Студопедия — Простые сделки риэлторских фирм
Студопедия Главная Случайная страница Обратная связь

Разделы: Автомобили Астрономия Биология География Дом и сад Другие языки Другое Информатика История Культура Литература Логика Математика Медицина Металлургия Механика Образование Охрана труда Педагогика Политика Право Психология Религия Риторика Социология Спорт Строительство Технология Туризм Физика Философия Финансы Химия Черчение Экология Экономика Электроника

Простые сделки риэлторских фирм






 

Выше мы определили отдельную группу услуг, оказываемую риэлторской фирмой, которая отличается тем, что перед риэлтором поставлена одна цель, конкретно определенный объект недвижимого имущества. Все данные услуги «разового» характера в свою очередь можно подразделить на следующие виды:

1) услуги по изменению правового статуса жилого помещения;

2) услуги по совершению сделок с недвижимым имуществом;

3) услуги по изменению правового статуса прочих объектов недвижимого имущества (земель, нежилых помещений, гаражей).

К первому типу услуг можно отнести: приватизацию жилых помещений, оформлению переустройства (перепланировки) жилых помещений.

Порядок приватизации жилых помещений на территории РФ регулируется законом, который действует еще с 1991 г. – это Закон РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-I «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (с изм. и доп. от 29 декабря 2004 г.). Данный закон и сама приватизация будут действовать вплоть до 2007 г. Далее бесплатная приватизация гражданами своего жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, станет невозможной. Хотя, если оценить политику нашего государства в отношении жилищного фонда страны, то можно сказать, что, скорее всего к концу 2006 г. срок с 2007 г. продлят до 2008 г. Поскольку, например, в г. Саратове на конец 2005 г. приватизировано 43 %, от муниципального и государственного жилого фонда, за оставшиеся 57 % по прежнему отвечает государство. Всего за один год ситуация вряд ли кардинально изменится, ведь собственники жилых помещений самостоятельно несут бремя расходов по содержанию своего жилого помещения.

Проанализируем все «плюсы» и «минусы» приобретения права собственности на жилые помещения.

Несомненными «плюсами» права собственности на жилое помещение являются права, которыми обладают собственники. Так, в соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Указанные права могут реализовываться путем продажи, обмена, дарения, ренты, залога, передачи по наследству, а также предоставления жилого помещения в аренду. Рассмотрим каждый из названных пунктов реализации указанных прав.

По договору купли-продажи жилого помещения продавец обязуется передать в собственность покупателя такое помещение, а покупатель в свою очередь передать продавцу определенную в договоре сумму денег. Для заключения договоров купли-продажи жилых помещений установлена обязательная письменная форма. Указанный договор составляется в виде одного документа, подписанного сторонами такой сделки. Причем несоблюдение формы договора продажи недвижимого имущества влечет его недействительность. На основании ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности – возвратить полученное в натуре или возместить его стоимость в деньгах.

В соответствии со ст. 567 ГК РФ по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны одно жилое помещение в обмен на другое. К договору мены применяются правила купли-продажи, при этом каждая сторона признается продавцом жилого помещения, которое она обязуется передать, и покупателем жилого помещения, которое она обязуется принять в обмен. Если договором мены не оговорено иное, то цены обмениваемых жилых помещений предполагаются равными. В случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые жилые помещения признаются неравноценными, сторона, обязанная передать жилое помещение, цена которого ниже цены жилого помещения, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать жилое помещение, если иной порядок не предусмотрен договором.

В соответствии со ст. 572 ГК РФ по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу, либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. Существуют определенные условия, при несоблюдении которых договор дарения признается ничтожным. Так, в случае если даритель в договоре не указывает конкретную вещь, которую он обещает подарить, или договор предусматривает передачу дара одаряемому после смерти дарителя, такие договоры считаются ничтожными. Договор дарения жилого помещения должен быть обязательно составлен в письменной форме и зарегистрирован в учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Существуют определенные условия, при которых дарение запрещено. Так, в соответствии со ст. 575 ГК РФ не допускается дарение, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает пяти установленных законом минимальных размеров оплаты труда (500 рублей):

1) от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями;

2) работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты и других аналогичных учреждений гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан;

3) государственным служащим и служащим органов муниципальных образований в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей;

4) в отношениях между коммерческими организациями.

Гражданским законодательством предусмотрены условия, при которых возможна отмена дарения. Например, если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения, даритель вправе отменить дарение. В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым, право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя.

В соответствии со ст. 583 ГК РФ по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. Возможны выплаты как постоянной (бессрочной), так и пожизненной ренты, в том числе пожизненного содержания гражданина с иждивением.

Получателями постоянной ренты могут быть только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности. Права получателя ренты по договору постоянной ренты могут передаваться иным лицам, путем уступки требования и переходить по наследству либо в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц, если иное не предусмотрено законом или договором.

Пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина.

По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты – гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина или указанного им третьего лица.

В отличие от всех иных договоров отчуждения жилых помещений только в отношении договора ренты предусмотрено обязательное нотариальное удостоверение.

Своеобразие договора ренты заключается в том, что он как бы состоит из двух договоров: по «первому» осуществляется передача права собственности на жилое помещение, которая может быть как возмездной (в форме купли-продажи), так и безвозмездной (в форме дарения) (ст. 585 ГК РФ).

«Вторым» договором, собственно, и является договор ренты, то есть постоянной или пожизненной выплаты денежных средств тому, кто передает жилое помещение.

Одной из наиболее новых и перспективных форм реализации права собственности является получение кредита под залог жилого помещения. Указанные правоотношения регулируются ГК РФ и Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп. от 30 декабря 2004 г.). Сутью договора залога жилого помещения является то, что в случае не возврата кредита должником кредитор имеет право реализовать его жилое помещение и из вырученных средств погасить кредит, а оставшуюся часть средств вернуть бывшему собственнику такого помещения.

В ипотеке жилых помещений возникает не мало вопросов, данную форму правоотношений удобно использовать в качестве обеспечения по кредитному договору, в залог недвижимости предоставляют кредит. Предположим, сложилась такая ситуация, при которой риэлторская фирма получила кредит лишь взамен на залог недвижимого имущества, срок кредитного договора истек и стороны желают заключить новый кредитный договор или продлить прежний. Возникает вопрос, а нужно ли тогда вносить изменения в договор ипотеки?

Как следует из п. 1 ст. 9 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в договоре об ипотеке, в частности, указывается срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. А при изменении условий основного обязательства (в данном случае – кредитного договора), которое было обеспечено залогом недвижимости, соответствующие изменения, которые подлежат государственной регистрации, вносятся и в договор об ипотеке.[1]

Заложив имущество по договору ипотеки, к примеру, еще недостроенный объект, риэлторская фирма может получить деньги на продолжение строительства. О популярности таких договоров говорит и тот факт, что в судебной практике имеется довольно много споров, связанных с ипотекой. Наиболее интересные из них обобщил Президиум ВАС РФ в информационном письме от 28 января 2005 г. № 90. Но если учесть особенности ипотеки заранее, судов можно вовсе избежать. принимая решения, арбитражные суды будут руководствоваться выводами ВАС РФ.

Поскольку предметом ипотеки могут быть только объекты недвижимости, то для залога «незавершенки» залогодатель должен сначала зарегистрировать права на такой объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Такая регистрация проводится на основании документов, подтверждающих права пользования земельным участком, на котором строится объект, разрешения на строительство, проектно-сметной документации и документов, содержащих описание «незавершенки». Перечень этих документов приведен в статье 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Предметом ипотеки (то есть тем, что можно заложить по договору ипотеки) может быть недвижимое имущество: «незавершенка», часть недвижимости, земельные участки (кроме тех, которые находятся в федеральной или муниципальной собственности), предприятия, здания, сооружения, жилые дома и т. д.

В залог можно отдать и недостроенные объекты. А после того, как они будут достроены, ипотека сохраняет силу – только ее предметом уже будет являться здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства. Причем, как указал ВАС РФ, в этом случае не нужно вносить изменения в договор об ипотеке, касающиеся описания предмета ипотеки и его оценки, а значит, не нужно и регистрировать эти изменения (п. 1 приложения к письму ВАС РФ № 90).

В своем письме ВАС РФ высказался и по поводу договоров ипотеки, предметом которых является лишь часть недвижимого имущества: такая сделка возможна только при соблюдении определенных условий. Так, предметом ипотеки может быть отдельная часть недвижимого имущества (например, помещение, часть здания) только после регистрации прав на нее как на самостоятельный объект недвижимого имущества. А имущество, раздел которого невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть заложено по договору ипотеки (п. 2 приложения к письму ВАС РФ № 90).

Самое пристальное внимание ВАС РФ, пожалуй, уделил особенностям, связанным с использованием в качестве предмета залога земельных участков.

Так, суд указал, что при ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, часть которого в соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ находится в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, наряду с жилым помещением заложенной также считается соответствующая доля в праве общей собственности на дом. Поэтому хотя в договоре ипотеки это и не указано, вместе с помещением считаются заложенными доля залогодателя в праве собственности на общее имущество здания и на земельный участок (п. 3 приложения к письму ВАС РФ № 90).

Другой ситуации посвящен п. 4 приложения к письму ВАС РФ № 90. Предметом ипотеки может быть право собственности залогодателя на нежилое помещение в здании и принадлежащая ему доля в праве собственности на землю под этим зданием. Согласно п. 2 ст. 62 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке), при общей долевой или совместной собственности на земельные участки ипотека может быть установлена только на выделенный земельный участок. Однако, по мнению суда, этот пункт применяется в случаях, когда доля в праве собственности на земельный участок выступает только в качестве самостоятельного предмета ипотеки. В описанной же ситуации выделять земельный участок не нужно.

Для отражения операций, связанных с ипотекой, организация-залогодатель использует счет 009 «Обеспечение обязательств и платежей выданных», а организация-залогодержатель – счет 008 «Обеспечение обязательств и платежей полученных».

Иногда представители региональных властей, в чьей собственности находится земля, на которой расположено строение, являющееся предметом ипотеки, требуют сначала получать их предварительное согласие на заключение договора ипотеки. ВАС РФ, основываясь на норме п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ, указал на то, что для заключения договора достаточно лишь уведомить об этом арендодателя земли. Получать его согласие на заключение договора не нужно (п. 5 приложения к письму ВАС РФ № 90).

Нельзя заключить договор ипотеки при залоге прав по договору аренды нежилого помещения, заключенному на срок до одного года. Ведь согласно пункту 1 статьи 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», основанием для отказа в государственной регистрации права или сделки является то, что право (сделка) не подлежит госрегистрации. Поскольку договор аренды нежилого помещения на срок до одного года не подлежит госрегистрации, то не может быть зарегистрирован договор ипотеки арендных прав, вытекающих из такого договора (п. 10 приложения к письму ВАС РФ № 90).[2]

При обращении взыскания на право аренды земельного участка, заложенное по договору ипотеки, к лицу, приобретшему такое право, также переходят обязанности арендатора по соответствующему договору аренды. Ведь по смыслу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ и п. 5 ст. 22 Земельного кодекса РФ права по договору аренды могут перейти от арендатора к другому лицу только вместе с передачей этому лицу и обязанностей, вытекающих из договора аренды (в порядке перенайма). При этом ответственным по договору аренды перед арендодателем вместо первоначального арендатора становится новый арендатор (п. 6 приложения к письму ВАС РФ № 90).

Если закладывается имущество, которое залогодатель впоследствии приобретает в собственность, то это автоматически порождает право залогодержателя обратить свое взыскание на такое имущество залогодателя.

Важным правом собственника жилого помещения является право передачи жилого помещения по наследству. В соответствии со ст. 1110 ГК РФ наследованием признается переход имущества умершего к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент. Наследование может осуществляться по завещанию и по закону. Завещанием признается способ распоряжения своим имуществом в случае смерти. Гражданин вправе завещать любое собственное имущество, в том числе и жилое помещение. Завещание должно быть составлено в письменной форме и удостоверено нотариусом. Завещание может быть совершено в отношении одного или нескольких лиц, причем как физических, так и юридических. Наследники по закону призываются к наследованию в порядке очередности, причем каждая последующая очередь наследует, если нет наследников предыдущей очереди. К наследникам первой очереди относятся дети, супруг и родители наследодателя. К наследникам второй очереди относятся полнородные и неполнородные братья и сестры наследодателя, его дедушка и бабушка как со стороны отца, так и со стороны матери. Наследниками третьей очереди по закону являются полнородные и неполнородные братья и сестры родителей наследодателя (дяди и тети наследодателя). В качестве наследников четвертой очереди – родственники третьей степени родства – прадедушки и прабабушки наследодателя. Наследниками пятой очереди признаются родственники четвертой степени родства – дети родных племянников и племянниц наследодателя (двоюродные внуки и внучки) и родные братья и сестры его дедушек и бабушек (двоюродные дедушки и бабушки). К наследникам шестой очереди относятся родственники пятой степени родства – дети двоюродных внуков и внучек наследодателя (двоюродные правнуки и правнучки), дети его двоюродных братьев и сестер (двоюродные племянники и племянницы) и дети его двоюродных дедушек и бабушек (двоюродные дяди и тети). К наследованию в качестве наследников седьмой очереди по закону призываются пасынки, падчерицы, отчим и мачеха наследодателя.[3]

В соответствии со ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

Подводя итог описанных прав собственника жилого помещения, можно сделать вывод о том, что жилое помещение может приносить своему собственнику определенный доход. Причем указанный доход может быть разовым, полученным в результате продажи жилого помещения, либо постоянным, получаемым в результате сдачи помещения внаем. Помимо дохода жилое помещение может являться гарантией платежеспособности его собственника. Это очень важно при желании гражданина получить кредит в банке. А также собственник может распорядиться жилым помещением как при жизни, так и после смерти, путем передачи по наследству.

Наряду с вышеизложенным обращаем внимание и на наличие тех «минусов», которые возникают у собственника жилого помещения. Главными «минусами» права собственности на жилое помещение является наличие определенных обязанностей у собственника. Одной из главных обязанностей собственника, в соответствии со ст. 210 ГК РФ, является бремя содержания имущества. Однако, в соответствии со ст. 30 ЖК РФ, собственник жилого помещения обязан содержать не только само помещение, но и, в случае если жилым помещением является квартира, общее имущество в многоквартирном доме. На основании ст. 36 ЖК РФ к общему имуществу в многоквартирном доме относятся помещения, не являющиеся частью квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме: межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование, обслуживающее более одного помещения в данном доме (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и не несущие конструкции указанного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором находится указанный дом, с элементами озеленения и благоустройства, и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного многоквартирного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. На практике это означает, что каждый собственник квартиры обязан производить отчисления организации, которая занимается обслуживанием многоквартирного дома, определенных денежных средств в зависимости от размера своей квартиры. В то же время в случае, если квартира не является вашей собственностью, а проживаете вы на основании договора социального найма, то плату за содержание общего имущества в многоквартирном доме обязан перечислять собственник, а именно орган государственной власти или местного самоуправления.

Следующей обязанностью собственника жилого помещения является использование такого помещения по назначению, то есть для проживания граждан. Собственник жилого помещения должен соблюдать правила пользования жилыми помещениями. Указанные правила утверждаются Правительством РФ. В настоящее время Правительством РФ еще не утверждены данные правила, но, учитывая постановление Совета Министров РСФСР от 25 сентября 1985 года № 415 «Об утверждении правил пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР и типового договора найма жилого помещения в жилых домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда РСФСР» (в ред. от 21 мая 2005 г.), правила пользования жилыми помещениями могут содержать запрет на хранение в жилых помещениях и местах общего пользования веществ и предметов, загрязняющих воздух, запрет на курение в местах общего пользования в коммунальных квартирах, в подъездах, холлах и на лестничных клетках многоквартирного дома. Пользоваться телевизорами, радиоприемниками, магнитофонами и другими громкоговорящими устройствами необходимо при условии уменьшения слышимости до степени, не нарушающей покоя жильцов дома, а с 23.00 до 7.00 часов должна соблюдаться полная тишина. Может устанавливаться запрет на содержание животных, птиц и пчел на балконах и лоджиях. Следует особо обратить внимание на тот факт, что в случае не выполнения требований по содержанию или пользованию жилым помещением собственник может быть подвергнут административному наказанию (ст. 7.21 и 7.22 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях от 30 декабря 2001 г. № 195-ФЗ (с изм. и доп. от 27 сентября 2005 г.) (далее – КоАП РФ)). Однако описанные в настоящем абзаце обязанности в равной мере относятся как к собственникам, так и к нанимателям жилых помещений.

Становиться собственником квартиры или нет – дело сугубо индивидуальное. Однако при этом следует иметь в виду, что дело это, на наш взгляд, ответственное, требующее серьезного подхода и правильного определения целей дальнейшего использования жилого помещения. Остается только сказать, что на основании ст. 20 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» малоимущие граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, до 1 января 2007 года вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с гражданами и членами их семей, проживающими в этих жилых помещениях, в порядке, установленном законодательством РФ.

Для проведения приватизации риэлтору необходимо получить от клиента нотариально заверенную доверенность. Кроме того, риэлтор должен проследить за «чистотой» приватизированной квартиры. К примеру, на участие в приватизации могут «претендовать» и несовершеннолетние. Для проведения приватизации риэлтор должен знать то, кто имеет право на участие в приватизации. Все совершеннолетние граждане могут один раз поучаствовать в бесплатной приватизации жилого помещения. Несовершеннолетние могут дважды участвовать в приватизации. В приватизации квартиры участвуют те, кто в ней прописан, а так же их дети (несовершеннолетние), даже если они и не прописаны.

Как риэлтору можно проверить наличие несовершеннолетних детей у клиента? Для этого необходимо посмотреть наличие записи в паспорте в графе «дети», кроме того, если дети когда-либо были прописаны в квартире, то эти данные будут отражены в справке, которую получают в ЖКО, ЖЭУ по месту нахождения приватизированной квартиры по форме 10. Наличие справки о составе семьи (указанная справка из ЖКО, ЖЭУ по форме 10), обязательно для приватизации. При ее получении важно учесть, что срок действия данной справки – 10 дней. Получать ее придется риэлтору дважды: перед обращением в агенство по приватизации в местном органе самоуправления для заключения договора приватизации и второй раз, при подаче договора на приватизацию в регистрационную палату для государственной регистрации приватизации.

В том случае, если клиент после вступления закона о приватизации в законную силу (после 1 июля 1991 г.) проживал еще где-то и состоял там, на регистрационном учете, то необходимо со всех «бывших» мест проживания получать справку о периоде проживания и о том, что данный гражданин не принимал участие в приватизации по данному адресу. Данные справки можно получить опять же в ЖЕКах и ЖЭУ, по месту нахождения адресов «бывшего» проживания. Сведения о неучастии в приватизации можно получить и в агенстве по приватизации (другом, компетентном органе местного самоуправления).

Разберемся с платежами, при проведении действий по приватизации необходимо совершить следующие платежи:

1) за заказ техника БТИ;

2) за заключение договора на приватизацию;

3) госпошлина в регистрационную палату.

Изначально все собранные документы подаются в тот орган местного самоуправления, который уполномочен заключать с гражданами договоры на приватизацию жилого фонда. Как правило, это какой-либо отдел в комитете по управлению имуществом либо сам комитет. После заключения договора, а это по времени занимает около месяца, гражданин (риэлтор) получит на руки два экземпляра договора на приватизацию и доверенность на проведение государственной регистрации данной сделки в регистрационной палате. Затем, все документы подаются в регистрационную палату, где регистрация занимает около одного месяца, после этого, риэлтор получит на руки документы, подтверждающие государственную регистрацию (это будет договор с отметкой о его регистрации) и процесс приватизации квартиры можно считать завершенным.

Бывают случаи, когда несовершеннолетние, которые не проживают с гражданином-нанимателем (и ни когда не проживали в данной квартире), по вышеуказанным документам отсутствуют у гражданина. Однако на стадии регистрации сделки по приватизации это выяснится, тогда потребуется распоряжение от органов опеки и попечительства на разрешение приватизации квартиры данному гражданину без участия несовершеннолетних. Во всех подобных и других случаях, государственная регистрация в регистрационной палате приостанавливается на месяц, можно на три – более нельзя. Если недостающие документы не будут представлены в регистрационную палату в указанный срок приостановки государственной регистрации приватизации, то последует отказ в государственной регистрации.

В процессе приватизации довольно часто возникают проблемы с несовершеннолетними, другими членами семьи, имеющими право на участие в приватизации. Ситуация с несовершеннолетними более или менее ясна, остается разрешить вопрос об участии в приватизации других членов семьи. Если в квартире на регистрационном учете состоят и другие члены семьи нанимателя, есть супруг, то они все вправе на равных долях совместно с нанимателем принять участие в приватизации квартиры. В том случае, если они не собираются воспользоваться данным правом, и согласны с приватизацией квартиры на одного только нанимателя, то они должны сделать отказ в письменной форме и нотариально заверенной от своего участия в приватизации.

Рассмотрим вопрос о проведении переустройства (перепланировки) жилого помещения. Порядок проведения переустройства (перепланировки) жилого помещения в настоящий момент определен в ЖК РФ. С вопросами по переустройству (перепланировки) возникает не мало вопросов, один из главных, это согласие других соседей на то, что бы соседнее с ними жилое помещение перевели в нежилое. Согласно действующему жилищному законодательству согласия других жильцов дома не требуется. Данное положение закона вызывает самые различные споры и оценки такого урегулирования законодателем вопроса. Между тем, в рамках настоящей книги нас интересует вопрос о процедуре перевода жилого помещения в нежилое, подобного рода услугу нередко оказывают и небольшие риэлторские фирмы или отдельные риэлторы.

Если в наиболее общем виде рассмотреть то, как законодатель на федеральном уровне урегулировал вопрос по переводу жилого помещении в нежилое (т. е. изменение правового статуса жилого помещения, можно сказать, что риэлтор может и оказывать услуги по переводу нежилого помещения в жилое), то можно сказать, что законодатель в наиболее общем виде урегулировал данный вопрос, оставив «широкое поле для законотворческой самодеятельности» органам местного самоуправления, субъектам РФ.

Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми. Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Для изменения правового статуса жилого помещения (нежилого помещения) риэлтор от имени собственника предоставляет в уполномоченный орган местного самоуправления следующие документы:

1) заявление о переводе помещения;

2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);

4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

Орган местного самоуправления, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представление дополнительно и других документов, кроме указанных. Риэлтору должна быть выдана расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим перевод помещений.

Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и документов, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов в данный орган. Орган, осуществляющий перевод помещений, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие одного из указанных решений. Орган местного самоуправления одновременно с выдачей или направлением заявителю данного документа информирует о принятии указанного решения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято данное решение.

В случае необходимости проведения переустройства, и (или) перепланировки переводимого помещения, и (или) иных работ для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения решение органа местного самоуправления должно содержать требование об их проведении. Если в проведении работ нет необходимости (это не указано в решении органа местного самоуправления), то принятое решение является основанием для использования помещения в качестве нежилого. Если же требуется проведение работ по переустройству (перепланировке), то к документам, необходимым для принятия решения об изменении правового статуса жилого помещения, необходимо будет и представить проект (план) по переустройству (перепланировке). В таком случае, основанием для использования помещения в качестве жилого или нежилого, станет акт приемочной комиссии. Акт приемочной комиссии должен быть направлен органом, осуществляющим перевод помещений, в организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества. Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого помещения.

Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в случае:

1) непредставления документов;

2) представления документов в ненадлежащий орган;

3) несоблюдения условий перевода помещения;

4) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения в орган местного самоуправления, уполномоченный принимать подобные решения необходимо предоставить:

1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной Правительством РФ;

2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);

6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать представление других документов. Как и в случае с изменением правового статуса жилого или нежилого помещения, заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим согласование.

Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных документов не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов в данный орган. Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения. Данное решение будет являться основанием для проведения работ по переустройству (перепланировке).

Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения допускается в случае:

1) непредставления документов;

2) представления документов в ненадлежащий орган;

3) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке. Завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии. Акт приемочной комиссии должен быть направлен органом, осуществляющим согласование, в организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества.

Рассмотрим второй вид услуг – услуги по совершению сделок с недвижимым имуществом.

Рассмотрим наиболее распространенную сделку, это сделка по купле-продаже недвижимого имущества. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Порядок государственной регистрации данной сделки установлен инструкцией о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения, утвержденная приказом Министерства Юстиции РФ от 6 августа 2001 г. № «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения» (с изм. и доп. от 24 декабря 2004 г.).

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. Данное положение закона означает, что например, до государственной регистрации права собственности на купленную квартиру, даже если покупатель уже передал денежные средства (уплатил цену) продавцу, вовсе не является основанием для требования нового собственника к третьим лицам (другим проживающим в квартире лицам, не являющимися собственниками) об освобождении квартиры.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка.

Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В случаях, когда земельный участок, на котором находится принадлежащее продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, на условиях, определяемых договором продажи.

Если условия пользования соответствующей частью земельного участка договором его продажи не определены, продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя – обязанности принять имущество. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Риэлтор очень часто оказывает клиентам услуги именно по заключению договоров на куплю-продажу, найм жилого помещения, куплю-продажу и аренду других объектов недвижимого имущества не жилых. Всю работу риэлтора в таких случаях можно подразделить на три этапа. Изначально риэлтор должен найти для своего клиента подходящего контрагента на покупку, продажу, сдачу в аренду, найм объекта недвижимого имущества. Далее риэлтор оказывает услуги по надлежащему оформлению правоотношений сторон, он помогает оформить их, чтобы соглашение сторон имело юридическую силу. В рамках данного этапа оказания риэлтором услуг, риэлтор участвует в составлении договора, его исполнения. Поскольку обязательным условием действительности договора на отчуждение объекта недвижимого имущества является его государственная регистрация, то риэлтор выполняет и третий этап услуг – выполняет работу по государственной регистрации сделки.

Оказывая услуги по заключению сделок с жилыми помещениями, риэлтору важно проверить «юридическую чистоту» сделки (квартиры). Как это сделать? Что конкретно необходимо проверять?

При покупке, продаже сдаче в найм квартиры (другого жилого помещения) его необходимо проверить на предмет:

1. Не наложен ли арест? Или может быть другие обременения, ограничения прав в отношении данного жилого помещения, о которых продавец умалчивает?

2. Является ли лицо, продающее, сдающее данную квартиру правомочным на совершение данной сделки?

3. Есть ли другие права третьих лиц в отношении данного жилого помещения, о которых продавец умышленно умалчивает?

4. Не проводилось ли в жилом помещении не согласованная (самовольная) переустройство и перепланировка?

Первую группу обстоятельств можно абсолютно достоверно проверить, при обследовании квартиры БТИ, данная справка и план все равно вам понадобятся при государственной регистрации данной сделки в регистрационной палате. В справке БТИ есть графа, которая укажет на то, наложены ли арест на квартиру или нет. Кроме того, можно заказать в самой регистрационной палате выписку из единого государственного реестра. Данная выписка заказывается на месяц, 10 дней, 5 дней и сутки – разумеется, чем меньше срок на ее получение, тем она дороже. Например, заказать такую справку на 5 дней стоит 100 рублей. Зато в данной справке будут указаны все сведения о правах (зарегистрированных) всех лиц на недвижимое имущество по данному адресу.

Не меньший результат может дать и личный осмотр квартиры, следует внимательно осмотреть, что это за дом? Какова планировка комнат и санузлов во всех подобных квартирах данного дома (это тоже можно узнать в БТИ), и сравнить с тем расположением (метрами), которые реально существуют. Если продается совмещенная квартира (ранее это были две самостоятельных квартиры), то тем более следует узнать, какими документами располагает собственник, разрешающими проведенную перепланировку квартиры. О том, сколько конкретно квартир было совмещено можно узнать, если посчитать все санузлы, если он один, то тем более в данной квартире проведена перепланировка, а вот имеет ли ее хозяин разрешение на нее? Кроме того, собственник квартиры может иметь разрешение на проведение перепланировки (переустройства) квартиры, но вот соответствует ли оно тому плану, который был представлен в орган местного самоуправления и впоследствии согласован? Это следует очень внимательно изучить. В противном случае, своего клиента можно сильно «подставить» продав ему квартиру с «большими проблемами».

Обратите внимание, если есть лоджия – остеклена ли она? Если да, то узнайте, а получал ли продавец квартиры в свое время разрешение в пожарном надзоре на остекление данной лоджии, если нет, то знайте, что рано или поздно нового собственника квартиры могут за это оштрафовать.

Ни сколько не помешает вам и беседа с соседями по лестничной площадке, они тоже могут помочь в установлении многих фактов, например, сообщить, что родственник нынешнего владельца постоянно приходит к нему и со скандалом требует своей доли в данном жилом помещении. Или, например, в данной квартире живут наниматели (собственник пустил их по договору коммерческого найма и плату взял уже до конца года).

Но всегда есть та часть фактов, которые можно «скрыть» от нового покупателя. Например, если при замене паспорта прежний собственник не поставил там отметку о том, что состоит в зарегистрированном браке (или ранее состоял), то вы об этом из других источников и не узнаете. А между тем, если супруг, воспользовался временным отсутствием своей супруги и продаст квартиру, которая является совместно нажитым имуществом, то данный договор купли-продажи можно будет признать недействительным. В итоге клиент останется без денег и без квартиры.

Остановимся более подробно на вопросе о государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение. На государственную регистрацию договора продажи представляются:

1) заявления сторон договора или уполномоченных ими на то лиц при наличии у них нотариально удостоверенных доверенностей, если иное не установлено федеральным законом, о государственной регистрации договора продажи;

2) подлинный платежный документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за государственную регистрацию договора продажи, который с отметкой «погашено» после проведения государственной регистрации возвращается заявителю, и его копия (для помещения в дело правоустанавливающих документов);

3) подлинники (для предъявления) и копии (для приобщения к делу правоустанавливающих документов) учредительных документов юридического лица со всеми действующими изменениями и дополнениями, документа, подтверждающего факт внесения записи о юридическом лице в Единый государственный реестр юридических лиц (если в деле правоустанавливающих документов уже имеются копии названных документов, то возможно представление выписки из Единого государственного реестра юридических лиц, свидетельствующей об отсутствии изменений и дополнений учредительных документов юридического лица);

4) подлинники и копии документа, подтверждающего полномочия лица, заключившего договор от имени юридического лица, документа, подтверждающего полномочия представителя юридического лица действовать от имени юридического лица при проведении государственной регистрации;

5) подлинник и копия правоустанавливающего документа, подтверждающего право собственности продавца на отчуждаемое жилое помещение;

6) удостоверенные организациями (органами) по учету объектов недвижимого имущества на территории регистрационного округа, подлинники плана жилого помещения и документа, содержащего описание жилого помещения, в случаях, когда представленный на государственную регистрацию план жилого помещения не содержит всех сведений, необходимых для заполнения раздела Единого государственного реестра прав, а также копии названных документов;

7) подлинники договора продажи, совершенного в простой письменной форме, не менее чем в двух экземплярах, один из которых после государственной регистрации возвращается правообладателю, второй – помещается в дело правоустанавливающих документов, или подлинный экземпляр договора продажи, совершенного в нотариальной форме, и его копия для приобщения к делу правоустанавливающих документов;

8) подлинник и копия справки о лицах, имеющих право пользования жилым помещением с указанием этого права, заверенная должностным лицом, ответственным за регистрацию граждан по месту пребывания и месту жительства.

Физическое лицо (в том числе представитель юридического лица) предъявляет документ, удостоверяющий личность. При этом копия документа, удостоверяющего личность, не представляется.

Заявление о государственной регистрации договора продажи представляется в единственном подлинном экземпляре, который после государственной регистрации договора продажи помещается в дело правоустанавливающих документов. Заявление о государственной регистрации договора продажи представляется продавцом (правообладателем) и покупателем, лицом (лицами), действующим на основании оформленной надлежащим образом доверенности, выданной правообладателем (продавцом) или покупателем жилого помещения. Заявление может быть представлено также лицом (лицами), действующим от имени правообладателя (продавца) или покупателя в случаях, предусмотренных федеральным законом, в том числе:

1) родителями (усыновителями, опекунами) от имени несовершеннолетних, не достигших 14 лет;

2) опекунами от имени граждан, признанных судом недееспособными.

Заявления о государственной регистрации договора продажи, совершенного в простой письменной форме, представляют и продавец, и покупатель (их представители).

Заявление о государственной регистрации договора продажи, совершенного в нотариальной форме, может быть представлено или продавцом, или покупателем (их представителями), что не исключает права второй стороны также представить заявление о государственной регистрации договора. В случаях, когда на одной из сторон договора продажи выступают несколько лиц – участников общей долевой собственности (лиц, приобретающих жилое помещение в общую долевую собственность), заявления о государственной регистрации подают все участвующие в сделке на стороне продавца (или покупателя) лица. В указанных случаях названные лица (то есть лица, действующие на стороне покупателя или продавца) могут представить отдельные заявления или составить и подписать одно заявление о государственной регистрации договора продажи.

При этом независимо от того, участвуют ли в договоре продажи на стороне продавца или покупателя несколько лиц, территориальным органом Службы совершается одно регистрационное действие – государственная регистрация договора продажи, в связи с чем государственная пошлина за государственную регистрацию договора продажи уплачивается однократно.

В заявлении указывается в том числе следующее:

1) данные о продавце (покупателе), указанные в п. 18 Правил ведения ЕГРП;

2) цель обращения заявителя (то есть проведение государственной регистрации договора продажи);

3) наименование и реквизиты договора продажи;

4) данные о жилом помещении (адрес, наименование, кадастровый номер объекта, если он известен заявителю);

5) подпись заявителя и дата подписания заявления.

Если заявителем является не правообладатель (или покупатель), а лицо, действующее от его имени, то заявление составляется от имени указанного лица (заявителя). Названным лицом в заявлении дополнительно указываются основания, по которым оно действует от имени продавца (или покупателя), а также данные о себе, о продавце (или покупателе), определенные п. 18 Правил ведения ЕГРП.

Заявление о государственной регистрации может содержать просьбу заявителя о ее проведении в срок менее месяца и отметку в этом случае работника данного органа, уполномоченного на это должностной инструкцией, или руководителя (заместителя руководителя) территориального органа Службы о согласовании или несогласовании указанной просьбы, если актом территориального органа Службы не установлено иное.

В отдельных случаях для государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом может понадобиться представление следующих документов:

1) оформленная в установленном законом порядке доверенность на заключение договора, если одной из сторон договора является лицо, действующее на основании доверенности, выданной правообладателем (продавцом) или покупателем, и (или) на представление интересов стороны договора продажи при проведении государственной регистрации;

2) разрешение (согласие) органа опеки и попечительства, если отчуждаемое жилое помещение находится в собственности несовершеннолетних, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц или в отчуждаемом жилом помещении проживают несовершеннолетние члены семьи собственника;

3) письменное согласие родителей, усыновителей или попечителей, если продавцом (правообладателем) или покупателем является несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет;

4) письменное согласие попечителя, если продавцом (правообладателем) или покупателем является лицо, ограниченное в дееспособности;

5) письменное согласие получателя ренты, если отчуждаемое жилое помещение было передано продавцу в обеспечение пожизненного содержания;

6) нотариально удостоверенное согласие супруга продавца, если продавцом является один из супругов, а жилое помещение находится в общей совместной собственности супругов;

7) нотариально удостоверенное согласие супруга покупателя, если покупателем является один из супругов, а жилое помещение приобретается в общую совместную собственность супругов;

8) подлинник и копия договора о доверительном управлении имуществом (жилым помещением), если жилым помещением распоряжается доверительный управляющий и в Едином государственном реестре прав отсутствует запись о наличии указанного обременения прав правообладателя, или только подлинник названного договора, когда в Едином государственном реестре прав имеется запись о наличии указанного обременения прав правообладателя;

9) подлинник и копия договора поручения, если жилым помещением распоряжается поверенный;

10) иные документы, предусмотренные законодательством Российской Федерации и необходимые для проведения правовой экспертизы и проверки законности договора продажи.

Полномочия законных представителей несовершеннолетних, ограниченно дееспособных лиц, недееспособных лиц подтверждаются соответствующими документами, в том числе свидетельством о рождении несовершеннолетнего, удостоверениями опекуна, попечителя, выданными органами опеки и попечительства.

Письменное согласие родителей, усыновителей или попечителей на совершение договора продажи несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет, письменное согласие попечителя на совершение договора продажи ограниченным в дееспособности лицом может содержаться:

1) непосредственно в тексте договора продажи (в этом случае данное согласие подтверждается личными подписями законных представителей);

2) в заявлениях, представленных в территориальный орган Службы законными представителями;

3) в иных документах, выражающих согласие (например, в нотариально удостоверенном документе, содержащем такое согласие, представленном заявителем (продавцом или покупателем).

Для проведения государственной регистрации перехода права заявителями наряду с выше указанным перечнем документов, дополнительно представляются:

1) заявление покупателя о государственной регистрации его права собственности и заявление продавца о государственной регистрации перехода права собственности к покупателю;

2) подлинный платежный документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за государственную регистрацию перехода права, который с отметкой «погашено» после проведения государственной регистрации возвращается заявителю, и его копия (для помещения в дело правоустанавливающих документов);

3) подлинные экземпляры, а также копии документов, подтверждающих выполнение условий в случаях, когда договор продажи совершен под условием;

4) иные документы, представление которых предусмотрено законодательством Российской Федерации.

Если договор продажи ранее уже был зарегистрирован, то при обращении за государственной регистрацией перехода права на жилое помещение не требуется повторного представления документов, копии которых были приобщены к делу правоустанавливающих документов при государственной регистрации договора продажи, за исключением подлинных экземпляров зарегистрированного договора (в целях внесения записи о выданном покупателю свидетельстве о государственной регистрации права).

Если на стороне покупателя выступает несколько лиц, приобретающих жилое помещение в общую долевую собственность, то в заявлении указывается на необходимость проведения государственной регистрации права общей долевой собственности (независимо от того, подается ли одно заявление, подписанное всеми лицами, участвующими в сделке на стороне покупателя, или каждый из них представляет отдельное заявление). Каждое из лиц, участвующее в сделке на стороне покупателя, в заявлении (в заявлениях) указывает размер доли в праве общей долевой собственности.

При государственной регистрации перехода, возникновения права общей совместной собственности заявление о государственной регистрации права совместной собственности может подать один из участников общей совместной собственности (например, один из супругов), если законодательством Российской Федерации или соглашением между ними не предусмотрено иное.

Если условия договора продажи и выраженное в заявлениях о государственной регистрации договора продажи и перехода права желание сторон договора продажи допускают государственную регистрацию договора продажи и перехода права одновременно, то документы, необходимые для государственной регистрации перехода права, могут быть представлены одновременно с документами, необходимыми для регистрации договора продажи. В любом случае представляются отдельные заявления на государственную регистрацию договора продажи и на государственную регистрацию перехода права, а также документы об уплате государственной пошлины за государственную регистрацию договора продажи и перехода права.

Государственная регистрация договора продажи и последующего перехода права при одновременной подаче заявлений и документов, необходимых для государственной регистрации указанных договора и перехода права, проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, если иное не предусмотрено федеральным законом. Если на государственную регистрацию договора продажи, совершенного несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет, или лицом, ограниченным в дееспособности судом, не представлено письменное согласие законных представителей, то государственная регистрация договора продажи приостанавливается с обязательным письменным уведомлением заявителей о причинах, приведших к ее приостановлению.

Для государственной регистрации договора продажи жилого помещения, приобретенного продавцом в порядке наследования или дарения, требуется представление справки из налогового органа об уплате продавцом жилого помещения налога на наследство или дарение. Если права продавца на отчуждаемое жилое помещение обременены правами третьих лиц и в соответствии с законодательством РФ данное обременение сохраняется при переходе права к новому правообладателю (например, ст. 38 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», то в записи листов подраздела III Единого государственного реестра прав вносятся соответствующие изменения. При этом если на основании законодательства РФ в указанных в настоящем пункте случаях необходимо получение согласия лица, в пользу которого установлены обременения права продавца (например, ст. 37 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости), то на государственную регистрацию договора продажи представляется такое согласие.

При продаже жилых помещений на публичных торгах, в том числе в порядке обращения взыскания на арестованное имущество, продавцом имущества должника выступает специализированная организация, имеющая право совершать сделки с недвижимостью, с которой заключен договор о проведении публичных торгов (ст. 54, 62 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 119-ФЗ «Об исполнительном производстве» (с изм. и доп. от 12 октября 2005 г.)).

Представленные на государственную регистрацию договора продажи документы регистрируются в книге учета входящих документов под одним номером (независимо от того, представили ли одно заявление несколько лиц, участвующих в договоре на той или иной стороне, или каждое из них представило отдельное заявление).

Представленные на государственную регистрацию перехода права документы также регистрируются в книге учета входящих документов под одним номером (независим







Дата добавления: 2015-10-19; просмотров: 611. Нарушение авторских прав; Мы поможем в написании вашей работы!



Вычисление основной дактилоскопической формулы Вычислением основной дактоформулы обычно занимается следователь. Для этого все десять пальцев разбиваются на пять пар...

Расчетные и графические задания Равновесный объем - это объем, определяемый равенством спроса и предложения...

Кардиналистский и ординалистский подходы Кардиналистский (количественный подход) к анализу полезности основан на представлении о возможности измерения различных благ в условных единицах полезности...

Обзор компонентов Multisim Компоненты – это основа любой схемы, это все элементы, из которых она состоит. Multisim оперирует с двумя категориями...

Классификация холодных блюд и закусок. Урок №2 Тема: Холодные блюда и закуски. Значение холодных блюд и закусок. Классификация холодных блюд и закусок. Кулинарная обработка продуктов...

ТЕРМОДИНАМИКА БИОЛОГИЧЕСКИХ СИСТЕМ. 1. Особенности термодинамического метода изучения биологических систем. Основные понятия термодинамики. Термодинамикой называется раздел физики...

Травматическая окклюзия и ее клинические признаки При пародонтите и парадонтозе резистентность тканей пародонта падает...

Методика исследования периферических лимфатических узлов. Исследование периферических лимфатических узлов производится с помощью осмотра и пальпации...

Роль органов чувств в ориентировке слепых Процесс ориентации протекает на основе совместной, интегративной деятельности сохранных анализаторов, каждый из которых при определенных объективных условиях может выступать как ведущий...

Лечебно-охранительный режим, его элементы и значение.   Терапевтическое воздействие на пациента подразумевает не только использование всех видов лечения, но и применение лечебно-охранительного режима – соблюдение условий поведения, способствующих выздоровлению...

Studopedia.info - Студопедия - 2014-2024 год . (0.029 сек.) русская версия | украинская версия