Статья 85. Состав земель населенных пунктов и зонирование территорий

В соответствии со статьёй 85 ЗК РФ и 35 статьёй Градостроительного Кодекса земли населённых пунктов подразделяются на определённые территориальные зоны: жилые, общественно-деловые зоны, производственные, зоны инженерных и транспортных, специального назначения (кладбища), рекреационные и могут быть иные зоны – перечень не исчерпывающий.

Земли общего пользования могут находиться в любой зоне (занятые скверами, пляжами, парками) и эти земли не подлежат приватизации.

Градостроительное зонирование – это зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов.

Земельный участок должен принадлежать только к одной территориальной зоне и в одной зоне устанавливается единый градостроительный регламент.

В ходе этого зонирования разрабатываются правила землепользования и застройки – это документ, который утверждается правовыми актами органов местного самоуправления (в Москве и Санкт-Петербурге – органами исполнительной власти субъектов) и в которых устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок принятия такого документа и внесения в него изменений.

Градостроительный регламент – это установленные в пределах территориальной зоны виды разрешённого использования земельных участков, предельные размеры земельных участков, предельные параметры разрешённого строительства и ограничения использования земельных участков.

Этот регламент обязателен для всех правообладателей земельных участков. В одной территориальной зоне правообладатели могут использовать землю в соответствии с любым видом разрешённого использования.

Земельный участок считается несоответствующим градостроительному регламенту, если вид его использования не входит в перечень видов разрешённого использования или не соответствует предельным значениям. Использование таких участков может сохраняться, если их использование не опасно для жизни людей, памятников истории и не влияет (не нарушает) на состояние окружающей среды. Если же нет – то запрет на использование таких участков устанавливается органами местного самоуправления.

Новое строительство и реконструкция допускается только с учётом градостроительных регламентов.

Действие градостроительных регламентов не распространяется:

1) На земельные участки в границах территорий памятников и ансамблей, которые включены в Единый государственный реестр культурного наследия.

2) В границах территорий общего пользования.

3) На участках, занятых линейными объектами.

4) Предоставленные для добычи полезных ископаемых.

Градостроительные регламенты включают в себя три составные части.

Решения о разработке и подготовки принимается главой местного самоуправления, потом подготавливается проект, после их разработки органы местного самоуправления проверяют их на соответствие всем другим документам (территориальному планированию и т.д.), а потом публичные слушания, после этого проект вновь отправляется главе местного самоуправления и он представляет его представительному органа. Проект утверждается либо отклоняется и отправляется на доработку представительным органом местного самоуправления.

Градостроительный регламент определяет правовой режим земельных участков и всего, что находится на и под его поверхностью и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации.

В градостроительном регламенте выделяются следующие виды разрешённого использования:

1. Основные виды разрешённого использования.

2. Условно-разрешённые.

3. Вспомогательные виды разрешённого использования. Они допустимы только в качестве дополнительных к основных и условным.

Изменение разрешённого использования земельного участка осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при соблюдении требований технических регламентов.

В одной территориальной зоне изменение вида разрешённого использования с одного на другой осуществляется самостоятельно правообладателями земельных участков без дополнительных разрешений и согласований.

Порядок предоставления разрешения на условно-разрешённый вид использования земельного участка или объекта капитального строительства регулируется статьёй 39 Земельного Кодекса, а получение разрешения на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства регулируется статьёй 40 Градостроительного Кодекса. И в том, и в другом случае заинтересованное лицо обращается в комиссию, созданную органом местного самоуправления, которая и рассматривает этот вопрос, а затем проводит публичные слушания по этому вопросу. И с учётом публичных слушаний эти комиссии принимают соответствующие решения – разрешить или отклонить просьбу.

Минимальный размер – 3 сотки, максимальный – 8. Если требует рекультивации – 10. Этажи – не более четырёх. Со стороны улицы не допускается строительство вспомогательных строений (за исключением гаражей). Высота ограждений – не более 2,2 метров. Санитарно-гигиенические требования – 1 контейнер на 10-15 семей.

Градостроительная деятельность также включает в себя и территориальное планирование.