Договор аренды, его виды

По договору аренды одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество во временное владение и пользование или во временное пользование за плату.

Этот договор входит в группу договоров, направленных на передачу имущества в пользование.

Понятия «аренда» и «имущественный наем» в ГК РФ являются синонимами.

Характеристика договора аренды: консенсуальный, взаимный, возмездный.

В ГК РФ предусмотрено только 5 видов договоров аренды (хотя фактически можно выделить гораздо больше): проката; аренды транспортных средств; аренды зданий и сооружений; аренды предприятия; финансовой аренды (лизинга).

Договор аренды регулируется в основном ГК РФ. Другие нормативные акты: Закон РФ «О защите прав потребителей» (по договору проката); ФЗ «О лизинге»; транспортные уставы (они регулируют аренду транспортных средств); Земельный кодекс РФ; Лесной кодекс РФ; Водный кодекс РФ; Закон РФ «О недрах»; Закон «О животном мире».

Арендодатель отвечает: за риск случайной гибели или повреждения имущества, сданного в аренду, поскольку является его собственником; недостатки имущества, сданного в аренду, если они препятствуют пользованию им; неисполнение своих обязанностей, предусмотренных договором и законом.

Арендатор отвечает: за просрочку арендной платы; несвоевременный возврат имущества (он обязан уплатить арендную плату за время просрочки, а также уплатить штрафную неустойку); неисполнение других обязанностей, предусмотренных договором и законом.

Основания прекращения договора аренды: исполнение договора; ликвидация юридического лица в случае, если оно является арендатором или арендодателем, смерть же гражданина – участника договора аренды не прекращает договора: права и обязанности умершего переходят к его наследнику; соглашение сторон о расторжении договора; исковое требование в суд одной из сторон и др.

Основания для расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя:использование арендатором арендуемого имущества с нарушением условий договора или назначения имущества; существенное ухудшение арендатором арендуемого имущества; просрочка двух сроков платежа арендной платы; невыполнение арендатором обязанности по проведению текущего ремонта или несению расходов по содержанию арендованного имущества.

Особенность предъявления арендодателем искового заявления в арбитражный суд:он должен предъявить копию документа о предупреждении им арендатора о нарушении его обязанностей.

Основания для расторжения договора аренды судом по требованию арендатора:непредоставление арендодателем предмета аренды арендатору; предоставление арендодателем имущества с недостатками, препятствующими его использованию; невыполнение арендодателем обязанностей по проведению капитального ремонта имущества, переданного им в аренду; непригодность арендуемого имущества для использования в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает.

Предметом договора аренды является индивидуально-определенная вещь, как движимая, так и недвижимая, не теряющая своих свойств в процессе ее использования. Сдача некоторых вещей в аренду может быть ограничена законом (например, оружие может сдаваться в аренду лишь при наличии специального разрешения у сторон). Аренда природных объектов должна осуществляться с учетом не только норм ГК, но и специальных законов. Так, например, ст. 53 Земельного кодекса требует соблюдения арендатором целевого назначения полученного им земельного участка. Природные объекты, как правило, могут быть получены в аренду при наличии специальных лицензий у будущих арендаторов. Условие о предмете договора является существенным.

Форма договора аренды зависит от ее срока и состава участников договора. Так, если договор заключен на срок более одного года, а также в случае, когда одна из сторон является юридическим лицом, форма его должна быть письменной (п. 1 ст. 609 Гражданского кодекса). В случае если предметом договора аренды является недвижимое имущество, договор должен быть зарегистрирован соответствующим государственным органом.

Порядок заключения договора аренды имеет две особенности. Первая особенность заключается в том, что договор этот может заключаться на торгах, на которых продается право на заключение договора в результате проведения конкурса между лицами, претендующими на право быть арендаторами (договор заключается с лицом, выигравшим торги). Вторая особенность в том, что арендатор имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок после истечения первоначального срока договора (ст. 621 Гражданского кодекса).

Цена договора определяется по соглашению сторон. В случае если она не определена при заключении договора, применяется обычная для данного вида имущества арендная плата. Арендная плата может быть установлена в следующем виде:

в определенной денежной сумме, вносимой единовременно или периодически;

в доле продукции, плодов или доходов, полученных в результате использования арендованного имущества;

в виде определенных услуг;

в передаче арендодателю в собственность или аренду определенной вещи;

в возложении на арендатора затрат с целью улучшения арендуемого им имущества.

Срок договора может быть как определенный, так и неопределенный. Если срок в договоре не указан, он считается заключенным на неопределенный срок. Особенностью договора с неопределенным сроком является то, что каждая из его сторон может отказаться от договора в любое время, предупредив своего контрагента за один месяц в случае, если предметом договора является движимое имущество, либо за три месяца в случае, если предметом договора является недвижимое имущество. Однако эти сроки могут быть изменены участниками договора или законом. В случае заключения договора на срок, превышающий пределы срока, установленного законом, договор считается заключенным на предельный срок.

В роли сторон договора аренды (арендодателя и арендатора) могут выступать все субъекты гражданских правоотношений: физические и юридические лица, а также государство (через свои органы).

Арендодатель должен быть либо собственником имущества, передаваемого им в пользование, либо лицом, уполномоченным законом или собственником имущества на сдачу этого имущества в аренду. При этом лицо, владеющее имуществом на праве оперативного управления, может сдать его в аренду лишь с согласия собственника этого имущества.

Арендатором же может быть любое лицо, однако в некоторых видах аренды субъектный состав может быть ограничен законом. Так, в договоре аренды предприятия и договоре лизинга обе стороны должны быть предпринимателями, а в договоре бытового проката предпринимателем должна быть лишь одна сторона – арендодатель.

Арендодатель обязан: предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем его назначению и условиям договора; снабдить имущество, передаваемое арендатору, всеми принадлежностями и документами, относящимися к нему; передать арендатору имущество в срок, установленный договором; предупредить арендатора об обязательственных правах третьих лиц на переданное ему имущество; производить за свой счет капитальный ремонт имущества, переданного в аренду.

Арендодатель вправе: требовать от арендатора арендную плату; возврата предмета аренды после окончания срока договора; досрочного расторжения договора, если арендатор использует имущество не в соответствии с условиями договора или с назначением имущества.

Арендатор обязан: пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора либо назначением имущества; использовать арендованное имущество только сам; не сдавать это имущество в субаренду без согласия арендодателя; своевременно вносить арендную плату; вернуть арендодателю имущество после окончания договора в состоянии нормального износа вместе с принадлежностями и документами, относящимися к нему; поддерживать арендуемое имущество в исправном состоянии; производить текущий ремонт арендуемого имущества; нести расходы по его содержанию.

Арендатор вправе: требовать от арендодателя передачи ему предмета аренды; уменьшения арендной платы, если состояние арендуемого имущества существенно ухудшилось; претендовать на плоды, продукцию, доходы, полученные в результате аренды, если иное не предусмотрено договором; на выкуп арендованного имущества, если он был предусмотрен договором; на сдачу арендованного имущества в субаренду (права субарендатора ограничены правами арендатора, в частности срок субаренды не может быть больше срока аренды); на заключение договора на новый срок преимущественно перед др. лицами; на перевод в течение одного года на себя права на заключение нового договора в случае, если арендодатель отказал ему в заключении договора на новый срок, но при этом заключил договор с др. лицом.

Праву пользования арендатора присуще право следования за вещью, т. е. переход права собственности на предмет аренды не прекращает договора.

По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в качестве постоянной предпринимательской деятельности, передает его за плату во временное владение и пользование для потребительских целей, например прокатные пункты вещей длительного пользования, кинопрокат и др. (ст. 626-634 ГК РФ).

По договору аренды транспортных средств (фрахтование на время) арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации (ст. 632-641 ГК РФ).

По договору аренды зданий и сооружений, а также предприятий передается во временное владение и пользование названное имущество.

По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование, земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и другие оборотные средства, право пользования землей, водой и другими природными ресурсами и иные права, а также долги предприятия (ст. 656-664 ГК РФ).

По договору финансовой аренды (лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей (ст. 665-670 ГК РФ).

Договор найма жилого помещения регулируется ст. 671-688 ГК РФ.