Сборники УПВС целесообразно и корректно использовать при расчете стоимости объектов недвижимости построенных до 1970 года.

Для переоценки основных фондов отраслевыми проектными организациями были разработаны сборники УПВС, которые содержат восстановительную стоимость 1м3 строительного объема зданий в зависимости от их назначения, конструкции, капитальности, благоустройства и других факторов.

Укрупненные показатели учитывают полную стоимость воспроизводства зданий и сооружений и в том числе:

а) накладные расходы и плановые накопления;

б) затраты, связанные с производством работ в зимнее время;

в) прочие внеобъемные затраты, за вычетом возвратных сумм, как-то: затраты на временные здания и сооружения, содержание улиц и вывозку мусора, затраты по применению прогрессивно-премиальной оплаты труда строительно-монтажных рабочих и оргнабору рабочих, затраты на проектно-изыскательские работы и авторский надзор, на содержание аппарата заказчика и др. В полной восстановительной стоимости учтены также затраты на непредвиденные работы.

 

При определении стоимости замещения зданий используется методика, заключающаяся в последовательном переводе стоимости здания из уровня цен по состоянию на 1969 год в цены 1984 года с использованием индексов изменения сметной стоимости СМР (Приложение №1 к постановлению Госстроя СССР от 11 мая 1983 года №94), с последующим пересчетом в уровень цен 1991 года (на основании письма Госстроя СССР от 6 сентября 1990 года №14Д) и дальнейшим индексированием полученной стоимости с использованием индексов, отражающих динамику роста цен строительно-монтажных.

При расчете восстановительной стоимости объекта оценки используется удельный базисный стоимостной показатель в уровне цен 1969 года на единицу строительного объема объекта; территориальные и отраслевые коэффициенты пересчета в уровни цен 1984 и 1991 годов; индекс инфляции, отражающий удорожание на текущий момент к уровню цен 1991 года.

 

Информационная основа при определении базисного показателя:

1. Сборник УПВС

Полная восстановительная стоимость (С_ВОСС) объекта оценки по затратному подходу рассчитывается по формуле:

С_ВОСС = С₁₉₆₉ * V_M * К _кап * К _уд * К _69-84 * К _84-91 * К_91-2001* К_01-до * 1,18*Кпп, где:

С₁₉₆₉ - стоимость 1 куб. м. строительного объема в ценах 1969 года;

V_M – строительный объем;

К _кап - поправочный коэффициент на группу капитальности здания;

К _уд - коэффициент на отсутствие разновидностей благоустройства и конструктивных решений;

К _69-84 - коэффициент пересчета в цены 1984г. (состоит из 2-х коэффициентов территориального и отраслевого, определяются в соответствии с Постановлением Госстроя СССР от 11 мая 1983 года №94.

К _84-91 - коэффициент пересчета в цены 1991г. (состоит из 2-х коэффициентов территориального и отраслевого, согласно письму Госстроя СССР от 6 сентября 1990 года №14-Д).

К _91-01– коэффициент, учитывающий динамику роста фактических цен строительно-монтажных работ из уровня цен по состоянию на 1991 год в цены 4 кв 1999г., согласно Приложения №1 к Постановлению Кабинета Министров Республики Татарстан №830 на 4 кв.1999г.

К _91-01– коэффициент, учитывающий динамику роста фактических цен строительно-монтажных работ из уровня цен по состоянию на 2001 год в цены текущего года (2014г), согласно либо Постановления Кабинета Министров Республики Татарстан на текущую дату либо Минэкономразвития об удорожании.

1,18 – налог на добавленную стоимость (учитывается для сделок купли-продажи).

Кпп – предпринимательская прибыль.

Поскольку в большинстве случаев базой для сравнения является стоимость сравнительной единицы не идентичного объекта, а близкого аналога, то рассчитанная по методу сравнительной единицы стоимость объекта является стоимостью замещения.

Важным этапом при использовании этого метода является выбор типичного объекта (аналога), для этого необходимо учитывать:

· единое функциональное назначение;

· близость физических характеристик (класс конструктивных систем);

· сопоставимый хронологический возраст сравниваемых объектов;

· другие характеристики.

 

Информационной базой для приведенной методики расчета может служить ежеквартальное издание консалтинговой компании «КО-ИНВЕСТ» «Индексы цен в строительстве» (межрегиональный информационно-аналитический бюллетень, из которого можно получить информацию о динамике текущих и прогнозных цен на здания, сооружения, строительно-монтажные работы, материалы, конструкции, технологическое оборудование по всем регионам России).