Основных фондов

В процессе эксплуатации основных фондов в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека происходит постепенная утрата ими своих первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и др.), т.е. происходит их износ. Износ подразделяется на физический и моральный.

Физический износ – постоянная утрата первоначальных свойств под воздействием эксплуатационных факторов и сил природы.

Моральный износ – обесценивание из-за ввода в эксплуатацию современных и эффективных основных фондов того же назначения и зависит в основном от научно-технического прогресса в промышленности и строительстве.

При износе основные фонды утрачивают и свою первоначальную потребительскую стоимость. Учет износа представляет собой корректировку первоначальной стоимости объекта для определения текущей его стоимости. Снижение стоимости здания происходит во времени (рис. 1.5). В любой промежуток времени она может быть определена как разность между первоначальной стоимостью и алгебраической суммой затрат, вызванных износом и улучшениями (восстановлением) конструктивных элементов и инженерных систем:

С_д. = С_п.н. – (Ф_i + М_i1 – K_P. – М_i2 ),

где С_д.. — действительная стоимость здания, руб.;

С_п.н. — первоначальная стоимость здания, руб.;

Ф_i — стоимостное выражение физического износа, руб.;

М_i1 — стоимостное выражение морального износа первой формы, руб.;

K_P. — объем затрат на капитальный ремонт, руб.;

М_i2 — объем затрат на устранение морального износа второй формы, руб.

 

 

 

Мi.2

 

 

 

 

Рис. 1.5. График зависимости действительной стоимости здания

от времени эксплуатации, физического и морального износа

 

 

Основное влияние на технико-эксплуатационные качества основных фондов (зданий) оказывает физический износ. Постоянный учет зданий и сооружений, а также систематическое определения текущего физического их износа проводит «Бюро технической инвентаризации» (БТИ). Эта организация составляет на каждое здание технический паспорт с описанием конструктивных элементов здания и его параметров (объема, жилой площади и др.), с указанием планов земельных участков и этажей зданий. Физический износ здания устанавливают:

• расчетным путем (при отсутствии видимых признаков физического износа);

• на основании визуального осмотра конструктивных элементов и определения процента потери ими эксплуатационных свойств вследствие физического износа;

• экспертным путем с оценкой остаточного срока службы;

• инженерными обследованиями здания с определением стоимости работ, необходимых для восстановления эксплуатационных свойств конструкций и инженерных систем.

Физический износ здания определяют как среднее арифметическое износа отдельных девяти элементов здания: фундаментов, стен, перекрытий, крыши и кровли, полов, оконных и дверных устройств, отделочных работ, внутренних санитарно-технических и электротехнических устройств и прочих элементов (лестниц, балконов и др.).

Физический износ на момент оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждение конструкции, элемента, системы или здания в целом и их восстановительной стоимости. Физический износ отдельных конструкций, элементов, систем или их участков оценивается путем сравнения признаков физического износа, выявленных в результате визуального и инструментального обследования, с их значениями, приведенными в ВСН 53-86(р).

Физический износ конструкции, элемента или системы, имеющих различную степень износа отдельных участков определяется по формуле:

где Ф_к – физический износ конструкции, элемента или системы, %;

Ф_i – физический износ участка конструкции, элемента или системы, определенный по табл. 1 – 71 ВСН 53-86(р);

Р_i – размеры (площадь или длина) поврежденного участка, м² или м;

Р_к – размеры всей конструкции, м² или м;

n – количество (число) поврежденных участков.

Процент износа всего здания определяют как среднее арифметическое значение износа отдельных конструктивных элементов, взвешенных по их удельным весам в общей восстановительной стоимости объекта

где Ф_з – физический износ здания, %;

Ф_кi - износ отдельной конструкции, элемента или системы, установленный при техническом обследовании, %.

l_i - удельная стоимость данного конструктивного элемента или инженерной системы в общей восстановительной стоимости здания, %;

n – число отдельных конструкций, элементов или систем в здании.

Удельные веса стоимости конструктивных элементов или инженерных систем приведены в соответствующих сборниках укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС).

Метод определения физического износа на основе инженерных обследований предусматривает инструментальный контроль состояния элементов здания и определения степени потери ими эксплуатационных свойств.

Для приблизительной оценки износа пользуются сопоставлением фактического срока службы здания с расчетным:

Ф_з.¹ = (t / T)100

где Ф_з¹ - износ конструктивного элемента или здания, устанавливаемый расчетом, %;

t — фактический срок службы, лет;

Т — нормативный срок службы, лет. Если конструктивный элемент во время капитального ремонта заменен, то срок службы принимают с момента замены.

Для оценки физического износа зданий, прослуживших полный нормативный срок или срок, близкий к нормативному, можно использовать формулу:

где Т — нормативный срок службы, лет;

∆t — возможный остаточный срок службы (определяется инструментальным или экспертным методом), лет.

Ориентировочная оценка технического состояния различных видов конструкций здания в зависимости от их физического износа, выра­женного в процентах, приведена в табл. 1.1. Зависимость физического износа здания от состояния конструктивных элементов и примерная стоимость ремонта приведена в табл. 1.2.

На практике принято считать, что полный износ здания соответствует физическому износу 70...75 % и классифицируется как ветхое состояние. Величина последствий физического износа здания зависит от его качества на момент сооружения; интенсивности и продолжительности его эксплуатации; квалификации персонала, обслуживающего объект; природными условиями, в которых эксплуатируется объект.

Таблица 1.1

Оценка физического состояния различных видов конструкций

здания

Состояние конструкций	Конструкции с долгим сроком жизни (фундаменты, кирпичные и деревянные стены, перекрытия, каменные лестницы, крыши), %	Конструкции с коротким сроком жизни (окна и двери, кровля и печи, отделка, система центрального отопления, водопровод и канализация), %
Хорошее	0...10	0...10
Вполне удовлетворительное	11...20	11... 20
Удовлетворительное	21...30	21...30
Не вполне удовлетворительное	31...40	31...40
Неудовлетворительное	41...60	41...60
Ветхое	61...80	61…80
Негодное	81...100	Более 80

 

Моральный износ проявляется в двух формах.

Моральный износ первой формы – это снижение стоимости здания в процессе эксплуатации по сравнению с его стоимостью в период строительства. Уменьшение этой стоимости объясняется снижением затрат общественно необходимого труда на сооружение таких же объектов на момент оценки.

Моральный износ второй формы – это старение здания или его элементов по отношению к существующим на момент оценки по объемно-планировочным, санитарно-гигиеническим, конструктивным и другим требованиям.

Моральный износ первой и второй форм может быть определен и в ценностном выражении. Зависимость морального износа здания от его планировочных и конструктивных характеристик приведена в табл. 1.3.

 

Таблица 1.2

Таблица для ориентировочной оценки фактического износа зданий

Фи­зиче­ский из­нос, %	Оценка техни­ческого состоя­ния	Состояние несменяе­мых конструкций зданий	Состояние внутренних конструктивных элемен­тов	Примерная стоимость ремонта, % от восстанови­тельной стои­мости
0-20	хорошее	Повреждений и деформаций нет. Нет также и следов устранения дефектов	Полы и потолки ровные, горизонтальные, отсутствуют трещины в покрытиях и отделке	0-11
21-40	удовлетворительное	Повреждений и деформаций, в том числе искривлений нет. Имеются местами следы различных ремонтов, в том числе небольших трещин в простенках и перемычках	Полы и потолки ровные, на потолках возможны волосяные трещины. На ступенях лестниц небольшое число повреждений. Окна и двери открываются с некоторым усилием	12 –36
41-60	неудовлетворительное	Имеется много следов ремонтов трещин и участков наружной отделки. Имеются места искривления горизонтальных линий и следы их ликвидации. Износ кладки стен характеризуется трещинами между блоками	Полы в отдельных местах зыбкие и с отклонением от горизонтали. В потолках много трещин, ранее заделанных и появившихся вновь. Отдельные отставания покрытия пола (паркета, плиток). Большое число поврежденных ступеней	39-90
61-80	ветхое	Имеются открытые трещины различного происхождения, в том числе от износа и перегрузки кладки последние поперек кирпичей. Большие искривления горизонтальных линий и местами отклонения стен от вертикали	Большое число отклонений от горизонтали в полах, зыбкость и массовое повреждение и отсутствие покрытия пола. В потолках много мест с обвалившейся штукатуркой. Много перекошенных окон и дверей. Большое число поврежденных ступеней, перекосы маршей, щели между ступенями	93 -120
81 – 100	негодное	Здание в опасном состоянии. Участки стен разрушены, деформированы в проемах. Трещины по перемычкам, простенкам и по всей поверхности стен. Возможны большие искривления горизонтальных линий и выпучивание стен	Полы с большими перекосами и уклонами. Заметные прогибы потолков. Окна и двери с гнилью в узлах и брусьях. В маршах лестниц не хватает ступеней и перил. Внутренняя отделка полностью разрушена	-

 

Таблица 1.3

Ориентировочные показатели степени морального износа

Износ, %	Кратная характеристика жилого здания
0-15	Планировка во всех секциях удобная для посемейного заселения; дом оснащен всеми видами благоустройства по нормам (возможно отсутствие горячего водоснабжения, мусоропровода, телефонной связи); перекрытия и перегородки негорючие; жилая средняя площадь квартир до 45м2
16-25	То же; перекрытия и перегородки деревянные; отсутствуют горячее водоснабжение, мусоропроводы, телефонная связь и лифт; отметка пола входа в квартиры верхнего этажа над уровнем тротуара или отмостки 0,4м и более
26- 35	Планировка в основном регулярная, но неудобная для посемейного заселения; средняя жилая площадь квартир до 65 м2; отсутствуют некоторые виды благоустройства (горячее водоснабжение, лифт, мусоропровод, телефонная связь, возможно местами отсутствие ванных комнат); перекрытия и перегородки частично или полностью деревянные
36-45	Планировка нерегулярная, не всегда совпадающая по вертикали и непригодная для посемейного заселения; средняя площадь квартир до 85м2; местами темные или проходные кухни; отсутствуют вышеперечисленные виды благоустройства, а также ванные комнаты; перекрытия и перегородки деревянные
Более 45	Планировка хаотичная, не совпадающая по вертикали; посемейное заселение невозможно; многокомнатные коммунальные квартиры; местами санузлы расположены над жилыми комнатами и кухнями; отсутствуют все виды благоустройства; перекрытия и перегородки деревянные

 

Из вышесказанного можно сделать вывод, что износ (старение) здания сопровождается физическим и моральным износом. Но закономерности изменения факторов, вызывающие указанный износ, различны. Моральный износ зданий в процессе эксплуатации нельзя полностью предупредить. Можно методами проектирования с учетом прогноза научно-технического прогресса, степенью пригодности объектов к модернизации получить такие объемно-планировочные и конструктивные решения, которые обеспечат соответствие их действующим требованиям на более длительный период эксплуатации.

Физический износ можно на какое-то время приостановить или замедлить качественным техническим обслуживанием и ремонтом, предупреждающими их преждевременный износ. При этом в процессе эксплуатации устранение физического износа производится путем полной или частичной замены изношенных элементов конструкций. А так как срок службы некоторых конструкций значительно меньше общего срока службы здания, то, ремонтируя или заменяя такие конструкции за весь период эксплуатации несколько раз можно продлить общий срок службы здания.

Все перечисленные работы выполняют при техническом обслуживании и восстановлении объектов основных средств, включающих: текущий ремонт; капитальный ремонт; реконструкцию; модернизацию; техническое перевооружение.

Совокупность организационно-технических мероприятий по надзору, уходу и всеми видами ремонта, осуществляемых в соответствующем плановом порядке в целях обеспечения сохранности и восстановления основных фондов – представляет систему планово-предупредительного ремонта. К этой системе относят наблюдение, текущий и капитальный ремонты.

Наблюдение включает технический надзор за объектами основных фондов с целью своевременного выявления необходимости принятия мер, обеспечивающих сохранность эксплуатируемых основных фондов (зданий, сооружений, оборудования)

Текущий ремонт включает работы по систематическому и своевременному предохранению частей зданий, сооружений и инженерного оборудования от преждевременного износа путем проведения профилактических мероприятий и устранения мелких повреждений и неисправностей.

Капитальный ремонт включает устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий. При этом может осуществляться экономически целесообразная модернизация здания или объекта, его перепланировка, не вызывающие изменений основных технико-экономических показателей здания.

Реконструкция зданий и сооружений предусматривает комплекс организационно-строительных мероприятий и строительных работ, направленных на изменение основных технико-экономических показателей (количества и качества квартир, строительного объема и общей площади здания, вместимости, пропускной способности и т.п.) или его функционального назначения, в целях улучшения условий проживания, качества обслуживания и увеличения объема услуг. При реконструкции объектов коммунальной и социально-культурной сферы может быть предусмотрено расширение существующих и строительство новых зданий и сооружений подсобного и обслуживающего назначения. При реконструкции действующих предприятий производится переустройство существующих цехов и объектов основного, подсобного и обслуживающего назначения, как правило, без расширения имеющихся зданий и сооружений основного назначения, осуществляемое по комплексному проекту на реконструкцию предприятия в целом в целях увеличения производственных мощностей, улучшения качества и изменения номенклатуры продукции, в основном без увеличения численности работающих.

Модернизация зданий и сооружений предусматривает комплекс строительных работ, направленных на приведение эксплуатационных характеристик здания в существующих габаритах в соответствие с современными требованиями. Это возможно обеспечить за счет улучшения планировочной структуры, установки инженерного оборудования и приборов нового поколения, создания комфортности проживания или работы.

Таким образом, капитальный ремонт здания предусматривает устранение физического износа конструкций или инженерных систем. Для устранения мораль­ного износа кроме капитального ремонта требуется и модернизация здания со значительными затратами средств и выполнения дополнительных объемов работ. Часто такие работы связаны с изменением назначения помещений, перераспределением нагрузок на несущие конструкции, устройством новых инженерных систем или заменой материала конструкций. Эти работы выполняются при реконструкции и модернизации объектов и финан­сируются из средств, выделяемых на новое строительство.

Одним из источников средств на капитальный ремонт основных фондов является их амортизация. Амортизация – это накопление средств через процесс постепенного переноса стоимости основных фондов по мере их физического и морального износа на стоимость производимой с их помощью продукции. Накопленные денежные средства используются для частичного (капитального ремонта) или полного воспроизводства основных фондов. Полная сумма амортизационного фонда за период эксплуатации объекта определяется:

А_i = Ф_п. + К_рi- - Л_i ;

- годовая величина амортизационного фонда определяется:

А_гi = А_i ⁄ Т_i;

- годовая норма амортизационных отчислений определяется:

Н_аi = А_гi ⁄ Ф_п.,

где А_i – общая величина амортизационного фонда по объекту;

Ф_п. – первоначальная стоимость объекта;

К_рi- - стоимость капитальных плановых ремонтов данного объекта;

Л_i - ликвидационная стоимость данного объекта;

А_гi – годовая величина амортизационного фонда по данному объекту;

Т_i – амортизационный (проектный) срок службы объекта;

Н_аi – годовая норма амортизации объекта.

Амортизационные отчисления осуществляются ежемесячно в размере ¹ ⁄₁₂ части годовой нормы амортизации объекта.

Ремонт основных фондов организации могут осуществлять и за счет средств самостоятельно специально созданного ремонтного фонда, имеющего целевое назначение, не подлежащего изъятию и переходящего на следующий год.