Сдача и приемка построенного объекта

Сдача и приемка объектов строительства регулируется Строительными нормами и правилами «Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения» (СНиП 3.01.04–87).

По общим правилам приемку законченных строительством объектов от исполнителя работ (генерального подрядчика) производит заказчик (заказчик-застройщик) или уполномоченное инвестором другое лицо в соответствии с условиями договора подряда (контракта) на строительство, которым должны быть регламентированы требования к приемке в соответствии с действующим законодательством. Объекты принимаются в целом, в том числе «под ключ», или по мере завершения отдельных очередей, пусковых комплексов, зданий и сооружений в объеме, предусмотренном в договоре подряда (контракте) на строительство, в соответствии с другими условиями договора. При этом должен оформляться акт приемки законченного строительством объекта (форма № КС-11, утвержденная постановлением Госкомстата РФ от 30 октября 1997 года № 71а).

Заказчик-застройщик может привлекать к приемке пользователя объекта (эксплуатирующую организацию), авторов проекта, специализированные фирмы, страховые общества и других юридических и физических лиц, создавая при этом приемочные комиссии. В эти комиссии включаются также и органы госнадзора (пожарного, экологического, санитарно-эпидемиологического, архитектурно-строительного). При этом оформляется акт приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией (форма № КС-14).

Безусловно, в каждом регионе существуют свои особенности, связанные с приемкой и сдачей инвестору объекта строительства, которые регулируются местным законодательством. При этом местными органами власти зачастую утверждаются свои формы различной документации, связанные с приемкой объекта. Остановимся на этом несколько подробнее, на примере Москвы.

При строительстве в Москве необходимо руководствоваться Московскими городскими строительными нормами «Приемка и ввод в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения» (МГСН 8.01. -00), утвержденными постановлением Правительства Москвы от 11 июля 2000 года № 530 (далее – Строительные нормы). Этими нормами утверждена специальная форма акта приемки законченного строительством объекта (приложение «К» – 1) и форма акта приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией (приложение «М»), которые обязательны к исполнению. Этими актами оформляется приемка объекта строительства.

Согласно пункту 1.3 и пункту 4.13 Строительных норм, ввод законченного строительством объекта в эксплуатацию производится правовым актом органа городской администрации. Основанием принятия этого документа являются: заявление инвестора, акт приемочной комиссии или двусторонний акт (заказчик – инвестор) и итоговое заключение Инспекции государственного архитектурно-строительного надзора.

Правовой акт на эксплуатацию объектов государственного и городского заказа принимается только на основании акта приемочной комиссии (п. 4.13 Строительных норм). Таким образом, принятию правового акта органа городской администрации о вводе объекта в эксплуатацию предшествует акт приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией (приложение «М»).

Датой ввода в действие объекта является дата утверждения акта приемочной комиссии. Этот акт должен быть подписан всеми членами приемочной комиссии и утвержден органом, назначившим приемочную комиссию.

При приемке в эксплуатацию объекта без приемочной комиссии датой ввода в действие объекта является дата принятия правового акта на эксплуатацию. Приемка и ввод в эксплуатацию законченных строительством объектов жилищного назначения городского заказа предусматриваются особым порядком приемки в эксплуатацию (п. 4.20–4.22 Строительных норм).

Подписание и утверждение акта о приемке и вводе объекта (приложение «М») свидетельствует о его соответствии требованиям законодательства РФ, утвержденной градостроительной и проектной документации, требованиям строительных, санитарных, экологических и других норм. Подтверждением выполнения названных требований является перечень подписанных документов, предъявленных приемочной комиссии по приемке и вводу в эксплуатацию объектов строительства по специальному перечню. Он приведен в приложении «Д». К их числу относятся:

› акт приемки подземной части здания (нулевой цикл);

› акт приемки мусоропроводов;

› акт об обеспечении объекта постоянным (временным) теплоснабжением;

› акт приемки отопления;

› акт приемки естественной вентиляции;

› акт приемки лифтов;

› акт об обеспечении объекта водоснабжением и др.

Таким образом, к моменту подписания акта приемки законченного строительством объекта все строительно-монтажные работы, а также работы, связанные с приемкой оборудования и благоустройством территории, предусмотренные в сводном сметном расчете стоимости строительства, должны быть завершены (за исключением сезонных работ, срок выполнения которых может быть перенесен).

Существуют определенные особенности, связанные с приемкой объектов городского заказа или построенных в рамках целевых программ. Такие проекты оформляются инвестиционным контрактом (договором), и соответственно для них заключительным документом, свидетельствующим о завершении строительства (реконструкции) объекта, является акт о результатах реализации инвестиционного проекта. Форма этого документа приведена в приложении № 4 к постановлению Правительства Москвы от 18 мая 1999 года № 426.

Акт о результатах реализации инвестиционного контракта является документом, на основании которого производится раздел недвижимого имущества и согласовывается сторонами, а также производится оформление имущественных прав сторон.