часов, делясь с нами своим опытом и бесценными знаниями. Его опыт являл собой прекрасную иллюстрацию результатов применения одной-единственной прибыльной стратегии в течение долгого времени. Как говорится, лучше не придумаешь.
Пример 4. Приобретение недвижимости после торгов по дефолту
Один из моих слушателей, Джон Берли, работал одно время финансовым консультантом в пригороде Сан-Франциско. Уже после прохождения моего учебного курса, в начале 1990-х годов, он переехал в Феникс. Он начал покупать недвижимость, используя уникальную стратегию. При этом, приобретя каждую недвижимость, он немедленно ее перепродавал.
Одна из его типичных сделок выглядела следующим образом. После неудачного аукциона Джон приобрел дом, оцениваемый в 80 тысяч долларов, у государственной организации Veterans Administration (VA) за 60 тысяч с очень малой наличной платой. Он затем поместил объявление в газету, предлагая продать дом за 80 тысяч долларов с наличной оплатой в размере всего 900 долларов. Объявление привлекло много желающих. Прибыль Джона имела место в виде платежей на возврат величины запахивающего залога, как показано на схеме 9.2.
СХЕМА 9.2. Сделка в Фениксе
Кому-то может показаться, что его прибыль была не столь уж велика, однако это лишь до тех пор, пока мы не оговоримся, что Джон таким образом покупал и перепродавал от четырех до пяти домов в месяц. На то время, как я последний раз беседовал с ним, он приобрел и перепродал более 800 домов, и все таким же манером. В каждом случае он получал в качестве прибыли разницу между величиной запахивающего залога и залога, имевшего место при покупке, в виде ежемесячных платежей. Он аккумулировал миллионы долларов в выкупленной доле приобретенной им недвижимости и обеспечил себе поток наличных в размере десятков тысяч долларов ежемесячно. Следует признать, что на это ушли годы упорных усилий, однако вы не можете не согласиться, что это прекрасный способ обеспечить себе резидуальный доход.
А вот пример Боба Шумахера из штата Джорджия:
Я специализируюсь на недвижимости, по которой объявлен дефолт, и налоговым сертификатам. Я узнал о доме, который находится в Мэконе, штат Джорджия, побывав на торгах у здания окружного суда. В 1994 году дом был продан за 108 тысяч долларов. После неудачного аукциона я провел переговоры со ссудодателем в июне 1999 года на приобретение его за 91 тысячу. Одним из моих условий при этом было, что ссудодатель оплатит большую часть расходов по оформлению. После того как я потрачу около 8 тысяч на малярные и другие ремонтные работы, ожидаю, что дом будет оценен в 120 тысяч долларов, а то и больше. Использовав средства, полученные по кредитной линии для домовладельцев, на покрытие наличного аванса я, таким образом, приобрел эту недвижимость, не понеся никаких личных расходов.
Одна хорошая сделка способна обеспечить вас на всю жизнь.
Одна из моих слушательниц из Чикаго, Кандис, узнала об исключительно выгодной недвижимости от подруги, встретившись с ней в церкви. Она немедленно отправилась на место и увидела заново отремонтированный старой постройки многоквартирный дом в превосходном состоянии. Она начала выяснять перспективы сделки, с того, что позвонила по телефону, прочтя его на щите «Продается». Эта недвижимость продавалась как часть активов потерпевшего финансовый крах местного банка, предоставлявшего сберегательные и ссудные услуги населению. После крупной ссуды на реновацию здания подрядчик оказался не в состоянии вернуть ее. Недвижимость перешла банку. Затем отдал концы и банк. Правительственному учреждению было поручено ликвидировать оставшуюся после банкротства недвижимость. Была проведена тщательная оценка, в результате которой стоимость дома оценили в 950 тысяч долларов (хотя Кандис чувствовала, что оценка занижена). Она немедленно предложила 550 тысяч наличными в течение 30 дней. Кроме того, 10 тысяч задатка и никаких дополнительных условий, помимо права провести инспекцию дома перед самым оформлением. Предложение было принято без долгих раздумий.
Имея в запасе всего 30 дней, Кандис поспешила договориться с банкиром об осмотре им недвижимости. Благодаря хорошим отношениям, наладившимся между ними, банкир согласился предоставить ей ссуду в размере 650 тысяч долларов под залог дома, взяв за основу оценку в 950 тысяч. На схеме 9.3 видно, как все происходило.
По заключении сделки Кандис получила чек на сумму 100 тысяч долларов. Недвижимость имела в своем составе выкупленной собственности в размере не менее 300 тысяч, а затем начала приносить прекрасный и стабильный доход. Только представьте себе! «Деньги обратно» по заключению сделки. Значительная выкупленная доля. Высокий доход от аренды. Нужно ли что-нибудь еще? Во время нашей встречи в Чикаго Кандис сказала, что, по-видимому, эта сделка обеспечит ей благосостояние до конца жизни.
СХЕМА 9.3. Сделка в Чикаго (Одна хорошая сделка способна обеспечить вас на всю жизнь)
Я часто говорил своим слушателям, что, следуя подобным стратегиям в течение, скажем, пятилетнего срока, они также рано или поздно наткнутся на недвижимость, которая в одиночку обеспечит им благосостояние на всю оставшуюся жизнь. Это может случиться на второй год или пятый... но рано или поздно подобная «единственная в жизни» возможность представится. Вам просто необходимо быть постоянно готовыми воспользоваться случаем, как только он подвернется. Я почти уверен, что рано или поздно вас ждет успех. (Если желаете получить бесплатную информацию о самых последних методах извлечения прибыли из недвижимости, по которой объявлен дефолт, посетите www.mulUplestreamsofincome.com, ключевое слово Foreclosures, или позвоните в мой офис по телефону 801-852-8700.)
