Недвижимость как объект оценки. Виды оценочной стоимости недв. Имущества. Особенности оценки недвижимости для различных целей
Как и любой товар на рынке объекты недвижимости имеют свою цену и стоимость. Стоимость – это мера того, сколько будет готов заплатить гипотетический покупатель за оцениваемое имущество. Существует много видов стоимости: заемная, страховая, оценочная, рыночная и др. Однако, в общем, их можно разделить на 2 категории: Стоимость в использовании – стоимость конкретного имущества при конкретном использовании для конкретного потребителя, не связанная с рынком. Стоимость в обмене - это цена, которая будет преобладать в свободном, открытом и конкурентном рынке на основе равновесия спроса и предложения. Рыночная стоимость – расчетная денежная сумма, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы его продать, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его покупать, согласен был бы его приобрести. Определяют как наиболее вероятную цену, по которой объект может быть отчужден на открытом рынке в условии конкуренции. Ее наиболее часто определяют. Стоимость замещения - стоимость аналога объекта оценки в ценах на дату оценки. Необходима тогда, когда нужно узнать цену постройки аналогичного объекта. Восстановительная стоимость – стоимость воспроизводства копии объекта недвижимости в ценах на дату оценки. Инвестиционная стоимость - стоимость оцениваемого имущества для определенного инвестора. Используют для инвестиции: стоящий ли проект посмотреть. Страховая стоимость – стоимость полного возмещения ущерба при наступлении страхового случая. Нужна для выплат по автогражданке, например. Залоговая стоимость – стоимость объекта недвижимости для целей обеспечения кредита. Остаточная стоимость – стоимость объекта с учетом износа.При банкротстве предприятии. 5. Основные подходы и методы оценки стоимости бизнеса. Итоговое заключение об оценке стоимости предприятия. В практике оценки стоимости предприятии существуют 3 подхода: -Рыночный подход - общий способ определения стоимости предприятия и/или его собственного капитала, в рамках которого используется один или более методов, основанных на сравнении данного предприятия с аналогичными уже проданными капиталовложениями (сравнительный). -Доходный подход - общий способ определения стоимости предприятия и/или его собственного капитала, в рамках которого используется один или более методов, основанных на пресечете ожидаемых доходов. -Подход на основе активов - общий способ определения стоимости предприятия и/или его собственного капитала, в рамках которого используется один или более методов, основанных непосредственно на исчислении стоимости активов предприятия за вычетом обязательств. Он же затратный. Перечисленным подходам соответствуют следующие методы: Сравнительный: -метод компании-аналога; Затратный подход представлен двумя основными методами: ·методом стоимости чистых активов; ·методом ликвидационной стоимости Если цель оценки - определение ликвидационной стоимости, то применение метода компании-аналога и методов доходного подхода не имеет смысла. Инвестиционная стоимость будет определяться методами доходного подхода. Когда выбор необходимых методов оценки состоялся, в ход вступают расчетные процедуры. По окончанию процесса расчетов появляется 2-3 цифры (в зависимости от числа выбранных методов) отражающие стоимость предприятия. Итоговая величина стоимости предприятия определяется одним из двух базовых методов: математическим взвешиванием и субъективным (экспертным) взвешиванием. При выборе удельного веса каждого оценочного метода учитываются следующие факторы: -Характер бизнеса и его активов; -Цель оценки и используемое определение стоимости; -Количество и качество данных, подкрепляющих каждый метод. -Корректировка стоимости.
|
