Метод валовой ренты
Этот метод можно рассматривать как частный случай общего метода сравнения продаж. Он основывается на объективной предпосылке наличия прямой взаимосвязи между ценой продажи недвижимости и соответствующим рентным (арендным) доходом от сдачи ее в аренду: чем выше рентный доход, тем выше цена продажи. Эта взаимосвязь измеряется мультипликатором (коэффициентом) валовой ренты (МВР) как отношение цены продажи к рентному доходу. Метод валовой ренты применим к оценке доходной недвижимости, широко реализуемой на рынке (приобретение индивидуальных домов, торговых павильонов и киосков для последующей сдачи их в аренду и т. п.). В общем виде алгоритм применения метода валовой ренты состоит из следующих этапов. Этап I. Расчет МВР: • формирование перечня объектов недвижимости, сопоставимых с оцениваемым объектом и расположенных в том же районе: • расчет посредством деления цены продажи каждого сопоставимого объекта на величину соответствующей арендной платы для получения значений МВР; • согласование полученных значений МВР для определения единого значения МВР или диапазона значений МВР, которые могут быть применимы к оцениваемому объекту. Этап II. Расчет величины рыночного рентного дохода для оцениваемого объекта недвижимости: • определение сопоставимых по уровню арендной платы сравнимых объектов недвижимости; • анализ сравнимых объектов по основным характеристикам сравнения с соответствующими характеристиками объекта оценки; • расчет необходимых корректировок для получения значения рыночного рентного дохода для оцениваемого объекта. Этап III. Расчет стоимости оцениваемого объекта недвижимости: • умножение расчетной величины рыночного рентного дохода для оцениваемого объекта недвижимости на соответствующее значение (или граничные значения) МВР, полученное на первом этапе. Проиллюстрируем представленный алгоритм применения метода валовой ренты на следующем примере. Задача — определить рыночную стоимость односемейного жилого дома, расположенного в курортной зоне (например, в Сочи) и приобретаемого для последующей сдачи его в аренду отдыхающим. Проведенный анализ сделок купли-продажи аналогичных домов в том же районе позволил определить диапазон МВР в пределах 15, 07-16, 33 (табл. 9.6). Из этого диапазона выбираем медианное значение МВР 15, 88. Чем больше статистическая выборка по своему размеру для рассматриваемых сравнимых объектов, тем более надежно значение МВР. Для определения значения рыночного рентного дохода для оцениваемого объекта выбраны четыре сравнимых объекта, по которым проведена соответствующая корректировка арендных плат по отдельным элементам сравнения (табл. 9.7).
Таблица 9.6
|
