Порядок заключения договора. Договор считается заключенным когда сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора в форме

Договор считается заключенным когда сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора в форме, предусмотренной законом или соглашением сторон для данного договора (ст.432 ГК).

Существенными являются:

• условия о предмете договора (перечень товаров, подлежащих поставке
• условия, отнесенные к существенным законом или иным правовым актом
• условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение

Для наиболее важных предпринимателю договоров эти условия таковы:

• договор купли-продажи: наименование и количество товара
• поставка: наименование и количество товара, срок поставки
• продажа недвижимости: данные позволяющие определенно установить недвижимое имущество, цена, при продаже жилья- перечень лиц сохраняющих право пользования жилым помещением
• мена: для недвижимости — данные позволяющие определенно установить недвижимое имущество, цена, при продаже жилья- перечень лиц сохраняющих право пользования жилым помещением; для остального имущества — наименование и количество обмениваемого имущества
• дарение: конкретный предмет дарения
• аренда: данные, позволяющие определенно установить объект аренды
• подряд: определение работы, которую обязуется выполнить подрядчик, сроки начала и окончания работ
• возмездное оказание услуг: определение услуг, которые должен оказать исполнитель, сроки начала и окончания оказания услуг
• заем: наименование и количество объекта займа, срок займа
• комиссия: определение действий, которые обязуется совершить комиссионер

Не все условия договора являются существенными. Так, если одна из сторон под угрозой отказа от заключения договора не требует включения в кредитный договор условия о неустойке, то договор может быть заключен и без этого условия.

Для избежания в будущем споров между сторонами договора рекомендуется прописывать условия договора более подробно. В связи с этим в договоре следует определять:

Момент заключения договора — это момент возникновения прав и обязанностей у сторон договора (п.1 ст.425 ГК). Для того, чтобы определить момент заключения договора, необходимо рассмотреть стадии его заключения.

Первой стадией заключения является направление оферты (предложения заключить договор), содержащей существенные условия договора и выражающей намерение заключить договор с лицом, которому она направлена.

Оферта может быть устной, содержаться в письме, телеграмме, факсимильном сообщении и т.д., а также выражаться в действиях, по которым можно судить о желании заключить договор (см. раздел Сделки — Виды сделок).

Если в самой оферте не указана возможность ее отзыва (отмены) в течение определенного времени, то оферта считается твердой (безотзывной) и накладывает на направившее ее лицо обязанность заключить договор на указанных в оферте условиях.

Реклама, как правило, офертой не является, так как лишь описывает преимущества отдельных видов товаров и не содержит существенных условий договора. Поэтому реклама — приглашение лицам, с ней ознакомившимся, самим обращаться к рекламодателю с предложением заключить договор.

Публичная оферта (ст.437 ГК) отличается тем, что она адресована неопределенно широкому кругу лиц. Направивший публичную оферту обязан заключить договор на указанных в ней условиях с всеми получившими ее лицами, вне зависимости от их количества.

Вторая стадия заключения договора — акцепт, т.е. принятие оферты лицом (лицами), которому она адресована. Акцепт должен быть полным и безоговорочным (ст.438 ГК). Если ответ на оферту содержит хотя бы одно условие, отличающееся от содержащихся в оферте, то такой ответ на оферту считается не акцептом, а новой офертой.

Акцепт может иметь как письменную форму (письмо, телеграмма, факс), так и устную, а также может быть выражен действием.

Молчание считается акцептом только когда это предусмотрено законом, обычаями делового оборота или вытекает из прежних отношений сторон. Например, после истечения срока действия договора аренды он считается возобновленным на неопределенный срок, если арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя (ст.610 ГК), т.е. и оферта и акцепт выражены молчанием.

Акцептом признается также и выполнение условий договора, содержащихся в оферте (внесение предварительной оплаты, отгрузка партии товаров и т.п.), если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в самой оферте.

Сроки для акцепта определяются по следующим правилам (ст.440 и 441 ГК):

Если срок для акцепта определен в оферте, то получение акцепта лицом, направившим оферту лишь в этот срок, приводит к заключению договора.

Если срок для акцепта не указан в оферте, в законе или ином правовом акте и не вытекает из обычаев делового оборота, то акцепт должен быть получен в нормально необходимое для этого время.

Если оферта сделана устно без указания срока для акцепта, то акцепт должен последовать немедленно.

Таким образом, моментом заключения договора признается момент получения полного и безоговорочного акцепта в установленный срок лицом, направившим оферту.

Однако существуют два исключения из этого правила определения момента заключения договора:

• когда для заключения данного вида договора закон требует передачи имущества (договор хранения, договор перевозки) — моментом заключения договора является момент передачи имущества (или товарораспорядительного документа — ст.224 ГК), а также сдачи имущества транспортной организации или организации связи для доставки адресату
• когда договор требует государственной регистрации (см. раздел Сделки — Форма сделок) — моментом заключения договора является момент государственной регистрации

Особый порядок заключения договора устанавливается Гражданским кодексом для случаев, когда заключение договора является обязательным для одной из сторон. К таким случаям относятся:

• заключение публичного договора (ст. 426 ГК)
• заключение договора с лицом, выигравшим торги (ст. 447 ГК)
• заключение договора банковского счета с организациями по месту их регистрации (ст.846 ГК)
• заключение договора фондом государственного или муниципального имущества с лицом, признанным победителем соответствующего аукциона или конкурса (ст.27 Закона о приватизации)

В соответствии со ст.445 ГК сторона, заключение договора для которой является обязательным, должна рассмотреть предложенные условия договора в течение 30 дней после получения оферты.

В случае согласия с предложенными условиями происходит полный и безоговорочный акцепт, при получении которого лицом, направившим оферту, договор считается заключенным.

В случае несогласия с предложенными условиями, подписанный экземпляр договора с протоколом разногласий направляется второй стороне, которая имеет право либо принять предложенные изменения, либо передать разногласия на рассмотрение суда.

Если сторона, заключение договора для которой является обязательным, не имеет возможности заключить договор, то она должна представить второй стороне соответствующие доказательства. Например, организация, осуществляющая розничную торговлю — доказательства отсутствия заказанных товаров на складе.

Пропуск стороной, обязанной заключить договор тридцатидневного срока ответа на предложение заключить договор, дает возможность лицу, направившему оферту, подать иск о возмещении убытков, вызванных уклонением от заключения договора.

Отличия от общего порядка имеет и заключение договора на торгах (ст.447 и 448 ГК).

На торгах может быть заключен любой договор, если это только не противоречит его существу. Как правило на торгах заключаются договоры купли-продажи, поставки, подряда на капитальное строительство, аренды и т.п. Не может быть заключен на торгах договор о совместной деятельности или договор дарения, поскольку они носят лично-доверительный характер.

В ряде случаев, предусмотренных законодательством, договоры о продаже имущества могут быть заключены только путем проведения торгов. Например — реализация заложенного имущества (ст.350 ГК).

Торги могут проводиться либо в форме конкурса, либо в форме аукциона.

На аукционе выигравшим признается лицо, предложившее наиболее высокую цену.

По конкурсу признается победившим лицо, которое, по заключению конкурсной комиссии предложит лучшие условия.

Организатор торгов обязан не менее чем за тридцать дней до их проведения уведомить предполагаемых участников о времени, месте, предмете, форме и порядке проведения торгов, а также о начальной цене продаваемого объекта.

Организатор торгов вправе отказаться от их проведения не позднее, чем за тридцать дней до назначенной даты конкурса и не позднее, чем за три дня до даты аукциона.

При этом он обязан возместить реальный ущерб (см. раздел Обязательства и последствия их нарушения — Ответственность за нарушение обязательств) участникам, если были объявлены закрытые торги (т.е. приглашался ограниченный круг лиц). Если же были объявлены открытые торги (т.е. в них могли участвовать все желающие), то реальный ущерб подлежит возмещению только при нарушении сроков уведомления об отмене торгов.

Участники торгов должны внести задаток — денежную сумму, которая не возвращается, если участник отказывается от участия в торгах. В случае, если лицо приняло участие в торгах, но не победило, то задаток ему возвращается. Задаток засчитывается в сумму, подлежащую уплате за реализуемое с торгов имущество победителем торгов.

На организаторе торгов лежит обязанность заключить договор с их победителем. При уклонении организатора от заключения договора победитель торгов вправе подать в суд иск о принуждении организатора к заключению договора и о возмещении причиненных ему убытков.

Аукцион или конкурс, в которых приняло участие только одно лицо признаются несостоявшимися.