Мүлiк жалдау қатынасы Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексiнiң 29тарауында реттелген, § 1 мүлiк жалдау туралы жалпы ережелер мазмұндалған. Мүлiк жалдау қатынастарын реттеу, тек АКпен шектелiп қоймайды, олар сондайақ басқа да заңды актiлермен реттеледi. Азаматтық құқық нормаларының диспозитивтiк мiнезi мүлiк жалдау шартына да қатысты өзiнiң көрiнiсiн табады. Сондықтан нақты шарт қатысушыларына алғашқы нормаларды өзгертуге, оларды өздерiнiң қажеттiлiктерiн барынша толық қамту үшiн лайықтауға мүмкiншiлiк бередi. Сатып алусату шартында сияқты мүлiктi жалдау шартында жалдау нысанасының, шарт орнауының ерекшелiгiне сондайақ басқа факторлардың əсерiнен оның бiрнеше түртүрi қалыптасады. Күшiндегi Азаматтық кодекс мүлiк жалдаудың лизинг, кəсiпорынды жалдау, ғимарат жəне үйлер жалдау, көлiк құралын экипажымен жалдау прокат, тұрғын үйдi жалдау сияқты түр түрлерiн қамтиды. Мүлiк жалдаудың болуы мүмкiн бөлек түрлерi мұнымен шектелмейдi. Мүлiк жалдау жəне аренда терминдерi (түсiнiктерi) тепе тең болып келедi, осыны қоғамдық қатынастардың аталмыш түрiн реттейтiн Азаматтық кодекстiң 29тарауының өзiнен де байқауға болады. Бiрақ, кейбiр кезеңдерде, терминологиялық түсiнiксiздiк пайда болды. Аренданы мүлiк жалдаудың өзгеше түрi ретiнде бағалайтын жəне осыған байланысты оның ерекше жағдайларын бөлiп шығарған, мысалы, аренда нысанасын сатып алу құқығын қарастыратын жағдайын сатып алу, сату құқығы, Қазақ КСРнiң “Аренда туралы” арнайы Заңы қабылданды. Ол өмiрге қабiлетсiздiгiне байланысты доғарылды. Аталмыш терминдердiң ара қатынасы үлкен мəселенi дау тудырып отырған жоқ. Бiрақ бұл жөнiнде əртүрлi көзқарастар бар. Кейбiрлерiне сəйкес мүлiктi жалдау шарттарының қатарында аренданың бөлектеу орны бар1. Мүлiк жалдау (аренда) шарты бойынша жалға берушi жалға алушыға мүлiктi ақыға уақытша иеленуге жəне пайдалануға беруге мiндеттенедi. (Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексiнiң 540б.). Аренда шартының сатып алу, сату рента шарттарынан айырмашылығы, ол мүлiктi уақытша иеленуге беруге байланысты қатынасты реттейдi. Мүлiк жалдау шарты Римде кеңiнен таралған едi. Ол (locatio conductio rerum) деп аталады. Оның анықтамасы қазiргi кезде жүзеге асырылып отырған анықтамадан елеулi ерекшеленген жоқ. Сонымен қатар, мүлiктi жалдау затты пайдалануды болжайтын1 мұнымен қоса жалдаушының иеленуiне назар аударылмайтын, ал негiзiнен жалдаушы тек затты ұстаушы меншiк иесi құқықтарын жүзеге асыруға көмектесетiн тұлға ретiнде ғана бағаланатын2. Түбiрiне қарайтын болсақ, қазiргi уақытта да ең басты мақсат жалдаушыға мүлiктi қажеттi көлемде пайдалану, оның пайдалы қасиеттерiн мүмкiншiлiгiн беру екенiн айтуға болады. Қатынасты реттеудiң түбiрлi негiзi сақталғанымен өзгерiстер де енiп жатыр. Мүлiктiк қатынастарды жеке құқықпен реттеу жалпылама жетiлдiрудiң əсерiн сезген жəне əрине жетiлдiру одан да əрi жалғасады. Осының нəтижесiнде шарттық қатынастардың мазмұны өзгерiс шегедi, оларды реттейтiн нормалар меншiк құқығы жəне өзге заттық құқықтарды реттейтiн нормалармен тығыздау тұйысады. Аренданы заттық құқықтарға жатқызу немесе жатқызбау сауалы ұзақ мерзiм бойы даулы болып келдi. Заттың құқықтарға (олардың мəселелерiне) арналған соңғы Қазақстандық жұмыстарда аренда заттық құқықтардың қатарына жатқызылады3. Бұл көзқарас көрiп тұрғанымыздай аренданың заңнамалық анықтамасында да қолдау табады, яғни онда пайдалану мен қоса иеленуде бiрге қарастырылады. Бұл заңнамалық шешiм арендалық қатынастарға бұрынғыдан көрi жоғарылау (көбiрек) тұрақтылық бередi, олардың мəнiн көтередi. Осының нəтижесiнде мүлiктi меншiк құқығы негiзiнде иемденуге мүмкiншiлiгi жоқ бөтен бiреудiң мүлкiн пайдаланған кезде, мүлiктi жалдау шарты тиiстi қатынастарды тыйымды реттетуге мүмкiншiлiк бередi. Кейбiр жағдайларда аренда (мыс. жер арендасы) тiпте меншiк құқығына балама ретiнде қарастырылатын 99 жылға дейiнгi ұзақ мерзiмдi жер арендасы Қазақстан Республикасы Президентiнiң 1995 жылғы 22 желтоқсанда қабылданған “Жер туралы” заң күшi бар Жарлығының 41 бабында қарастырылған едi. Аренда белгiлi мөлшерде жерге меншiк құқығының баламасы деген түсiнiк қазiргi (күшiндегi) заңнамада да сақталып тұр. Қазақстан Республикасының 2001 жылы 24 қаңтардан “Жер туралы” заңының 28 бабымен 49 жылға дейiнгi жердiң ұзақ мерзiмдi арендасы қарастырылған. Аренда тек жалдаушының қажетiн, мүддесiн қамтамасыз етiп қоймайды. Оның нормаларында жалға берушiнiң мүдделерiнде есепке алу бар Меншiк иесi ретiнде ол бəрiбiр жалға алушыға қарағанда артықшылық жағдайында болып келедi. Мүлiктi жалдау шарты консенсуалды (құқықтары мен мiндеттерi тек тараптардың келiсiмi негiзiнде пайда болатын), өзара, өтеулi (ақылы) болып табылады. Арендалық шарттан туындайтын мiндеттемелiк құқықтық қатынастарды жəне заттық құқықтық қатынастарды ажыратып қарау қажет. Əрине, мiндеттемелiк құқық шеңберiнде бiрiншi кезекте аталған қатынастардың бiрiншi тобын қарау керек. Аренданың заттық құқығы жеткiлiктi дəрежеде жанжақты жəне толық заттық құқық мəселелерiне арналған еңбектерде талданған. Сонымен қатар, аренданың заттық құқығы ескерiлмесе жолға алушының да жалға берушiнiң де құқықтық жағдайының сипаттамасы толық болмайды. Жалдаушы мен жалға берушiнiң заттық құқық қатынастар негiзiнде қатысуын (олар сырттай шарттық болып көрiнгенiмен) жоққа шығаруға болмайды. Бiздiң айтып отырғанымыз арендаға берiлетiн мүлiктi күтiп ұстау ауыртпалығына, меншiк иесiнiң (жалға берушiнiң) жəне жалдаушының заттық құқықтарының бəсекесiне жəне тағы басқа ұқсас нəрселерге қатысты.
