Индексы качества природно-антропогенной среды как основа определения рыночной стоимости экологического фактора

 

Индексы качества природно-антропогенной среды — количественные показатели качества окружающей природно-антропогенной среды, применяемые лишь для измерения загрязнений химического вида. Построение этих индексов предполагает оценку:

• качества какой-либо природно-антропогенной среды (атмосферного воздуха, природных вод, почвы) по отдельному загрязняющему веществу;

• качества той же среды в отношении суммарного одновременного воздействия па реципиента (недвижимость и ее обитателей) всех загрязняющих веществ, которые присутствуют в среде;

• интегрального воздействия суммы загрязняющих веществ, присутствующих во всех средах и оказывающих влияние на реципиента.

В научно-технической литературе в рамках одних и тех же методических подходов для показателей качества среды используется как термин " индекс качества среды" (лучшему качеству соответствует большее значение индекса), так и термин " индекс загрязнения среды" (большему загрязнению соответствует большее значение индекса). Отсюда Индекс качества = 1 / Индекс загрязнения.

Как критерии качества окружающей среды используются предельно допустимые концентрации (ПДК), являющиеся гигиеническими нормативами. В настоящее время обоснованы и установлены гигиенические нормативы более чем для 400 веществ и их комбинаций в атмосферном воздухе и более чем для 800 химических веществ в природных водах. Для большинства загрязняющих веществ атмосферного воздуха устанавливаются два значения ПДК: максимальное разовое и среднесуточное. Максимальная разовая ПДК связана в основном с возможным рефлекторным действием вещества на организм. Среднесуточная ПДК направлена на предупреждение хронического накопительного действия вещества при длительном вдыхании.

Индексы загрязнения атмосферного воздуха определяются посредством выполнения двух основных операций:

· сравнения концентрации каждого загрязняющего вещества с его стандартом (ПДК);

· агрегации полученных величин в суммарный показатель.

Алгоритм реализации этих операций:

 

А_i =С_i/ПДК_i, (10.1)

 

где A_i — нормируемая величина концентрации i-го загрязняющего вещества по его ПДК;

C_i — измеренная концентрация i-го загрязняющего вещества;

ПДК, — предельно допустимая концентрация i-го загрязняющего вещества.

Индекс загрязнения атмосферного воздуха:

 

(10.2)

 

 

где i = 1,..., n — число загрязняющих веществ.

Рассмотрим условный пример расчета индекса загрязнения среды I_о.с и стоимости негативного экологического фактора (табл. 10.1).

 

Таблица 10.1

Загрязнение атмосферного воздуха по трем муниципальным округам Москвы

 

Муниципальный округ и ПДК	Среднегодовая концентрация мг/м3
Взвешенные вещества	Двуокись серы	Двуокись азота	Окись углерода
Ясенево	0, 01	0, 03	0.01	0.3
Бирюлево	0, 04	0, 06	0.04	4, 0
Капотня	0, 06	0, 08	0, 06	4, 5
ПДК	0, 05	0, 05	0, 04	3, 0

 

По формулам (10.1) и (10.2) рассчитываем I_о/с по рассматриваемым муниципальным округам:

 

I_о^я_с = 0, 01/0, 05 + 0, 03/0, 05 + 0, 01/0, 04 + 0, 3/3 = 1, 15;

I_о^б_с = 0, 04/0, 05 + 0, 06/0, 05 + 0, 04/0, 04 + 4/3 = 4, 3;

I_о^к_с = 0, 06/0, 05 + 0, 08/0, 05 + 0, 06/0, 04 + 4, 5/3 = 5, 8.

 

Как видно, индекс загрязнения атмосферного воздуха в Капотне в 5 раз превышает аналогичный индекс в Ясеневе. Отсюда уже можно предположить соответствующее влияние рассматриваемого экологического фактора на рыночную стоимость объекта недвижимости в рассматриваемых районах. Несмотря на условность цифр, принятых в нашем примере, данные рынка недвижимости по Москве подтверждают этот факт. На 01.07.96 г. цена продажи 1 м- жилой площади в Ясеневе составила 900 долл., а в Капотне — 600 долл. Важнейший источник загрязнения атмосферного воздуха в Капотне — крупный Московский нефтеперерабатывающий завод.

Для определения стоимости экологического фактора (загрязнение атмосферного воздуха) и ее вклада в рыночную стоимость недвижимости продолжим рассмотрение этого примера. Предположим, что нам удалось подобрать две идентичные по всем элементам сравнения квартиры, в том числе и по месту размещения, транспортной доступности, шумовому загрязнению, расположенные в Ясеневе и в Капотне. Тогда есть все основания отнести разницу между ценами продаж 1 м² жилой площади в Ясеневе и Капотне в 300 долл. (900 долл. - 600 долл.) к стоимости экологического фактора.

Исходя из этого при необходимости определения рыночной стоимости 1 м² жилой площади однотипной квартиры в Бирюлеве (идентичной по всем характеристикам таким же квартирам в Ясеневе и Капотне) можно использовать следующий алгоритм.

1. Определим удельную стоимость экологического фактора в цене продажи 1 м² жилой площади в Ясеневе: 300/(5.8 - 1, 15) = 64, 5 долл./м².

2. Определим величину корректировки цены продажи 1 м² жилой площади в Ясеневе, если предполагается продажа (покупка) идентичной квартиры в Бирюлеве: 64, 5 (4, 3 - 1, 15) = 203, 2 долл./м².

3. Определим рыночную стоимость 1 м² жилой площади с учетом экологического фактора в Бирюлеве: 900 - 203.2 = 696, 8 = 700 долл./м².

Таким образом, используя индексы загрязнения атмосферного воздуха (считая, что этот вид загрязнения играет доминирующую роль в экологическом факторе для рассматриваемого примера), можно с помощью метода сравнимых продаж элиминировать величину стоимости экологического фактора и определить рыночную стоимость объекта недвижимости с учетом этого фактора.