ХОДАТАЙСТВО

о назначении комплексной судебной экспертизы

достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика

(в порядке ст. 82 АПК РФ)

Решением Арбитражного суда Владимирской области от 10 ноября 2014 года по делу № А11-4474/2014 (Резолютивная часть решения объявлена 10 ноября 2014 года. Полный текст решения изготовлен 12 ноября 2014 года) суд, рассмотрев в открытом судебном заседании материалы дела по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Вологодской области к федеральному государственному унитарному предприятию «Информационные технологии» о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами в общей сумме 37 135 962 руб. 66 коп. удовлетворил исковые требования в части взыскания с федерального государственного унитарного предприятия «Информационные технологии», г. Владимир, в пользу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Вологодской области, г. Вологда, 28 660 556 руб. 20 коп. неосновательного обогащения, 2 238 363 руб. 53 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, а также государственную пошлину в сумме 177 495 руб. 00 коп.

 

На решение суда первой инстанции ответчиком была подана апелляционная жалоба исх. № ИТ-836 от 28.11.2014 г. Доводы и требования жалобы поддерживаем в полном объеме и дополняем основания отмены решения следующим.

 

Отчет об оценке № 01/655 от 25.07.2013 г. – не соответствует действующему законодательству в области оценки и оценочной деятельности, оспаривается ответчиком, поскольку в мотивировочной части Отчета об оценке экспертом не учитывается специальный режим использования земельных участков и ограниченность их в гражданском обороте, что существенно влияет на размер рыночной стоимости этих земельных участков.

 

Действительно, настоящий отчет об оценке сформирован без учета специального правового режима земельных участков, имеющих «улучшения» в форме объектов недвижимости, расположенных на них, более того в Отчете и вовсе нет указания на объекты недвижимости, не принадлежащие ФГУП «ИТ», но расположенные на соответствующих оцениваемых земельных участках, не говоря уже про единичные фактические ошибки, например, в отчете отсутствуют сведения о спальном корпусе, принадлежащем Российской Федерации наряду с объектами ФГУП «ИТ» и расположенный на земельном участке с кадастровым номером 35:22:0114025:37 в д. Владимировка Судского сельсовета Череповецкого района, также нет сведений о наличии прав Управления Фельдъегерской службы по ВО на часть объекта недвижимости в здании, расположенном по адресу: г. Вологда, ул. Козлёнская, д. 8, и указывается, что ограничений (обременений) нет, что не соответствует фактическим обстоятельствам и обстоятельствам, установленным в ходе судебного заседания.

В соответствии с Актом осмотра от 27 января 2015 года, составленный совместной комиссией ТУ Росимущества в ВО и ФГУП «ИТ» установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 35:22:0114025:37 в д. Владимировка Судского сельсовета Череповецкого района имеется 4 объекта недвижимости, только 3 из которых принадлежат ФГУП «ИТ» на праве хозяйственного ведения. О судьбе 4 –го объекта недвижимости в материалах дела нет указаний ни в одном документе и в том числе в Отчете об оценке № 1/655.

Кроме того, в материалах арбитражного дела № А11-10827/2014 имеются сведения о наличии на земельных участках с кадастровыми номерами 35:21:0202001:87 и 5:21:0202001:88, объектов недвижимости, которые принадлежат на праве собственности ОАО «Череповецкий порт» и которые остались в отчете об оценке без внимания. Настоящее обстоятельство положено в основу выделения исковых требований по делу в отдельное производство (Определение от 10.11.14 г.), установлено судом как допустимое и достаточное доказательство.

Принимая во внимание вышеизложенное, судом первой инстанции установлен юридический факт ОТСУТСТВИЯ В ОТЧЕТЕ ОБ ОЦЕНКЕ РЯДА НЕОБХОДИМЫХ СВЕДЕНИЙ ОБ ОБЪЕКТАХ НЕДВИЖИМОСТИ, РАСПОЛОЖЕННЫЕ В ПРЕДЕЛАХ ГРАНИЦ ОЦЕНИВАЕМОГО ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА.

То есть преюдициально доказано несоответствие данных Отчета об оценке объективным обстоятельсвтам, что является самостоятельным основанием не доверять результатам такой оценки в целом.

Отчет № 1/655 не может быть использован для целей исчисления неосновательного обогащения по делу, поскольку в соответствии с п. 18 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1), утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256 (ред. От 22.10.2010) "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" (Зарегистрировано в Минюсте РФ 22.08.2007 N 10040) предписывается оценщику следующее, что не было сделано оценщиком:

«Оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе:

а) информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;

б) информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов;

в) информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.»

Согласно п. 6 Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2), утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 255 (ред. От 22.10.2010) "Об утверждении федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)" (Зарегистрировано в Минюсте РФ 23.08.2007 N 10045) указывается, что «П ри определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.

Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки - наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.

Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки.

Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку.»

Совершенно очевидно, что в силу ст. 27 ЗК РФ и нахождения земельных участков в ограниченном гражданском обороте, о чем не знал и не учел оценщик, отчуждение настоящего земельного участка невозможно юридически, а, следовательно, рыночная цена земельного участка значительно меньше той цены, которая указана в Отчете об оценке.

Согласно абз. 8 ч. 2 Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утв. Распоряжением Минимущества РФ от 06.03.2002 N 568-р (ред. от 31.07.2002) "Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков" указывается, что «Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования). Наиболее эффективное использование земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разделения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка.»

Кроме того, в соответствии с абз. 9 ч. 2 тех же методических рекомендаций, «При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание:

целевое назначение и разрешенное использование;

преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;

перспективы развития района, в котором расположен земельный участок;

ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости;

текущее использование земельного участка.»

Наилучшее использование имущества – это вероятный способ его эксплуатации, который является юридически разрешенным, физически возможным, разумно оправданным, экономически обоснованным, осуществимым с финансовой точки зрения и приводящим к наивысшей стоимости этого имущества.

Для определения наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемого объекта в отчете об оценке должны быть учтены четыре основных критерия:

1. Юридическая правомочность: рассмотрение только тех способов, которые разрешены законодательными актами.

2. Физическая возможность: рассмотрение физически реальных в данном месте способов использования.

3. Экономическая приемлемость: рассмотрение того, какое физически возможное и юридически правомочное использование будет давать приемлемый доход владельцу объекта оценки.

4. Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое экономически приемлемое использование будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

В соответствии с кадастровыми паспортами земельных участков они относятся к землям населенных пунктов, их разрешенное использование у каждого разное, однако на земельных участках имеются объекты недвижимости принадлежащими на праве собственности как Российской Федерации, так и ОАО «Череповецкий порт». Однако в отчете об оценке полностью игнорируются такие «улучшения» как объекты недвижимости, не только принадлежащие ФГУП «ИТ» на праве хозяйственного ведения, но и те, о которых оценщик умолчал, принадлежащие иным третьим лицам.

Поэтому, использование земельного участка, как свободными от прав третьих лиц, в том числе самого истца - нет юридической возможности, необходимо распределение прав и обязанностей оплаты пользования землей между всеми собственниками объектов недвижимости, расположенные на соответствующем земельном участке.

В отчете об оценке № 1/655 об определении рыночной стоимости земельного участка, в нарушении действующего законодательства и методических рекомендаций, не учитывается этот крайне важный момент – наличие на земельных участках ОБРЕМЕНЕНИЙ (УДУЧШЕНИЙ) В ВИДЕ ЗДАНИЙ, СТРОЕНИЙ, тем самым предопределяя его несоответствие закону, не может быть применен для целей определения рыночной стоимости данного земельного участка.

Поэтому при расчете рыночной стоимости необходимо исходить из предположения об эксплуатации единого объекта недвижимости (земля плюс строение, здание) согласно его наилучшему использованию. И исходя из данного постулата необходимо исчислять неосновательное обогащение.

Кроме того, в методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков от 2002 г. содержится аналогичная норма необходимости указания в отчете об оценке его улучшений (Зданий, сооружений на нем расположенных), частности: абз.7 ч. 3 методических рекомендаций: «В отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка рекомендуется включать:

описание земельного участка, в том числе целевое назначение и разрешенное использование земельного участка, права иных лиц на земельный участок, разделение имущественных прав на земельный участок;

описание зданий, строений, сооружений, объектов инженерной инфраструктуры, расположенных в пределах земельного участка, а также результатов работ и антропогенных воздействий, изменяющих качественные характеристики земельного участка (далее - улучшения земельного участка);

фотографии земельного участка и его улучшений;

характеристику состояния рынка земли и недвижимости;

установление варианта наиболее эффективного использования земельного участка.»

Кроме того, данному положению обязанности оценщика учитывать «улучшения» земельного участка по своей аналогии вторит судебная практика. В п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" указывается, что «С огласно пункту 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Такой же порядок отчуждения принадлежащих одному лицу земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости должен применяться и при прекращении права на землю в случае реквизиции, конфискации здания, строения, сооружения, обращения взыскания на указанное имущество по обязательствам его собственника (статьи 242, 243, 237 ГК РФ).»

Однако, в целях определения отчета об оценке соответствующим законодательству РФ необходимы специальные знания в области оценки недвижимости, и таким, образом, назначение судебной комплексной экспертизы.

В соответствии со ст. 82 АПК РФ установлено:

 

«1. Для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

2. Круг и содержание вопросов, по которым должна быть проведена экспертиза, определяются арбитражным судом. Лица, участвующие в деле, вправе представить в арбитражный суд вопросы, которые должны быть разъяснены при проведении экспертизы. Отклонение вопросов, представленных лицами, участвующими в деле, суд обязан мотивировать.

3. Лица, участвующие в деле, вправе ходатайствовать о привлечении в качестве экспертов указанных ими лиц или о проведении экспертизы в конкретном экспертном учреждении, заявлять отвод эксперту; ходатайствовать о внесении в определение о назначении экспертизы дополнительных вопросов, поставленных перед экспертом; давать объяснения эксперту; знакомиться с заключением эксперта или сообщением о невозможности дать заключение; ходатайствовать о проведении дополнительной или повторной экспертизы.

4. О назначении экспертизы или об отклонении ходатайства о назначении экспертизы арбитражный суд выносит определение.

В определении о назначении экспертизы указываются основания для назначения экспертизы; фамилия, имя и отчество эксперта или наименование экспертного учреждения, в котором должна быть проведена экспертиза; вопросы, поставленные перед экспертом; материалы и документы, предоставляемые в распоряжение эксперта; срок, в течение которого должна быть проведена экспертиза и должно быть представлено заключение в арбитражный суд.

В определении также указывается на предупреждение эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.»

Кроме того, необходимость назначении экспертизы по настоящему арбитражному делу обусловлена тем, что в соответствии со ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 03.12.2011, изм. От 28.07.2012) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2013) проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации.

Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что “в силу статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора либо в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

При этом следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).”

Вместе с тем, суд первой инстанции незаконно лишил возможности ответчика подать встречный иск в порядке ст. 132 АПК РФ, незаконно не известив о времени, месте судебного заседания, где без участия сторон 10.11.2014 г. поспешно вынес решение.

При таких обстоятельствах, в условиях невозможности подачи встречного иска об оспаривании достоверности величины оценки, когда отчет не содержит в себе указание о существенном ограничении стоимости земельного участка в виде объектов недвижимого имущества, расположенные на нем, что является доказанным преюдициальным фактом, считаем, что размер рыночной стоимости земельных участков – не достоверен, а его УСТАНОВЛЕНИЕ ОБЯЗАТЕЛЬНО В СИЛУ ЗАКОНА (ст. 8 ФЗ-135 «Об оценке»).

Принимая во внимание, что для правильного и всестороннего рассмотрения дела необходимы специальные познания в области оценки, считаем необходимым назначить по делу судебную экспертизу достоверности размера арендной платы по данным земельным участкам.

Руководствуясь ст. 41, ст. 82 АПК РФ, ПРОШУ:

1. Назначить по настоящему арбитражному делу судебную экспертизу достоверности величины рыночной стоимости объектов оценки, установленной в отчете независимого оценщика № 01/655 от 25.07.2013 г., на разрешение которой поставить вопросы:

1.1. Достоверны ли величины рыночной стоимости объектов оценки, установленной в отчете независимого оценщика № 01/655 от 25.07.2013 г.,

1.2. Если нет, то какова действительная рыночная стоимость земельных участков:

 

с кадастровым номером 35:22:0114025:37;

с кадастровым номером 35:24:0202021:8;

с кадастровым номером 35:24:0202013:35;

с кадастровым номером 35:24:0303003:257;

с кадастровым номером 35:24:0103002:317;

с кадастровым номером 35:24:0202020:2;

с кадастровым номером 35:24:0202013:36;

с кадастровым номером 35:21:0401006:53;

с кадастровым номером 35:21:0202001:87;

с кадастровым номером 5:21:0202001:88.

 

2. Поручить производство экспертизы по согласованию со всеми сторонами по делу Независимому оценщику Сокольских Сергею Валерьевичу (Россия, 600015, г. Владимир, проспект Ленина, 22-19, тел. +7(910) 774-11-03), являющегося членом НП СРО «НКСО», регистрационный номер № 01948 от 05.02.2010 и имеющих стаж деятельности более 8 лет или ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России, расположенному по адресу: 109028, г. Москва, Хохловский пер., д. 13, стр. 2, предупредив эксперта об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение, или поручить руководителю экспертного учреждения предупредить эксперта о соответствующей уголовной ответственности, о чем отобрать расписку.

1. Для производства экспертизы, эксперту предоставить материалы арбитражного дела в полном объеме.
2. Оплату расходов эксперта отнести в равных долях на стороны по делу на момент назначения экспертизы в установленном законом порядке через депозит Арбитражного суда Владимирской области.
3. Производство по делу приостановить.

 

Приложение:

 

1. Наименование и реквизиты независимой экспертной организации 1 экз. на 1 листе,

2. Наименование и реквизиты независимого оценщика в 1 экз. на 1 листе,

3. Заверенная в установленном законом порядке копия доверенности представителя ответчика.

 

Всего _____ документ(ов)а на __ листах.

 

Представитель ответчика: М.А. Круглова