Права дольщика: от начала строительства до его завершения

В чем состоят повышенные гарантии или возможные плюсы Закона? Возможно, только в одном – в дополнительной защите прав участников долевого строительства, которая выражена в:

1) гарантии качества товара (ст. 7 Закона);

2) установлении законных штрафных неустоек (ст. 10; п. 2 ст. 5, п. 2 ст. 6, п. 2 ст. 9 Закона);

3) прозрачности сведений о застройщике и объекте застройки (публикация и предоставление в компетентные органы проектной декларации – ст. ст. 19 – 21 Закона);

4) обязательной государственной регистрации данных договоров (ст. 17 Закона);

5) прямом указании на возможность применения законодательства о защите прав потребителей (п. 9 ст. 4 Закона) и др.

В ст. 10 Закона содержаться положения об ответственности за нарушение обязательств по договору участия в долевом строительстве. Данная норма является общей и предусматривает, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные Законом и договором участия в долевом строительстве неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Таким образом, в Законе содержится специальная оговорка, что предусмотренная им или договором участия в долевом строительстве неустойка является исключительной и подлежит взысканию независимо от возмещения убытков потерпевшей стороне. Причем особо хочется подчеркнуть, что таковой является неустойка, применяемая как к застройщику, так и к участнику долевого строительства. Думается, что это правильно. Участник долевого строительства, осознанно беря на себя определенные риски инвестиционно-строительного процесса, в итоге получает за это компенсацию в виде дохода.

Доходность инвестиций в строительство жилой недвижимости, составляет 15-25 % годовых, а при росте цен на готовое жилье (например, в 2006 г.) может доходить до 60-80 % годовых, а в отдельных случаях и до 100 % годовых^[30]. Поэтому справедливо и возложение на них обязанности возместить убытки сверх неустойки.

Ответственность застройщика перед участниками долевого строительства за нарушение условий начала привлечения денежных средств, установленных Законом, вполне обоснована. Гражданин вправе потребовать от застройщика, нарушившего Закон, немедленного возврата, переданных ему денежных средств с начислением на них процентов и возмещения, сверх суммы процентов, причиненных гражданину убытков. Соблюдение указанных в Законе условий застройщиком для начала привлечения денежных средств в строительство частных инвесторов предоставляет гарантии в реализации проекта, его неизменности и соблюдении сроков.