Расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

 

 

 

С объекта затратным походом = С земельного участка + (ПВС-Сизнос)

 

Применение затратного подхода предпочтительнее, а иногда и единственно возможно в следующих случаях.

1. Когда оцениваются новые или недавно построенные объекты.

2. В случае, когда необходим анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.

3. Когда необходимо технико-экономическое обоснование нового строительства.

4. Для оценки объектов незавершенного строительства.

5. Для оценки в целях выделения объектов налогообложения (здание, земельный участок).

6. Для оценки в целях страхования.

7. Для переоценки основных фондов предприятий.

8. В случае если ощущается недостаток информации для использования других подходов к оценке.

9. Для специальных объектов недвижимости (школ, церквей, вокзалов)

 

Восстановительная стоимость (ВС) строительства оцениваемого объекта недвижимости рассчитывается в текущих ценах как нового (без учета накопленного износа) и соотнесенная к дате оценки.

Она может быть рассчитана на базе стоимости воспроизводства или стоимости замещения. Выбор расчета указанных стоимостей требует определенного обоснования и зависит от многих факторов: цели оценки, количества и качества собранной информации об объекте оценки, его физических характеристик и так далее.

Стоимость воспроизводства – затраты на строительство в текущих ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого здания, используя такие же строительные материалы, стандарты и проект.

Стоимость замещения – затраты на строительство в текущих ценах на действительную дату оценки объекта одинаковой полезности с использованием современных материалов, стандартов, проектов и архитектурных решений.

Более предпочтительным является расчет стоимости «воспроизводства», поскольку в противном случае определяются затраты на строительство здания, отличающегося от оцениваемого по многим характеристикам. При этом оценка разницы в полезности сравниваемых зданий носит весьма субъективный характер.

В зависимости от целей оценки и необходимой точности расчета существует несколько способов определения восстановительной стоимости:

Ø метод сравнительной единицы;

Ø метод разбивки по компонентам;

Ø метод количественного обследования (сметный способ расчета).

Метод сравнительной единицы предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы (1м², 1м³) аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (планировка, оборудование, права собственности и так далее).

Для расчета полной стоимости оцениваемого объекта скорректированная стоимость единицы сравнения умножается на количество единиц сравнения (площадь, объем). Для определения величины затрат обычно используются различные справочные и нормативные материалы (УПСС – укрупненные показатели стоимости строительства, УПВС – укрупненные показатели восстановительной стоимости и так далее).

 

Это наиболее простой по трудоемкости исполнения, но одновременно, довольно приближенный метод, при котором скорректированная стоимость выбранной для расчета недвижимости умножается на число единиц оцениваемого объекта. Единицами измерения могут быть 1м2, 1м3, 1место и другие. Метод имеет три разновидности: с помощью укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений (УПВС), на основе данных проектных организаций и на основе справочника оценщика, разработанного «КО ИНВЕСТ».

В первом случае в качестве основы для расчета используют УПВС, которые были разработаны в соответствии с Постановлением Совета Министров СССР от 07.04.69г. № 252 и предназначались для осуществления переоценки основных фондов по состоянию на 01.01.72г.