Затратный подход

 

Задача 1. Определить стоимость объекта недвижимости, используя затратный подход, если известны следующие данные:

― площадь здания 1 тыс. кв. м (стоимость 1 кв. м 62 тыс. руб.);

― площадь гаража 300 кв. м (стоимость 1 кв. м 26 тыс. руб.);

― стоимость других сооружений 900 тыс. руб.;

― физический износ здания 7 440 тыс. руб.;

― функциональный износ здания 3 222 тыс. руб.;

― стоимость участка земли 6 000 тыс. руб.

 

Задача 2. Рассчитать остаточную стоимость объекта оценки, если известны следующие данные: площадь здания ― 1 000 кв. м, затраты на замещение 1 кв. м здания ― 60 000 руб., физический износ ― 12%, функциональный износ ― 30%, внешний износ ― 5%.

Задача 3. Рассчитать стоимость объекта оценки, если имеются следующие данные: дата ввода здания в эксплуатацию ― 1971 год, срок службы здания ― 125 лет, площадь здания ― 1 000 кв. м, затраты на воспроизводство 1 кв. м здания ― 55 000 руб., эффективный возраст здания ― 35 лет, дата оценки ― 2011 год.

 

Задача 4. Рассчитать стоимость объекта оценки, если имеются следующие данные: дата ввода здания в эксплуатацию ― 1981 год, срок службы здания ― 150 лет, площадь здания ― 2 900 кв. м, затраты на воспроизводство 1 кв. м здания ― 62 000 руб., эффективный возраст соответствует хронологическому возрасту здания, дата оценки ― 2011 год.

 

Задача 5. Рассчитать остаточную стоимость объекта оценки, если известны следующие данные: площадь здания ― 10 000 кв. м, затраты на замещение 1 кв. м здания ― 60 000 руб., сведения об износе конструктивных элементов здания представлены в таблице 1.

 

Таблица 1 ― Износ конструктивных элементов здания

Наименование элементов здания	Удельные веса конструктивных элементов, %	Износ, %
Фундаменты
Стены
Перекрытия
Кровля
Полы
Окна
Отделочные покрытия
Внутренние сантехнические и электротехнические устройства
Прочие
Итого:		―

 

 

Задача 6. Рассчитать стоимость единого объекта недвижимости, если известны следующие данные: площадь здания ― 500 кв. м, затраты на замещение 1 кв. м здания ― 46 000 руб., площадь земельного участка ― 13 соток, рыночная стоимость 1 сотки ― 250 тыс. руб., сведения об износе конструктивных элементов здания представлены в таблице 2.

 

Таблица 2 ― Износ конструктивных элементов здания

Наименование элементов здания	Удельный вес конструктивных элементов, %	Износ, %
Фундаменты	5, 00	10, 00
Стены	28, 00	15, 00
Перекрытия	11, 00	20, 00
Лестницы	4, 00	10, 00
Кровля	5, 00	6, 00
Полы	11, 00	35, 00
Окна и двери	14, 00	40, 00
Отделочные покрытия	8, 00	30, 00
Инженерные системы	8, 80	30, 00
Прочие	5, 20	25, 00
Итого:	100, 00	―

 

 

Задача 7. Определить стоимость продажи земельного участка с улучшениями, если затраты на восстановление 85 000 тыс. руб., стоимость участка 23 000 тыс. руб., эффективный возраст улучшений 10 лет, срок экономической жизни 50 лет.

 

Задача 8. Рассчитать стоимость здания затратным методом, если: площадь здания ― 1 200 кв. м, затраты на замещение 1 кв. м ― 48 500 руб., физический износ ― 10%, функциональный износ ― 25%, внешний износ ― 5%.

Задача 9. Рассчитать стоимость здания затратным методом, если: площадь здания ― 1 300 кв. м, затраты на замещение 1 кв. м ― 48 500 руб., срок службы ― 100 лет, эффективный возраст ― 35 лет.

 

Задача 10. Оценить объект недвижимости. Стоимость земельного участка ― 75 тыс. руб., полные затраты на воспроизводство здания ― 11 350 тыс. руб., эффективный возраст ― 20 лет, общий срок экономической службы ― 80 лет.

 

Задача 11. Оценить недвижимость. Площадь здания ― 1 200 кв. м, затраты на замещение 1 кв. м ― 68 500 руб., стоимость земельного участка ― 1 000 000 руб. Износ конструктивных элементов: фундамента ― 15% (удельный вес ― 25%); стен ― 35% (удельный вес – 45%); перекрытий ― 10% (удельный вес ― 15%); кровли ― 55% (удельный вес 15%).

 

Задача 12. Оценить недвижимость. Площадь здания ― 1 000 кв. м, затраты на замещение 1 кв. м ― 45 500 руб., стоимость земельного участка ― 800 000 руб. Износ конструктивных элементов: фундамента ― 10% (удельный вес ― 4%); стен ― 15% (удельный вес ― 43%); перекрытий ― 20% (удельный вес ― 11%); кровли ― 10% (удельный вес 7%); полов ― 35% (удельный вес 11%); окон ― 40% (удельный вес 6%); отделочных покрытий ― 30% (удельный вес 5%); внутренних сантехнических и электротехнических устройств ― 50% (удельный вес 10%); прочих элементов ― 25% (удельный вес 3%).

 

Задача 13. Рассчитать затраты на воспроизводство в ценах 1969 года каждого конструктивного элемента набережной ― железобетонной свайной эстакады протяжённостью 200 м и высотой 11 м для второго территориального пояса. Исходные данные для расчётов представлены на рисунках 1 ― 2.

 

Рисунок 1 ― Восстановительная стоимость 1 м набережной, руб.

(таблица 8, УПВС №20)

 

 

Рисунок 2 ― Удельный вес отдельных конструктивных элементов

сооружения-набережной (таблица 9, УПВС №20)

 

 

Задача 14. Рассчитать затраты на воспроизводство в ценах 1969 года каждого конструктивного элемента набережной из правильной массивной кладки на каменной постели с железобетонным верхним строением. Протяжённость набережной ― 250 м и высотой 9, 5 м для второго территориального пояса. Исходные данные для расчётов представлены на рисунках 3 ― 4.

 

 

Рисунок 3 ― Восстановительная стоимость 1 м набережной, руб.

(таблица 2, УПВС №20)

 

Рисунок 4 ― Удельный вес отдельных конструктивных элементов

сооружения-набережной (таблица 3, УПВС №20)

 

Задача 15. Рассчитать затраты на воспроизводство в ценах 1969 года здания сельского отделения связи объёмом 800 куб. м, расположенного во II территориальном поясе и в III климатическом районе. Поправочный коэффициент для III климатического района ― 0, 94. Исходные данные для расчёта представлены на рисунке 5.

 

 

Рисунок 5 ― Восстановительная стоимость 1куб. м здания, руб.

(таблица 14, УПВС №25)

 

Задача 16. Рассчитать затраты на воспроизводство каждого конструктивного элемента в ценах 1969 года здания баллоно-наполнительного цеха. Объём здания 4 500 куб. м. Здание расположено во II территориальном поясе и в III климатическом районе. Поправочный коэффициент для III климатического района ― 0, 99. Исходные данные для расчёта представлены на рисунке 6.

 

 

Рисунок 6 ― Восстановительная стоимость 1куб. м (руб.) и

удельные веса конструктивных элементов (%) здания

(таблица 70, УПВС №29)

 

 

Задача 17. Определить затраты на воспроизводство объекта недвижимости ― административного здания. Известна следующая информация:

1) стоимость единицы объёма базового объекта в ценах 1969 года ― 36, 6 руб. /куб. м;

2) объём оцениваемого объекта ― 17 483 куб. м;

3) поправка на климатический район ― 1, 07;

4) отличия на отдельные строительные элементы ― нет;

5) индекс пересчёта цен с 1969 г. на 1984 г.:

― промышленность строительных конструкций и деталей ― 1, 16;

― территориальный коэффициент ― 1, 01;

6) индекс пересчёта цен с 1984 г. на 1991 г.:

― промышленность строительных конструкций и деталей ― 1, 57;

― территориальный коэффициент ― 0, 95;

7) индекс пересчёта цен с 1991 г. на дату оценки ― 66, 2;

8) прибыль предпринимателя ― 16, 7%;

9) НДС ― 18%.

Расчёт затрат на воспроизводство представить в таблице 3.

Таблица 3 ― Расчёт затрат на воспроизводство объекта

Показатель	Значение
Стоимость единицы объёма базового объекта, руб. /куб. м
Объём оцениваемого объекта, куб.м
Стоимость оцениваемого объекта, руб.
Корректировки на особенности оцениваемого объекта:
Поправка на климатический район
Отличия на отдельные строительные элементы
Индекс пересчёта цен с 1969 г. на 1984 г., в том числе промышленность строительных конструкций и деталей территориальный коэффициент
Индекс пересчёта цен с 1984 г. на 1991 г., в том числе промышленность строительных конструкций и деталей территориальный коэффициент
Индекс пересчёта цен с 1991 г. на дату оценки
Затраты на воспроизводство, руб.
Прибыль предпринимателя, %
Затраты на воспроизводство с учётом прибыли предпринимателя
НДС, %
Затраты на воспроизводство с учётом прибыли предпринимателя и НДС

 

Задача 18. Определить затраты на воспроизводство объекта недвижимости, если известна следующая информация:

1) стоимость единицы объёма базового объекта в ценах 1969 года ― 36, 1 руб. /куб. м;

2) объём оцениваемого объекта ― 7 851 куб. м;

3) поправка на климатический район ― 1, 06;

4) поправка на сейсмичность ― 1, 04;

5) индекс пересчёта цен с 1969 г. на 1984 г.:

― для железнодорожного транспорта ― 1, 16;

― территориальный коэффициент ― 1, 01;

6) индекс пересчёта цен с 1984 г. на 1991 г.:

― для железнодорожного транспорта ― 1, 57;

― территориальный коэффициент ― 0, 95;

7) индекс пересчёта цен с 1991 г. на дату оценки – 66, 2;

8) прибыль предпринимателя ― 11%;

9) НДС ― 18%.

Расчёт затрат на воспроизводство представить в таблице 4.

 

Таблица 4 – Расчёт затрат на воспроизводство объекта

показатель	значение
Стоимость единицы объёма базового объекта, руб. /куб. м
Объём оцениваемого объекта, куб. м
Стоимость оцениваемого объекта, руб.
Корректировки на особенности оцениваемого объекта:
Поправка на климатический район
Поправка на сейсмичность
Индекс пересчёта цен с 1969 г. на 1984 г., в том числе для железнодорожного транспорта территориальный коэффициент для Хабаровского края
Индекс пересчёта цен с 1984 г. на 1991 г., в том числе для железнодорожного транспорта территориальный коэффициент
Индекс пересчёта цен с 1991 г. на дату оценки
Затраты на воспроизводство, руб.
Прибыль предпринимателя, %
Затраты на воспроизводство с прибылью предпринимателя, руб.
НДС, %
Затраты на воспроизводство с прибылью предпринимателя и НДС, руб.

 

 

Задача 19. Используя данные таблицы 5, определить величину затрат на новое строительства здания.

 

Таблица 5 ― Исходные данные для расчёта затрат на новое строительство

Конструктивный элемент	Единица измерения	Количество	Затраты на единицу	Затраты на весь объём
1. Фундамент ленточный	100 м3		20 000
2. Стены, кирпич	1м3	1 000

Продолжение таблицы 5

 

Конструктивный элемент	Единица измерения	Количество	Затраты на единицу	Затраты на весь объём
3. Перекрытия, железобетонные панели	100 м2		2 500
4. Внутренние стены, перегородки	100 м2		1 500
5. Полы, линолеум	100 м2		1 000
6. Кровля, кровельное железо	100 м2		2 800
7. Отделка, простая	100 м2		1 300
8. Инженерные коммуникации:
― канализация	комплект
― водоснабжение (холодная вода)	комплект
― отопление	100 КВт	0, 1	1 900
― электроснабжение	100 м

 

Косвенные издержки составляют 19% от прямых издержек, прибыль предпринимателя ― 25%.

 

 

Задача 20. Рассчитать процент физического износа. Площадь здания ― 500 кв. м, затраты на воспроизводство 1 кв. м ― 29 500 руб.

Износ конструктивных элементов:

а) фундамента ― 15 000 руб.;

б) стен ― 18 000 руб.;

в) перекрытий ― 5 000 руб.;

г) кровли ― 25 000 руб.

 

 

Задача 21. Определить физический износ элементов и систем здания нормативным методом (таблица 6).

 

Таблица 6 ― Расчёт физического износа элементов и систем здания

Наименование элементов здания	Удельные веса конструктивных элементов, %	Износ, %	Уд. вес % износа
Фундаменты
Стены
Перекрытия
Кровля
Полы
Окна
Отделочные покрытия
Внутренние сантехнические и электротехнические устройства
Прочие
Итого:		―

 

Физический износ элементов и систем здания составляет _____%.

 

Задача 22. В таблице дано описание технического состояния конструктивных элементов объекта ― административного здания. Выполнить расчётфизического износа объекта оценки нормативным методом. Результаты расчётов представить в таблице 7.

 

Таблица 7 ― Расчёт физического износа элементов и систем здания

Наименование элементов здания	Описание конструктивных элементов	Техническое состояние	Удельный вес элемента в стоимости здания, %	Износ конструкции, %	Уд. вес % износа
Фундамент	бетонный ленточный	трещины в цокольной части здания шириной до 1, 5 мм

Продолжение таблицы 7

Наименование элементов здания	Описание конструктивных элементов	Техническое состояние	Удельный вес элемента в стоимости здания, %	Износ конструкции, %	Уд. вес % износа
Стены, перегородки	кирпичные, панельные и кирпичные	следы промерзания, стыки повреждены, опадание штукатурки в угловых участках
Перекрытия	железобетонные	повреждения на площади до 10%, усадочные трещины
Кровля	совмещенная рулонная	одинокие мелкие повреждения и пробоины в кровле в местах примыкания к вертикаль-ным поверхнос-тям
Полы	бетонные, дощатые, линолеум, плитка	прогибы и просадки, местами изломы, массовые глубокие выбоины
Окна и двери	оконные пластик; дверные филенчатые, окрашенные	отдельные мелкие выбоины и волосяные трещины
Отделочные работы	штукатурка. побелка, окраска, обои

Продолжение таблицы 7

Наименование элементов здания	Описание конструктивных элементов	Техническое состояние	Удельный вес элемента в стоимости здания, %	Износ конструкции, %	Уд. вес % износа
Внутренние санитарно-технические, электро-технические устройства	отопление, холодное, горячее водоснабжение, канализация, эл.освещение, вентиляция, телефон, радио, лифт	неисправ-ность, ослабление отдельных приборов
Прочие работы	прочие работы	физический износ
Итого:				Х

 

Задача 23. Определить величину неисправимого физического износа в короткоживущих элементах здания (таблица 8).

 

Таблица 8 ― Расчёт величины неисправимого физического износа в короткоживущих элементах здания

Наименование элементов здания	Затраты на воспроизводство элемента, тыс. руб.	Действительный возраст, лет	Общая физическая жизнь, лет	Износ, %	Износ, тыс. руб.
Кровля
Полы	4 000
Отделка	6 000
Канализация	2 000
Система электро-снабжения	3 500
Система отопления	13 500
Вентиляция и кондициони-рование	3 500
Итого:	33 000	―	―

Стоимость неисправимого физического износа в короткоживущих элементах составляет ________ тыс. руб.

 

Задача 24. Определить величину накопленного износа методом сравнения продаж. Величина накопленного износа определяется как разница между стоимостью нового строительства и стоимостью сооружений на дату оценки.

Имеются следующие данные по сравнительным продажам (таблица 9).

 

Таблица 9 ― Информация по объектам-аналогам

Показатель	Объект А	Объект В	Объект С
Цена продажи (полное владение)	200 000	150 000	350 000
Стоимость участка	50 000	30 000	100 000
Стоимость нового строительства на дату оценки	220 000	180 000	360 000

 

Расчёт накопленного износа представить в таблице 10.

 

Таблица 10 ― Определение накопленного износа

Показатель	Объект А	Объект В	Объект С
Цена продажи (полное владение)
Стоимость участка
Настоящая стоимость сооружений
Стоимость нового строительства на дату оценки
Настоящая стоимость сооружений
Накопленный износ
Накопленный износ, как процент от стоимости строительства

 

Задача 25. Рассчитать величину устранимого функционального износа объекта оценки ― здания гостиницы «Космос» методом капитализации недополученного дохода, если известно:

1) чистый операционный доход гостиницы «Космос» ― 12 000 тыс. руб.;

2) чистый операционный доход гостиницы «Восток», не имеющей устранимого функционального износа ― 13 500 тыс. руб.

3) ставка капитализации ― 22%.

 

Задача 26. Рассчитать размер прибыли предпринимателя по объекту недвижимости, если:

1) ставка дисконтирования (норма отдачи на капитал) ― 19%;

2) период строительства ― 4 квартала;

3) капитальные вложения по кварталам:

― I квартал: 27%;

― II квартал: 32%;

― III квартал: 36%;

― IV квартал: 5%;

4) сумма всех издержек ― 28 500 000 руб.

Результаты представить в таблице 11.

 

Таблица 11 ― Расчёт прибыли предпринимателя

1. Номер квартала					Итого
2. Ставка дисконтирования (норма отдачи на капитал), %
3. Капитальные вложения по кварталам, %
4. Сумма всех издержек, руб.
5. Капитальные вложения по кварталам, руб. (стр. 3 × стр. 2)
6. Коэффициент дисконтирования (1+стр.1)м
7.Альтернативный доход, руб. (стр. 4 × стр. 5)
8. Прибыль предпринимателя, %

 

Задача 27. Рассчитать размер прибыли предпринимателя по объекту недвижимости, если:

1) ставка дисконтирования (норма отдачи на капитал) ― 17, 5%;

2) период строительства ― 3 квартала;

3) капитальные вложения по кварталам:

― I квартал: 29%;

― II квартал: 43%;

― III квартал: 28%;

4) сумма всех издержек ― 17 000 000 руб.

Результаты представить в таблице 12.

 

Таблица 12 ― Расчёт прибыли предпринимателя

1. Номер квартала				Итого
2. Ставка дисконтирования (норма отдачи на капитал), %
3. Капитальные вложения по кварталам, %
4. Сумма всех издержек, руб.
5. Капитальные вложения по кварталам, руб. (стр. 3 × стр. 2)
6. Коэффициент дисконтирования (1+стр.1)м
7.Альтернативный доход, руб. (стр. 4 × стр. 5)
8. Прибыль предпринимателя, %

 

Тестовые задания

 

1. Долгоживущие элементы здания ― это такие элементы:

а) срок жизни которых больше или равен сроку жизни здания;

б) срок жизни которых больше срока жизни здания;

в) срок жизни которых равен сроку жизни здания.

 

2. Причины возникновения функционального износа:

а) недостатки, требующие добавления элементов;

б) недостатки, требующие замены или модернизации элементов;

в) сверхулучшения;

г) всё вышеперечисленное.

 

3. Физический износ здания проявляется:

а) в устаревшей архитектуре здания;

б) повреждении окраски здания;

в) непосредственной близости здания к малопривлекательным объектам, например, очистным сооружениям.

 

4. Если затраты на текущий ремонт меньше, чем добавленная при этом стоимость объекта, такой износ относится:

а) к устранимому износу;

б) неустранимому износу;

в) внешнему износу;

г) материальному износу.

5. Какой метод не используется для оценки стоимости неустранимого функционального износа:

а) капитализация потерь от недополучения арендной платы;

б) капитализация избыточных эксплуатационных затрат;

в) капитализация избыточной прибыли.

 

6. Эффективный возраст здания ― это:

а) оставшийся срок экономической жизни здания;

б) физический срок жизни здания;

в) оставшийся срок жизни здания;

г) ничего из вышеперечисленного.

 

7. Подход с точки зрения затрат часто является наиболее достоверным, когда:

а) при оценке объекта учитывается время на его воссоздание;

б) объект недвижимости приносит высокий доход;

в) необходимо оценить уникальный (недоходный) объект недвижимости.

 

8. Эффективный возраст и хронологический возраст ― это одно и то же.

а) верно;

б) неверно

 

9. Определение физического износа объекта методом расчёта срока его жизни осуществляется:

а) делением эффективного срока жизни на типичный срок физической жизни;

б) умножением процента износа каждого из элементов здания на их удельный вес в общей стоимости;

в) делением эффективного срока жизни на эффективный возраст;

г) умножением срока экономической жизни на эффективный возраст.

 

10. Короткоживущие элементы здания ― это такие элементы:

а) срок жизни которых меньше срока жизни здания;

б) срок жизни которых равен сроку жизни здания;

в) срок жизни которых меньше или равен сроку жизни здания.

 

 

11. Срок экономической жизни:

а) совпадает по продолжительности с периодом владения;

б) является периодом времени, в течение которого улучшения сохраняют свою полезность;

в) определяется временем между капитальными ремонтами.

 

Итоговое заключение о стоимости недвижимости

 

Задача 1. Рассчитать итоговую стоимость объекта недвижимости, если известны следующие данные: стоимость, оценённая затратным подходом ― 17 млн руб. (вес ― 20%), доходным подходом ― 16 млн руб. (вес ― 30%); сравнительным подходом ― 17, 5 млн руб.

 

Задача 2. Рассчитать итоговую стоимость объекта недвижимости, для оценки стоимости которого применены 4 метода:

― метод прямой капитализации (12 млн руб.);

― затратный метод (11, 3 млн руб.);

― метод прямого сравнительного анализа продаж (12, 7 млн руб.);

― метод валового рентного мультипликатора (12, 9 млн руб.).

 

Задача 3. Рассчитать итоговую стоимость объекта недвижимости, для оценки стоимости которого применены 4 метода:

― метод прямой капитализации (20 млн руб.);

― метод дисконтированных денежных потоков (20, 9 млн руб.);

― затратный метод (19 млн руб.);

― метод прямого сравнительного анализа продаж (21, 5 млн руб.).

 

Задача 4. Вы применили три подхода для оценки объекта недвижимости. Метод дисконтированного денежного потока дал оценочную стоимость 100 млн руб. По методу прямого сравнительного анализа продаж стоимость составила 110 млн руб., а по затратному методу ― 92 млн руб. Если затратному методу и методу прямого сравнительного анализа продаж Вы придадите вес по 25% каждому, а методу дисконтированного денежного потока ― 50%, то каково будет заключительное суждение о стоимости объекта недвижимости?

Задача 5. Провести согласование итоговой величины стоимости методом средневзвешенной величины. Исходные данные представлены в таблице 1.

 

Таблица 1 ― Определение итоговой величины стоимости объекта оценки

Метод оценки	Стоимость, тыс. руб.	Удельный вес метода
1. Затратный метод	6 400	0, 3
2. Метод прямого сравнительного анализа продаж	6 600	0, 5
3. Метод дисконтированных денежных потоков	6 100	0, 2

Задача 6. Рассчитать итоговую стоимость объекта недвижимости, предварительно определив удельные веса подходов по методу анализа иерархий (таблица 2).

Рыночная стоимость объекта недвижимости, определённая методом прямой капитализации составила 4, 8 млн руб., методом прямого сравнительного анализа продаж ― 5, 0 млн руб., затратным методом ― 4, 7 млн руб.

 

Таблица 2 ― Исходные данные для определения удельных весов методом анализа иерархий

Критерий	А	Б	В	Г
А
Б
В		0, 2
Г
Критерий А	Затратный подход	Доходный подход	Сравнительный подход
Затратный подход
Доходный подход
Сравнительный подход
Критерий Б	Затратный подход	Доходный подход	Сравнительный подход
Затратный подход
Доходный подход
Сравнительный подход

Продолжение таблицы 2

Критерий В	Затратный подход	Доходный подход	Сравнительный подход
Затратный подход
Доходный подход	0, 33
Сравнительный подход	0, 5
Критерий Г	Затратный подход	Доходный подход	Сравнительный подход
Затратный подход
Доходный подход
Сравнительный подход

 

Задача 7. Рассчитать итоговую стоимость объекта недвижимости, предварительно определив удельные веса подходов (таблица 3).

 

Таблица 3 ― Определение удельных весов подходов в формировании итоговой величины стоимости

Показатель	Доходный подход	Сравнительный подход	Затратный подход
ранг	балл	ранг	балл	ранг	балл
Способность учитывать цель оценки	высокий		средний		средний
Способность учитывать конъюнктуру рынка	высокий		низкий		высокий
Способность учитывать параметры объекта	высокий		средний		высокий
Качество информации	средний		средний		средний
Итог	―		―		―
Общая сумма баллов
Удельный вес, %

Таблица 4 ― Определение итоговой стоимости объекта недвижимости

Показатель	Стоимость, тыс. руб.	Удельный вес, %	Взвешенный результат, тыс. руб.
Доходный подход	5 000
Затратный подход	4 750
Сравнительный подход	5 200
Согласованная стоимость

 

 

Задача 8. Рассчитать итоговую стоимость объекта недвижимости, предварительно определив удельные веса подходов (таблица 5).

 

Таблица 5 ― Определение удельных весов подходов в формировании итоговой величины стоимости

 

Критерий	Затратный подход, %	Сравнительный подход, %	Доходный подход, %
1. Достоверность информации
2. Полнота информации
3. Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца
4. Способность учитывать конъюнктуру рынка
5. Способность учитывать размер, местоположение, доходность объекта
6. Допущения, принятые в расчётах
Весовые показатели достоверности метода

 

 

Таблица 6 ― Определение итоговой стоимости объекта недвижимости

Показатель	Стоимость, тыс. руб.	Удельный вес, %	Взвешенный результат, тыс. руб.
Доходный подход	4 000
Затратный подход	3 750
Сравнительный подход	4 200
Согласованная стоимость

 

 

Задача 9. Рассчитать итоговую стоимость объекта недвижимости методом компании D& T, предварительно определив удельные веса подходов (таблица 7).

 

Таблица 7 ― Определение итоговой стоимости объекта недвижимости методом компании D& T

Показатель	Подход
доходный	сравнительный	затратный
Экспертная оценка фактора	-1	+1	-1
Число факторов
Смещение среднего
Весовая доля (обычная дробь)
Весовая доля (десятичная дробь)
Сумма весовых долей
Удельный вес подхода
Результат оценки, тыс. руб.	9 500	10 000	9 050
Взвешенный результат, тыс. руб.
Итоговая стоимость, тыс. руб.