Студопедия — Основные тезисы лекции
Студопедия Главная Случайная страница Обратная связь

Разделы: Автомобили Астрономия Биология География Дом и сад Другие языки Другое Информатика История Культура Литература Логика Математика Медицина Металлургия Механика Образование Охрана труда Педагогика Политика Право Психология Религия Риторика Социология Спорт Строительство Технология Туризм Физика Философия Финансы Химия Черчение Экология Экономика Электроника

Основные тезисы лекции






По договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Таким общим определением договора найма жилого помещения (как коммерческого, так и социального) глава 35 ГК РФ приступает к правовой характеристике этого института.

Если в качестве наймодателя ч. 1 ст. 671 ГК РФ прямо называет собственника или управомоченное им лицо, то категорию нанимателей из этой статьи можно определить путем исключения субъектов, которые в силу части второй статьи не могут быть этой стороной договора, т.е. юридические лица. О том, что нанимателем может быть только гражданин, говорится в статье 677 ГК РФ.

Статья 672 ГК РФ, определяя область применения договора социального найма жилого помещения: государственный и муниципальный жилой фонд социального использования, – оставляет все другие пригодные для жилья помещения возможными объектами договора коммерческого найма. Таким образом, выявляется один из признаков договора – сфера действия.

Объектом договора найма жилого помещения, в силу ст. 673 ГК РФ, может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). При этом законодатель особым образом выделяет признак пригодности жилья: диспозиция ч. 2 п. 1 статьи носит отсылочный характер и предполагает существование особого порядка определения пригодности. Статья 676 ГК РФ называет обеспечение пригодности жилого помещения первоочередной обязанностью наймодателя. Исходя из различных степеней социального значения договора социального найма и договора коммерческого найма, представляется, что такой особый подход к этому критерию должен быть применим скорее к первому, нежели к последнему виду договора, т.к. стороны при заключении договора коммерческого найма свободны в своих действиях (ст. 421 ГК РФ) и вольны сдавать в наем и нанимать не отвечающее всем установленным требованиям жилищного законодательства помещение, например предусмотрев по этому поводу особые условия договора.

Объектом договора найма может быть не только одно изолированное жилое помещение. В случаях найма жилого помещения в многоквартирном доме объектом договора будет сложная вещь: главная – квартира и принадлежность – доля общих помещений дома, несущих конструкций, механического, электрического, санитарно-технического оборудования, обслуживающего не одну квартиру.

Форму заключения договоров найма законодатель однозначно предусмотрел как простую письменную. Соблюдение этого условия, безусловно, дисциплинировало бы участников правоотношения, сделало бы процесс разрешения споров более цивилизованным. Однако на практике, особенно в сельской местности, редко составляются документы по поводу сдачи в наем жилья, которые отвечали бы обычным требованиям к договору, но и отсутствуют иные «письменные и другие доказательства», которые могут, в силу п. 1 ст. 163 ГК РФ, подтверждать в случае спора факт совершения сделки.

Наниматель может использовать жилое помещение в соответствии с целями заключенного договора, если жилое помещение свободно и пригодно для проживания, что должен обеспечить наймодатель в силу п. 1 ст. 676 ГК РФ. К другим обязанностям наймодателя закон относит надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное в наем жилое помещение; предоставление коммунальных услуг или обеспечение возможности их предоставления; ремонт мест общего пользования и систем коммуникации (п. 2 ст. 676 ГК РФ). Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма.

Гражданский кодекс РФ по-новому определил круг лиц, имеющих право постоянного пользования жилым помещением по договору найма жилого помещения.

Ими в соответствии со ст. 677 ГК РФ являются наниматель и постоянно проживающие с ним граждане. Наверное, в этом можно увидеть черты нового, более демократического характера правового регулирования. Закон не устанавливает никаких требований к характеру взаимоотношений нанимателя и граждан, проживающих с ним. Для того чтобы обладать равными с нанимателем правами по постоянному пользованию жилым помещением на условиях договора коммерческого найма, эти лица не обязательно должны быть членами семьи нанимателя или признаваться таковыми. Обязательным является лишь условие об указании этих граждан в договоре найма или вселение их с согласия наймодателя (за исключением вселения несовершеннолетних детей). Вместе с тем законодатель оставляет требование, обычно предъявляемое к социальному жилью, относительно соблюдения нормы жилой площади на одного человека. Представляется, что указанное стеснение не совсем отвечает характеру коммерческого договора. Такое требование актуально постольку, поскольку государство посредством регулирования жилищных правоотношений стремится решить жилищную проблему и обеспечить граждан постоянным, приемлемым во всех отношениях жильем. Требуя от сторон договора коммерческого найма соблюдения этого условия, оно перелагает свою обязанность, заведомо временно, на собственника жилого помещения в интересах нанимателя. Однако, исходя из свободного, возмездного характера договора, такое радение может привести к тому, что наниматель может быть лишен возможности вселить к себе членов семьи или других граждан, если финансовые возможности не позволяют нанять достаточное по размеру жилье не по воле наймодателя, а ввиду запрета государства. Хотя относительно вселения временных жильцов Закон не так категоричен и позволяет наймодателю дать согласие на их вселение без учета нормы жилой площади на одного человека (ст. 680 ГК РФ).

Само название договора как «коммерческого» предполагает его возмездный характер. Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон, о чем гласит п. 1 ст. 682 ГК РФ. Здесь же оговаривается, что, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.

Отличительным признаком договора коммерческого найма является его срочность. Законодатель счел оптимальным и предусмотрел в качестве предельного срок его действия, не превышающий пяти лет (ст. 683 ГК РФ). Договор будет считаться заключенным на пять лет, если иной срок не определен в договоре. При заключении договора краткосрочного найма (до одного года) стороны должны указать, кто, кроме нанимателя, будет проживать в квартире; порядок вселения других лиц; возможность вселения временных жильцов; порядок их выселения; преимущественное право на возобновление договора; возможность и порядок поднайма и допустимость замены нанимателя; либо указать на распространение действия соответствующих статей Кодекса, для того чтобы воспользоваться предусмотренными в них правами.

Защищая права граждан на жилье, Закон предусмотрел для нанимателя преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок, вменив наймодателю в обязанность предложить продлить такой договор (на тех же или иных условиях) не позднее чем за три месяца до истечения срока действия прежнего. При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих. Также в интересах нанимателя другой стороне вменяется в обязанность не позднее чем за три месяца до истечения срока договора предупреждать об отказе от продления их отношений по поводу жилья.

Нарушение срока предупреждения равнозначно продлению договора на тех же условиях и на тот же срок. Более того, отказ от заключения договора с тем же нанимателем на новый срок может иметь место лишь в связи с решением не сдавать жилое помещение в наем не менее года.

Наниматель с согласия наймодателя и под свою ответственность вправе передать часть или все нанятое им жилье в пользование поднанимателю на срок не свыше срока договора найма за плату. Договор поднайма может быть заключен, если размер жилой площади позволяет соблюсти норму обеспечения на одного человека. Поднайм произведен и зависим от найма и не порождает для поднанимателя преимущественного права на перезаключение на новый срок.

Наниматель несет ответственность за граждан, постоянно проживающих совместно с ним в силу своего статуса. Самостоятельную солидарную ответственность перед наймодателем вместе с нанимателем они могут нести, если станут сонанимателями. Статья 677 ГК РФ предусматривает такую возможность в случае заключения соответствующего договора с нанимателем с согласия наймодателя, а статья 686 ГК РФ предлагает это в качестве разрешения спора о том, кто из совместно постоянно проживавших с умершим или выбывшим нанимателем заменит его.

Особенное значение имеет порядок досрочного расторжения договора найма жилого помещения, ввиду того, что это, в силу ст. 688 ГК РФ, влечет выселение из занимаемого жилого помещения в судебном порядке. И вновь Закон предусмотрел трехмесячный срок для предупреждения о расторжении договора до истечения срока его действия по инициативе нанимателя. Предупреждение должно быть исполнено письменно. На расторжение договора должны быть согласны другие граждане, постоянно проживающие с нанимателем.

Если наниматель вправе проявить такую инициативу в любое время, наймодатель может требовать досрочного расторжения в соответствии со ст. 687 ГК РФ только в связи с виновным поведением нанимателя или других лиц, за действия которых он несет ответственность, которое повлекло:

– невнесение платы за жилое помещение за шесть месяцев, если иное не предусмотрено договором, а при краткосрочном найме – более двух раз по истечении срока платежа;

– разрушение или порчу жилого помещения;

– использование жилого помещения не по назначению;

– нарушение прав и интересов соседей.

В первых двух случаях суд может установить для нанимателя срок не более года для устранения нарушений, а при новом обращении – отсрочить расторжение договора в пределах того же срока. В последних двух – суд принимает решение о расторжении договора, если нарушители уже были предупреждены самим наймодателем.







Дата добавления: 2014-12-06; просмотров: 874. Нарушение авторских прав; Мы поможем в написании вашей работы!



Композиция из абстрактных геометрических фигур Данная композиция состоит из линий, штриховки, абстрактных геометрических форм...

Важнейшие способы обработки и анализа рядов динамики Не во всех случаях эмпирические данные рядов динамики позволяют определить тенденцию изменения явления во времени...

ТЕОРЕТИЧЕСКАЯ МЕХАНИКА Статика является частью теоретической механики, изучающей условия, при ко­торых тело находится под действием заданной системы сил...

Теория усилителей. Схема Основная масса современных аналоговых и аналого-цифровых электронных устройств выполняется на специализированных микросхемах...

В эволюции растений и животных. Цель: выявить ароморфозы и идиоадаптации у растений Цель: выявить ароморфозы и идиоадаптации у растений. Оборудование: гербарные растения, чучела хордовых (рыб, земноводных, птиц, пресмыкающихся, млекопитающих), коллекции насекомых, влажные препараты паразитических червей, мох, хвощ, папоротник...

Типовые примеры и методы их решения. Пример 2.5.1. На вклад начисляются сложные проценты: а) ежегодно; б) ежеквартально; в) ежемесячно Пример 2.5.1. На вклад начисляются сложные проценты: а) ежегодно; б) ежеквартально; в) ежемесячно. Какова должна быть годовая номинальная процентная ставка...

Выработка навыка зеркального письма (динамический стереотип) Цель работы: Проследить особенности образования любого навыка (динамического стереотипа) на примере выработки навыка зеркального письма...

Краткая психологическая характеристика возрастных периодов.Первый критический период развития ребенка — период новорожденности Психоаналитики говорят, что это первая травма, которую переживает ребенок, и она настолько сильна, что вся последую­щая жизнь проходит под знаком этой травмы...

РЕВМАТИЧЕСКИЕ БОЛЕЗНИ Ревматические болезни(или диффузные болезни соединительно ткани(ДБСТ))— это группа заболеваний, характеризующихся первичным системным поражением соединительной ткани в связи с нарушением иммунного гомеостаза...

Решение Постоянные издержки (FC) не зависят от изменения объёма производства, существуют постоянно...

Studopedia.info - Студопедия - 2014-2024 год . (0.008 сек.) русская версия | украинская версия