МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ ГРАНИЦ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

 

Сбор и анализ правоустанавливающих и (или) правоудостоверяющих документов о земельном участке, частях земельного участка

В качестве правоустанавливающих (правоудостоверяющих) документов о правах на землю Заказчик кадастровых работ может представить следующие документы:

- Свидетельство о государственной регистрации права;

- Свидетельство о праве собственности на землю;

- Свидетельство на право собственности на землю;

- Постановление (распоряжение) органов государственной власти о предоставлении земельного участка;

- Договор дарения, купли-продажи, мены земельного участка;

- Договор аренды земельного участка;

- Свидетельство о праве на наследство по закону (по завещанию);

- Решения суда о предоставлении (признании прав) на земельные участки;

- прочие документы.

Также в качестве документов-оснований для производства кадастровых работ могут выступать:

- Распоряжение об утверждении Схемы расположения земельного участка на кадастровом плане (кадастровой карте) территории;

- Решение о предварительном согласовании места размещения объекта;

- Решение суда об определении порядка пользования земельным участком;

- прочие документы.

Следует обратить внимание, что на данном этапе подготовительных работ выявляются также части земельных участков, ограниченные в использовании (к примеру зоны действия сервитутов и т.п.). Основаниями для их образования могут служить:

- решения органов государственной власти и органов местного самоуправления об установлении публичных сервитутов;

- договора об установлении частных сервитутов, в том числе соглашения об обеспечении доступа;

- заключения соответствующих государственных органов и муниципальных служб об установлении ограничений в использовании земельных участков

Кроме того, при необходимости устанавливается местоположение границ частей земельных участков, занятых зданиями, строениями, сооружениями и объектами незавершенного строительства. В таком случае в Межевой план могут быть включены следующие документы о правах на эти объекты недвижимости, либо документы об их образовании:

- Правоустанавливающие (правоудостоверяющие) документы на объекты недвижимости;

- Разрешения на строительство и Акты приемки в эксплуатацию объектов;

- Материалы технической инвентаризации;

- Кадастровые паспорта соответствующих объектов недвижимости;

- другие документы и материалы.

 

Геодезическая и картографическая основа для производства кадастровых работ

Геодезической основой государственного кадастра недвижимости (далее - геодезическая основа кадастра) являются государственная геодезическая сеть (ГГС) и геодезические сети специального назначения, опорные межевые сети (ОМС).

Полигонометрические знаки государственных и городских сетей соответствуют установленным типам закрепления и требованиям к точности. Надзор за созданием и эксплуатацией данных сетей осуществляют органы Государственного геодезического надзора Росреестра и органы архитектуры и градостроительства муниципальных образований.

Опорные межевые сети (ОМС) создаются во всех случаях, когда точность и плотность государственных, городских или иных геодезических сетей не соответствует установленным требованиям. Государственный надзор за работами по созданию ОМС осуществляют структурные подразделения территориальных органов Росреестра.

Опорная межевая сеть предназначена для:

· Проведения работ по государственному земельному кадастру, землеустройству, межеванию земельных участков, мониторингу земель и координатного обеспечения иных государственных кадастров;

· Государственного контроля за состоянием, использованием и охраной земель, проектирования и организации выполнения природоохранных, почвозащитных и восстановительных мероприятий, а также мероприятий по сохранению природных ландшафтов и особо ценных земель;

· Инвентаризации земель различного целевого назначения;

Картографической основой государственного кадастра недвижимости (далее - картографическая основа кадастра) являются карты, планы, требования к которым определяются органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.

Геодезическая и картографическая основы кадастра создаются и обновляются в соответствии с Федеральным законом от 26 декабря 1995 года N 209-ФЗ "О геодезии и картографии". При этом соответствующие сведения о геодезической и картографической основах кадастра, полученные в результате выполнения работ по созданию новых или по обновлению существующих геодезической и картографической основ кадастра, в том числе по созданию новых или по восстановлению утраченных пунктов опорных межевых сетей, вносятся в государственный кадастр недвижимости на основании подготовленных в результате выполнения указанных работ документов.

Для ведения государственного кадастра недвижимости используются установленные в отношении кадастровых округов местные системы координат с определенными для них параметрами перехода к единой государственной системе координат, а в установленных органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений случаях используется единая государственная система координат.

Таким образом, перед началом работ исполнитель осуществляет сбор следующих докумен­тов и материалов:

- технический проект (задание) на выполнение работ, утвержденное в установ­ленном порядке, в котором на основании схемы существующей опорной меже­вой сети (ОМС) и проекта её сгущения (должны быть конкретно указаны исход­ные пункты ОМС), государственной геодезической сети (ГГС), либо точки съе­мочной межевой сети (СМС);

- чертеж границ участка (при наличии);

- материалы технической инвентаризации (БТИ);

- выкопировка из генерального плана застройки (при его наличии) на участки, расположенные в населенных пунктах, садоводческих, огороднических и дач­ных некоммерческих объединениях граждан и т.д.;

- данные (в том числе графические) об имеющихся ограничениях в использовании земельного участка;

- аэрофотоматериалы на территорию расположения объекта;

- материалы государственного кадастра недвижимости, содержащие сведения о смежных с размежевываемым земельных участках (к примеру координаты поворотных точек границ ранее учтенных земельных участков);

- кроки и выписка из каталога координат (заверенные в установленном порядке) пунктов геодезической основы (ГГС, ОМС, СМС).

 

Кадастровая основа производства работ

Так как в соответствии со ст.39 Федерального закона №221-ФЗ от 24.07.2007 года «О государственном кадастре недвижимости» Межевой план составляется на основе кадастрового плана или кадастровой выписки о земельном участке и в котором воспроизведены определенные внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения и указаны сведения об образуемом земельном участке или земельных участках, либо о части или частях земельного участка, либо новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках, для производства кадастровых работ необходимы кадастровые сведения, которые могут быть представлены территориальными органами Росреестра Заказчику в виде:

· кадастровой выписки об объекте недвижимости;

· кадастрового паспорта объекта недвижимости;

· кадастрового плана соответствующей территории;

· в ином виде, определенном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений (например, кадастровой справки)

Следует отметить, что на современном этапе развития государственного кадастра недвижимости требуется получение кадастровых сведений как на земельный участок, в отношении которого проводятся кадастровые работы, так и на земельные участки, интересы правообладателей которых затрагиваются проведением таких работ (смежные земельные участки, части земельных участков, ограниченных в использовании и пр.)

 

 

II. ПРОИЗВОДСТВО ГЕОДЕЗИЧЕСКИХ РАБОТ В СОСТАВЕ КАДАСТРОВЫХ РАБОТ ПО УТОЧНЕНИЮ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ ГРАНИЦ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Обследование геодезических пунктов и создание пунктов опорной межевой сети.

В начале производства геодезических работ в составе кадастровых работ по подготовке межевого плана исполнитель обследует пункты исходной геодезической основы. По результатам об­следования целесообразно составить ведомость обследования геодезических пунктов, в которой указываются следующие данные:

* состояние пункта, в том числе центра, окопки и т.п.

* обновленные привязки к надежно опознаваемым элементам ситуации (промеры)

* дата обследования исходного геодезического пункта

* Фамилия, инициалы и должность специалиста, осуществившего обследование.

В случае, если в районе производства работ сгущение геодезических сетей не достаточное или исходные геодезические пункты утрачены, Исполнителем создаются (развиваются) опорные межевые сети.

Опорная межевая сеть подразделяется на два класса, которые обозначаются ОМС 1 и ОМС2, точность построения которых характеризуется средними квадратическими ошибками взаимного положения смежных пунктов соответственно не более 0,05 и 0,10 метра.

Опорная межевая сеть создается:

ОМС 1 – как правило, в городах для решения задач по установлению (восстановлению) границ городской территорию, а также границ земельных участков как объектов недвижимости, находящихся в собственности (пользовании) граждан или юридических лиц;

ОМС 2 – в черте других поселений для решения вышеуказанных и других задач, на землях сельскохозяйственного назначения. Для геодезического обеспечения межевания земельных участков, мониторинга и инвентаризации земель, создания базовых межевых карт (планов) и др.

Установленная нормативно-техническими требованиями плотность пунктов ОМС должна быть не менее:

- четырех на 1 кв.км. – в черте города;

- двух на 1 кв.км – в черте других поселений;

- четырех на один населенный пункт – в поселениях площадью менее 2 кв.км;

- на прочих землях число пунктов ОМС устанавливается техническим проектом.

Координаты пунктов ОМС определяются, главным образом, по наблюдениям глобальной навигационной спутниковой системы ГЛОНАСС и (или) GPS. Допускается развитие таких сетей методами триангуляции, полигонометрии, трилатерации и их комбинированием. Применяемые геодезические средства измерений и методики должны обеспечивать требования к точности их построения. ОМС привязывается не менее, чем к двум пунктам ГГС. ОМС2 может привязываться не менее, чем к трем пунктам ОМС1.

Пункты ОМС на местности закрепляются центрами, обеспечивающими их долговременную сохранность и устойчивость в соответствии с требованиями органа нормативно-правового регулирования.

Требования к формированию и сдаче отчета, а также требования к сдаче опорных знаков на сохранность регламентируются уполномоченным органом.

 

Создание съемочной сети, определение координат межевых знаков и углов зданий, строений, сооружений.

Для определения плоских прямоугольных координат межевых знаков и точек съемочной межевой сети (СМС) ис­пользуют:

— спутниковые геодезические системы;

— теодолитные хода, геодезические прямые и комбинированные засечки и лучевые сис­темы;

— фотограмметрические методы;

— картометрические методы.

Исходной геодезической основой межевания земельных участков служат пункты государственной геодезической сети и пункты опорной межевой сети в установленной сис­теме координат, а также точки съемочной межевой сети.

Теодолитные хода между пунктами опорной межевой сети прокладываются в виде отдельных ходов или систем ходов с узловыми точками.

Отдельный теодолитный ход должен опираться на два исходных пункта и два исходных дирекционных угла. В то же время допускается:

- проложение теодолитного хода, опирающегося на два исходных пункта, без угловой привязки на одном из них;

- координатная привязка (без измерения примычных углов) к пунктам опорной меже­вой сети, при условии выполнения угловых измерений двумя полными приемами.

При выполнении работ по межеванию в черте городов допускается:

- предельная длина теодолитного хода между исходными пунктами ОМС не более 1,6 км;

- между исходными пунктами и узловыми точками (или между узловыми точками) не более 1,1 км;

- предельная абсолютная невязка теодолитного хода 0,4 м;

- предельная длина висячих теодолитных ходов не более 100 м., на застроенных терри­ториях не более 70 м.

При выполнении работ по межеванию на землях поселков, сельских населенных пунктов пригородных зон, садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объедине­ний граждан, а также на земельных участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства, а равно на землях сельскохо­зяйственного назначения площадью до 100 га допускается:

- предельная длина теодолитного хода между исходными пунктами ОМС не более 3,0 км;

- между исходными пунктами и узловыми точками или между узловыми точками не более 2,1 км;

- предельная абсолютная невязка теодолитного хода 0,8 м.

При выполнении кадастровых работ в городах длины полярных направлений не должны быть более 150 м. На других территориях длины по­лярных направлений не должны превышать 300м, при этом для каждого межевого знака участка полярная засечка должна быть выполнена с не менее 2-х точек съемочной межевой сети или ОМС. В исключительных случаях допускается однократная полярная за­сечка межевого знака в комбинации с линейными промерами между межевыми знаками по сторонам или диагоналям участка с последующим включением этих измерений в про­цесс контроля. Средняя квадратическая ошибка измерения угла не должна превышать 15".

При определении координат межевых знаков рекомендуется при­нимать во внимание, что плановое положение на местности границ объекта кадастровых работ характеризуется плоскими прямоугольными координатами центров межевых знаков, вычисленными в местной системе координат. Определение координат земельных участков различного целевого назначения земель проводиться с точностью не ниже точности приведенной в табли­це 1.

 

Нормативная точность определения объектов кадастровых работ Таблица 1.

№№ п.п	Градация земель	Средняя квадратическая ошибка Мi положения ме­жевого знака от­носительно бли­жайшего пункта исходной геоде­зической основы не более √М	Допустимые расхождения при контроле межевания, м
DSдоп	fдоп
	Земли поселений (горо­да)	0,10	0,2	0,3
	Земли поселений (по­селки, сельские насе­лённые пункты); земли, предоставленные для ведения личного под­собного хозяйства, садо­водства, огородничест­ва, дачного и индивиду­ального жилищного строительства	0,20	0,4	0,6
	Земли промышленности и иного специального назначения	0,50	1,0	1,5
	Земли сельскохозяйст­венного назначения (кроме земель, указан­ных в п.2), земли особо охраняемых территорий и объектов	2,50	5,0	7,5
	Земли лесного фонда, земли водного фонда, земли запаса	5,00	10,0	15,0

Примечание. Предельная ошибка положения межевого знака равна удвоенному зна­чению М i.

 

Определение площадей земельного участка и частей земельного участка

Площадью земельного участка является площадь геометрической фигуры, образованной проекцией границ земельного участка на горизонтальную плоскость.

При определении площади объектов кадастровых работ рекоменду­ется принимать во внимание, что:

1. Площадь вычисляется по координа­там поворотных точек границ земельного участка. (части земельного участка).

2. Если объектом кадастровых работ является земельный участок (часть земельного участка), то абсолютное расхождение | DP | между вычисленной площадью зе­мельного участка (Рвыч) и площадью, указанной в документе, удостове­ряющем права на землю, или правоустанавливающем документе (Рдок)

| DP | =| Рвыч - Рдок |,

не должно превышать величину допустимого расхождения DP доп, рав­ную:

1)

DP доп = 3,5 Мi √ Рдок, кв. м

где Мi - средняя квадратическая ошибка положения межевого знака, м (таблица 1);

Рдок - площадь земельного участка, кв.м.

Данная методика определения абсолютного расхождения | DP | между вычисленной площадью зе­мельного участка (Рвыч) и площадью, указанной в правоустанавливающем (правоудостоверяющем) документе на земельный участок (Рдок) применима в случае, если земельный участок является вновь образованным, либо, если право гражданина на земельный участок возникло после введения в действие земельного кодекса РФ, а также для определения площади частей земельных участков, занятых зданиями, строениями, сооружениями и объектами незавершенного строительства.

При | DP | > DРдоп исполнителем работ проводится анализ причин и подготавливается в письменной форме заключение. Заключение в месте с материалами кадастровых работ передаются заказчику для принятия им решения о дальнейшем проведении работ.

При | DP | £ DРдоп за окончательное значение площади при­нимается документальная площадь с указанием DРдоп. Площадь записыва­ется в квадратных метрах с округлением до 1 кв.м.

2)

DP доп =Рmin, кв.м.

где Рmin – предельные минимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения крестьянского (фермерского) и личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, индивидуального, дачного и гаражного строительства. в соответствии с действующим региональным законодательством, а также с соответствующими распоряжениями органов местного самоуправления (кв.м.). Предельные минимальные размеры соответствующих земельных участков представлены в таблице 2.

Предельные минимальные и максимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения крестьянского (фермерского) и личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, индивидуального и дачного строительства.

 

Таблица 2.

№№ п/п	Разрешенное использование земельных участков, предоставляемых гражданам из земель государственной и муниципальной собственности	Предельные минимальные размеры, га	Предельные максимальные размеры, га.
1.	для ведения крестьянского (фермерского)хозяйства	2,0	40,0
2.	для садоводства	0,06	0,15
3.	для огородничества	0,04	0,10
4.	для дачного строительства	0,06	0,25
5.	для индивидуального жилищного строительства	0,04	0,15
6.	для ведения личного подсобного хозяйства	0,04	0,25

 

Данная методика определения абсолютного расхождения | DP | между вычисленной площадью зе­мельного участка (Рвыч) и площадью, указанной в правоустанавливающем (правоудостоверяющем) документе на земельный участок (Рдок) применима в случае, если право гражданина на земельный участок возникло до введения в действие земельного кодекса РФ.

При | DP | > DРдоп исполнителем работ проводится анализ причин и подготавливается в письменной форме заключение. Заключение в месте с материалами кадастровых работ передаются заказчику для принятия им решения о дальнейшем проведении работ.

При | DP | £ DРдоп за окончательное значение площади при­нимается вычисленная площадь с указанием DРдоп. Площадь записыва­ется в квадратных метрах с округлением до 1 кв.м.

3)

DP доп =0,1*Рдок,кв.м.,

Предельно допустимое расхождение в площади соответствует величине, равной десяти процентам от площади, заявленной в правоустанавливающем (правоудостоверяющем) документе на земельный участок.

Данная методика определения абсолютного расхождения | DP | между вычисленной площадью зе­мельного участка (Рвыч) и площадью, указанной в правоустанавливающем (правоудостоверяющем) документе на земельный участок (Рдок) применима в случае, если в правоустанавливающем (правоудостоверяющем) документе на землю отсутствует вид разрешенного использования земельного участка.

 

III. ОРГАНИЗАЦИЯ ПРОЦЕДУРЫ СОГЛАСОВАНИЯ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ ГРАНИЦ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Общие положения.

Местоположение границ земельных участков подлежит обязательному согласованию с заинтересованными лицами в случае, если в результате кадастровых работ уточнено местоположение границ земельного участка, в отношении которого выполнялись соответствующие кадастровые работы, или уточнено местоположение границ смежных с ним земельных участков, сведения о которых внесены в государственный кадастр недвижимости.

Предметом согласования с заинтересованным лицом является местоположение границы земельного участка, в отношении которого выполняются кадастровые работы, одновременно являющейся границей другого принадлежащего этому заинтересованному лицу земельного участка.