Решение вопроса в суде

Закон об участии в долевом строительстве предусматривает случаи, когда договор участия в долевом строительстве жилья может быть расторгнут самим участником долевого строительства без использования помощи каких-либо государственных органов (ч. 1. ст. 9).

В ч. 1.1. ст. 9 содержится перечень оснований, когда договор участия в долевом строительстве может быть расторгнут в судебном порядке по требованию участника долевого строительства. Среди них следующие:

1. Прекращение или приостановление строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства. Таким образом, в судебном заседании, чтобы расторгнуть договор участия в долевом строительстве, участник долевого строительства должен доказать два факта: во-первых, что строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости прекращено или приостановлено, во-вторых, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства. При этом участник долевого строительства должен был привести обстоятельства, которые очевидно свидетельствовали бы о том, что объект долевого строительства в срок не будет передан участнику долевого строительства.

2. Существенное изменение проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства.

Изменения проектной документации могут касаться, в том числе изменения площади квартиры, назначения общего имущества или нежилых помещений, входящих в состав дома.

Напомним, что архитектурно-строительное проектирование осуществляется путем подготовки проектной документации применительно к объектам капитального строительства и их частям, строящимся, реконструируемым в границах принадлежащего застройщику земельного участка, а также в случаях проведения капитального ремонта объектов капитального строительства, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов. Осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства. Застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проектной документации применительно к объектам индивидуального жилищного строительства (ч. 1-3 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ).

Подготовка проектной документации осуществляется физическими или юридическими лицами, которые соответствуют требованиям законодательства РФ, предъявляемым к лицам, осуществляющим архитектурно-строительное проектирование (ч. 4 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ).

Лицами, осуществляющими подготовку проектной документации, могут являться застройщик либо привлекаемое на основании договора застройщиком или заказчиком физическое или юридическое лицо, соответствующие требованиям, предусмотренным ч. 4 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ. Договором о подготовке проектной документации может быть предусмотрено задание на выполнение инженерных изысканий, обеспечение технических условий.

В соответствии с п. 1 ст. 19 Закона проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и проекте строительства.

Информация о застройщике должна включать сведения:

о фирменном наименовании, месте нахождения и режиме его работы; ·

о его государственной регистрации; ·

об учредителях (участниках), которые обладают пятью и более процентами голосов в органе управления (до вступления в силу Закона № 111-ФЗ в информацию о застройщике включались сведения обо всех его учредителях); ·

о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых застройщик принимал участие в течение трех лет, предшествовавших опубликованию проектной декларации (место их нахождения, нормативные и фактические сроки ввода в эксплуатацию); ·

о виде лицензируемой деятельности, номере и сроке лицензии, выдавшем ее органе; ·

о финансовом результате текущего года и размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации. Ранее в составе этой информации также необходимо было указывать сведения о величине собственных денежных средств. ·

Информация о проекте строительства должна включать сведения о:

цели проекта строительства, этапах и сроках его реализации; результатах государственной экспертизы проектной документации, если ее проведение установлено федеральным законом; ·

разрешении на строительство; ·

правах застройщика на земельный участок; собственнике земельного участка, если застройщик арендует землю; о границах и площади участка и элементах благоустройства; ·

местоположении и описании строящихся объектов; ·

количестве и технических характеристиках самостоятельных частей объекта, передаваемых участникам после получения разрешения на ввод в эксплуатацию; ·

функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества; ·

составе имущества в объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников; ·

предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящегося объекта и перечне органов государственной власти (органов местного самоуправления) и организаций, участвующих в приемке; ·

возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства и мерах по добровольному страхованию застройщиком таких рисков; ·

перечне организаций, осуществляющих основные строительно-монтажные и другие работы (подрядчиков); ·

планируемой стоимости строительства объекта недвижимости; ·

способе обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору; ·

других договорах и сделках, на основании которых привлекаются денежные средства для строительства. ·

При этом Закон обязывает застройщика вносить в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о:

застройщике и проекте строительства (в течение трех рабочих дней); ·

финансовом результате текущего года и размере кредиторской задолженности (ежеквартально). ·

Обладает ли в данном случае дольщик правом досрочно расторгнуть договор долевого участия в строительстве? Является ли это существенным изменением проектной декларации? Думается, что в каждом конкретном случае данный вопрос должен решать суд, неслучайно расторжение договора по этому основанию допускается хоть и по инициативе участника долевого строительства, но по решению суда.

В течение 10 дней со дня внесения изменений в проектную декларацию они должны быть опубликованы в порядке, предусмотренном для опубликования проектной декларации;

изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; ·

в иных установленных федеральным законом или договором случаях. ·

В случае одностороннего отказа от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

В случае расторжения договора участия в долевом строительстве у застройщика возникают обязанности:

возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора; √

уплатить проценты за пользование указанными денежными средствами в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. √

Так, застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным ч. 1 ст. 9 Закона, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным ч. 1.1 ст9 Закона, в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства.

Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства.

Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.

Если в течение соответствующего установленного срока участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, и процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика.

О зачислении денежных средств и процентов за пользование денежными средствами в депозит нотариуса сообщается участнику долевого строительства.

В случае нарушения застройщиком предусмотренных Законом сроков возврата денежных средств или сроков зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса в том числе и в том случае, когда одностороннее расторжение договора происходит по инициативе застройщика, застройщик уплачивает участнику долевого строительства проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день соответствующего исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства.

Указанные проценты начисляются со дня, следующего за днем истечения срока возврата застройщиком денежных средств участнику долевого строительства или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса, до дня возврата денежных средств застройщиком участнику долевого строительства или дня зачисления таких денежных средств в депозит нотариуса. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.

При возврате застройщиком денежных средств в случае его одностороннего отказа от исполнения договора зачет требований по уплате участником долевого строительства неустойки (пеней), предусмотренной Законом или договором, не допускается.