Оценка инвестиции (показатели экономической эффективности инвестиций в недвижимость)

Финансовые ресурсы предприятия используются для финансирования текущих затрат и инвестиций. Инвестиции - это использование финансовых ресурсов в форме долгосрочных вложений капитала (капиталовложений).

Оценка инвестиций - это процедура сравнения результатов и затрат проекта на основании стандартных финансовых критериев.

Каждую оценку надо начинать с четкого определения, что именно должна дать инвестиция. Выявление проблемы, которая будет решена с помощью данного инвестиционного проекта, и определение возможных альтернатив инвестиции является решающим моментом для правильного анализа.

Большинство капиталовложений независимы друг от друга. Это значит, что выбор одного капиталовложения не мешает выбору другого. Однако бывает, когда инвестиционные проекты конкурируют между собой по своим целям до такой степени, что выбор одного мешает выбору другого. Обычно так происходит, когда рассматриваются два возможных пути решения одной проблемы. Такие инвестиционные проекты называются взаимоисключающими.

Другой тип инвестиций касается последовательных затрат, которые делаются в дополнение к первому вложению. Любые вложения в здания, сооружения и оборудование обычно несут дополнительные будущие затраты на поддержку их в рабочем состоянии, усовершенствование и частичную замену в последующие годы. Такие будущие затраты надо рассматривать уже на первой стадии принятия решений.

Все экономические расчеты, используемые для обоснования капиталовложения, должны базироваться на проектах и прогнозах будущих доходов и затрат. Неправильно считать, что прошлые условия останутся неизменными и для нового проекта. Это требует от финансового менеджера способности прогнозировать будущие вероятные изменения сегодняшних условий по всем показателям анализа.

Неопределенность будущих условий, влияющих на инвестиции, - это риск несоответствия ожиданиям и получения недостаточной прибыли или даже убытка. Только тщательный анализ и исследование поможет сузить возможность ошибок.

Показатели можно объединить в две группы:

1. Показатели, определяемые на основании использования концепции дисконтирования:

- чистая текущая стоимость;

- индекс доходности дисконтированных инвестиций;

- внутренняя норма доходности;

- срок окупаемости инвестиций с учетом дисконтирования;

- максимальный денежный отток с учетом дисконтирования.

2. Показатели, не предполагающие использования концепции дисконтирования:

- простой срок окупаемости инвестиций;

- показатели простой рентабельности инвестиций;

- чистые денежные поступления;

- индекс доходности инвестиций;

- максимальный денежный отток.

3.Интуитивные методы прогнозирования, применяемые на предприятии.

К интуитивным методам прогнозирования, применяемых на предприятии, относятся: методы индивидуальных экспертных оценок и методы коллективных экспертных оценок.

1) Методы индивидуальных экспертных оценок.

1. Метод «интервью» позволяет осуществить непосредственный контакт эксперта со специалистом по схеме «вопрос-ответ», в ходе которого прогнозист в соответствии с заранее разработанной программой ставит перед экспертом вопросы относительно перспектив развития прогнозируемого объекта.

2. Аналитический метод позволяет осуществить логический анализ какой-либо прогнозируемой ситуации и представить его в виде аналитической записки. Он предполагает самостоятельную работу эксперта над анализом тенденций, оценкой состояния и путей развития прогнозируемого объекта.

3. Метод написания сценария основан на определении логики развития процесса или явления во времени при различных условиях. Основное назначение сценария – определение генеральной цели развития прогнозируемого объекта, явления и формулирование критериев для оценки верхних уровней «дерева целей». Сценарий – это картина, отображающая последовательное детальное решение задачи, выявление возможных препятствий, обнаружение серьезных недостатков, с тем чтобы решить вопрос о возможном прекращении начатых или завершении проводимых работ по прогнозируемому объекту.

4. Метод «дерева целей» используется при анализе систем, объектов, процессов, в которых можно выделить несколько структурных или иерархических уровней. «Дерево целей» строится путем последовательного выделения все более мелких компонентов на понижающихся уровнях.

2) Методы коллективных экспертных оценок.

1. Метод «комиссий» состоит в определении согласованности мнений экспертов по перспективным направлениям развития объекта прогнозирования, сформулированным ранее отдельными специалистами. При этом имеется ввиду, что развитие данного объекта не может быть определено другими методами. Содержание данного метода следующее:

-создание рабочих групп, обеспечивающих подготовку и проведение опроса, обработку материалов и анализ результатов экспертной оценки;

-уточнение основных направлений развития объекта, определение генеральной цели, подцелей и средств их достижения;

-разработка вопросов для экспертов, обеспечение однозначности понимания экспертами определенных вопросов, а такженезависимости их суждений;

-назначение группы экспертов для разработки прогноза;

-проведение опроса и обработка материалов;

-определение окончательной оценки опроса, которая выводится либо как среднее суждение, либо как среднее арифметическое, либо как среднее взвешенное значение оценки.

2. Метод «Дельфи» состоит в организации систематического сбора экспертных оценок, их математико-статистический обработки и последовательной корректировки экспертами своих оценок на основе результатов каждого цикла обработки. Его основные особенности: анонимность экспертов; многотуровая процедура опроса экспертов посредством их анкетирования; обеспечение экспертов информацией, включая и обмен ею между экспертами, после каждого тура опроса при сохранении анонимности оценок; обоснование ответов экспертов по запросу организаторов. Метод предназначен дляполучения относительно надежной информации в ситуациях ее острой недостаточности, например, в задачах долгосрочного научно-технического комплексного прогнозирования.

3. Метод «коллективной генерации идей» целесообразен для определения возможных вариантов развития объекта прогнозирования и получения продуктивных результатов за короткий срок путем вовлечения всех экспертов в активный творческий процесс. Сущность этого метода состоит в мобилизации творческого потенциала экспертов во время «мозговой атаки» и генерация идей с последующим деструированием (разрушением, критикой) этих идей и формулированием контридей.