Общие нормы межевания земель

Межевание земель представляет собой комплекс работ по установлению, восстановлению и закреплению на местности границ земельного участка, определению его местоположения и площади.

Правовую основу регулирования отношений, возникающих при проведении кадастровых работ, связанных с межеванием, составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский, Земельный, Лесной, Водный, Градостроительный и Жилищный кодексы Российской Федерации, Федеральный закон № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", другие федеральные законы и иные нормативные правовые акты Российской Федерации.

Межевание – это один из наиболее значительных процессов, входящих в землеустроительные и кадастровые работы, по оформлению земли. Он включает в себя работы, связанные с определением масштабов и границ земельного участка, обозначение границ участка на самой местности, осуществление планирования географического положения участка и его размеров, а также юридическое сопровождение всех документов в соответствующие инстанции.

В большинстве случаев, почти все операции, которые каким-либо образом связаны с оформлением земли, включают в себя проведение определенных видов кадастровых работ. К кадастровым работам относятся: измерение площади земельного участка, внесение изменений в кадастр, сбор необходимой документации, требуемой для осуществления межевания и изготовления межевого плана, для дальнейшего оформления земельного участка в органах местного и государственного управления.

Нормативное регулирование межевания земельных участков в российском законодательстве менялось неоднократно. При этом данный вопрос всегда был крайне актуальным для оборота земельных участков, так как межевание позволяет индивидуализировать данные объекты недвижимости, а также необходимо для выполнения публично-правовых функций государственной власти в отношении земельных участков и их владельцев.

Кроме того, вопрос межевания земельных участков может иметь значение также и при установлении обязательственных отношений относительно этого объекта недвижимости (см., к примеру, Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения. Ст. 607 ГК РФ, вывод из судебной практики 11.1).

Инструкция по межеванию земель, утвержденная Роскомземом 08.04.1996 (далее - Инструкция по межеванию), определяет межевание земель как комплекс работ по установлению, восстановлению и закреплению на местности границ земельного участка, определению его местоположения и площади (п. 1.1 Инструкции по межеванию). В данном акте были установлены детальные требования к проведению межевания земель.

Однако в связи с принятием Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ), Федерального закона от 18.06.2001 N 78-ФЗ "О землеустройстве" (далее - Закон о землеустройстве) и ряда подзаконных актов Инструкция по межеванию в некоторой степени устарела, в связи с чем Росземкадастр в Письме от 28.02.2003 N АО/54 "О применении "Инструкции по межеванию земель" указал на необходимость применения этого акта в части, не противоречащей Закону о землеустройстве, ЗК РФ и подзаконным актам по вопросам землеустройства.

Само по себе межевание как описание местоположения границ объектов землеустройства является одним из этапов землеустройства (ст. 15 Закона о землеустройстве, а также Приказ Минэкономразвития России от 03.06.2011 N 267 "Об утверждении порядка описания местоположения границ объектов землеустройства").

В ст. 17 Закона о землеустройстве предусматривается, что порядок установления на местности границ объектов землеустройства определяется Правительством РФ. Соответствующие правила были утверждены Постановлением Правительства РФ от 20.08.2009 N 688 "Об утверждении Правил установления на местности границ объектов землеустройства". Данный нормативный акт касается лишь завершающей стадии межевания земельных участков - установления и закрепления границ объектов землеустройства на местности.

Федеральный закон от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" (в настоящее время утратил силу) устанавливал, что для проведения государственного кадастрового учета земельных участков необходимо, в числе прочего, предоставление документов о межевании земельных участков (п. 2 ст. 19 данного Закона).

Порядок подготовки и требования к содержанию этих документов для целей внесения сведений в государственный земельный кадастр были установлены в Приказе Росземкадастра от 02.10.2002 N П/327 "Об утверждении требований к оформлению документов о межевании, представляемых для постановки земельных участков на государственный кадастровый учет". В соответствии с данным подзаконным актом документ о межевании земельного участка составлялся в виде описания земельного участка, включающего:

- титульный лист;

- чертеж земельных участков;

- описание границ;

- сведения о земельных участках (в порядке возрастания условных обозначений земельных участков);

- приложение.

В связи с принятием нового Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о кадастре) был издан Приказ Минэкономразвития России от 24.11.2008 N 412 "Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков" (далее - Приказ N 412), отменивший действие указанного выше Приказа Росземкадастра. В то же время данный Приказ Минэкономразвития России утвердил, в частности, форму межевого плана и требования к его составлению.

По сравнению с описанием земельного участка межевой план предусматривался как более подробный и структурированный документ. Согласно п. 4 Требований к подготовке межевого плана, утвержденных Приказом N 412, межевой план должен состоять из текстовой и графической частей, разбитых на следующие разделы:

1) текстовая часть:

- исходные данные;

- сведения о выполненных измерениях и расчетах;

- сведения об образуемых земельных участках и их частях;

- сведения об измененных земельных участках и их частях;

- сведения о земельных участках, посредством которых обеспечивается доступ к образуемым или измененным земельным участкам;

- сведения об уточняемых земельных участках и их частях;

- сведения об образуемых частях земельного участка;

- заключение кадастрового инженера;

- акт согласования местоположения границы земельного участка.

2) графическая часть:

- схема геодезических построений;

- схема расположения земельных участков;

- чертеж земельных участков и их частей;

- абрисы узловых точек границ земельных участков.

Однако данный документ не установил правила подготовки проектов межевания земельных участков сельскохозяйственного назначения, указывая лишь на то, что при выделе земельных участков в счет доли (долей) в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения межевой план должен быть подготовлен с учетом требований Закона N 101-ФЗ (п. 24 Требований к подготовке межевого плана, утвержденных Приказом N 412).

Также следует отметить, что и в п. 6 ст. 24 Закона о кадастре установлено, что особенности кадастрового учета земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, образованного в соответствии с утвержденным проектом межевания земельного участка, должны определяться Минэкономразвития России.

Градостроительный кодекс РФ (далее - ГрК РФ) также предусматривает создание проектов межевания, но лишь применительно к застроенным территориям либо территориям, подлежащим застройке (ст. 43 ГрК РФ).