Расторжение договора по требованию арендодателя.

Требования арендодателя о досрочном расторжении договора выдвигаются в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором своих обязательств. При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в установленный (разумный) срок (ст. 619 ГК РФ).

Если требования арендодателя удовлетворены не будут, то он вправе обратиться в суд и потребовать расторжения договора в случаях, когда арендатор:

• пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или его назначения либо с неоднократными нарушениями (п. 3 ст. 615, ст. 619 ГК РФ);

• существенно ухудшает имущество;

• более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

• не производит капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре – в разумные сроки в тех случаях, когда производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.[12][18]

В договоре могут предусматриваться и другие основания досрочного его расторжения по требованию арендодателя, но они, во всяком случае, должны быть связаны с серьезными нарушениями обязательств со стороны арендатора.

Расторжение договора по требованию арендатора. По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, если:

• арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (ст. 620 ГК РФ);

• арендодатель не представляет все необходимые документы и принадлежности к арендованному имуществу при условии, что данные обстоятельства значительно затрудняют пользование имуществом (п. 2 ст. 611 ГК РФ);

• арендодатель нарушает срок предоставления имущества в аренду (п. 3 ст. 611 ГК РФ);

• переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (п. 1 ст. 611, ст. 620 ГК РФ);

• арендодатель не сообщил при заключении договора арендатору о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (ст. 613 ГК РФ);

• арендодателем нарушены обязанности по производству капитального ремонта (п. 1 ст. 616, п. 1 ст. 612 ГК РФ);

• имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказывается в состоянии, непригодном для использования (ст. 620 ГК РФ).[13][19]

Согласно п. 1 ст. 451 ГК РФ основанием для расторжения договора является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, если самим договором не предусмотрено иное.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Пункт 2 ст. 451 ГК РФ предусматривает условия, при одновременном наличии которых договор может быть расторгнут или изменен судом:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Расторжение договора по таким условиям происходит в случае не достижения сторонами соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении.

При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора (п. 3 ст. 451 ГК РФ).

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (п. 4 ст. 451 ГК РФ).

ГК РФ установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора (претензионный порядок) в тех случаях, когда имеются основания для расторжения договора аренды по инициативе арендодателя. При этом арендодатель обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости устранения им допущенных нарушений исполнения обязательств в разумный срок (в письменном предупреждении должен быть указан конкретный срок устранения нарушений).

Если в установленный срок арендатор не устранит допущенные нарушения, арендодатель может обратиться в суд с исковым заявлением о досрочном расторжении договора аренды, к которому должны быть приложены документы, подтверждающие факт соблюдения им претензионного порядка разрешения спора с ответчиком (арендатором). Это могут быть копия письменного предупреждения и почтовая квитанция о его направлении с уведомлением о вручении арендатору либо иной документ, доказывающий факт получения арендатором письменного предупреждения.

В случае несоблюдения арендодателем процедуры досудебного урегулирования спора суд возвращает исковое заявление без рассмотрения. Возвращение искового заявления не препятствует арендодателю после устранения допущенных нарушений повторно обратиться в суд с просьбой о досрочном расторжении договора аренды.

Соблюдение претензионного (досудебного) порядка урегулирования спора в случае досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендатора не требуется.[14][20]

В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором (например, после реконструкции, если по договору арендатор взял на себя такую обязанность).

Если имущество возвращено арендатором в ненадлежащем состоянии, то арендодатель вправе взыскать с арендатора убытки (ст. 393 ГК РФ).

При невозврате имущества в установленный срок арендатор обязан вносить арендную плату за все время просрочки, причем это не означает автоматического продления арендных отношений, если арендодатель до окончания срока найма уведомил арендатора о своем намерении их прекратить. Когда полученная сумма арендной платы не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может требовать их возмещения.

Если за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут взыскиваться в полном объеме сверх неустойки, то есть ей придается штрафной характер (ст. 622 ГК РФ). Но в договоре может быть установлена зачетная неустойка, и тогда приоритет признается за договорным условием.

Возвращая арендованное имущество, арендатор передает также арендодателю произведенные им неотделимые и отделимые (если это предусмотрено договором) улучшения арендованного имущества. Возврат имущества оформляется актом приемки-передачи.

 

Заключение

В результате проведённого исследования можно сделать следующие выводы:

Таким образом, все правовые отношения, возникающие в процессе реализации договора аренды, относятся главным образом к отношениям пользования (извлечения полезных свойств) имуществом. За редким исключением договор содержит нормы, закрепляющие право арендатора на переход арендованного ранее имущества в собственность.

Цель договора аренды - обеспечить передачу имущества во временное пользование. В этом заинтересованы обе стороны договора. Арендатор, как правило, нуждается в имуществе временно либо не имеет возможности или желания приобрести его в собственность (например, высокой продажной цены). Арендодателю же передаваемое имущество не нужно или он преследует цель извлечения прибыли из его передачи во временное пользование другому лицу. Отказываясь от права пользования вещью, арендодатель передает его арендатору на возмездной основе. Последний признак позволяет отличать аренду от безвозмездного пользования имуществом (ссуды). Арендодатель, оставаясь собственником нанятого имущества, сохраняет право распоряжения им. Он может произвести его отчуждение или изъять его из владения и пользования арендатора в случаях и порядке, предусмотренных законом или договором.

Охарактеризовать договор аренды можно следующим образом: консенсуальный, взаимный, возмездный. Консенсуальный этот договор потому, что считается заключенным с момента достижения согласия между сторонами. Согласием считается подписание договора. Этим договор аренды отличается от реальных договоров (например, договора дарения), которые под моментом своего заключения подразумевают реальную передачу вещи. Взаимным этот договор классифицируется потому, что стороны обладают взаимными правами и обязанностями. Договор аренды также признается возмездным, так как одной из основных обязанностей арендатора признается своевременное внесение арендной платы за пользование имуществом.

 

Основным источником норм, регулирующих договор аренды в России, является ГК РФ. Глава 34 Кодекса закрепляет общие положения об аренде (ст.606-625) и специальные нормы отдельных видов договоров аренды (ст.625-670). В случае отдельных правоотношений, связанных с арендой транспортных средств, автомобилей, а также зданий и сооружений, нормы могут быть урегулированы иными нормативными правовыми актами, например, указами Президента РФ, постановлениями Правительства РФ, федеральными законами, иными кодексами, положениями транспортных уставов. Так, арендные правоотношения транспортных средств регулируются исключительно нормами транспортных уставов. Земельным кодексом РФ урегулированы нормы аренды земельных участков, соответственно Лесным кодексом РФ - аренда лесных участков.

Таким образом, нормы, регулирующие арендн?е правоотношения, представляют собой в достаточной степени несистематизированный комплекс правил, центральным источником которого является ГК РФ.

В ГК РФ предусмотрено только пять видов договоров аренды: прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий и финансовая аренда (лизинг). Фактически же их можно выделить гораздо больше, и зачастую на практике субъекты оформляют арендные правоотношения различными договорами.

Договор аренды отнесен к числу гражданско-правовых договоров, носящих диспозитивный характер. Однако это не означает, что стороны должны халатно относиться к составлению и процессу реализации договора аренды. Судебная практика показывает, что любая нечеткая формулировка условия договора влечет за собой его возможное двоякое толкование. Именно для этого некоторые общие положения о договоре аренды носят императивный характер (срок договора проката, обязательная письменная форма договора для юридических лиц).

Законодательными актами могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

Законодательством могут устанавливаться максимальные сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Существенными условиями договора арены являются:

· Состав, стоимость передаваемого в аренду имущества, порядок его передачи;

· Размер арендной платы.

Стороны договора – арендодатель и арендатор. По общему правилу, и в роли арендодателя, и в роли арендатора могут быть любые субъекты гражданского права, как физические, так и юридические.

Договор аренды считается заключённым, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Изменение условий договора, его расторжение и прекращение допускаются по соглашению сторон. Соглашение об изменении или расторжении договора аренды совершается в той же форме, в какой и заключён сам договор.

Прекращение договора аренды (в том числе и досрочное расторжение) производится по общим основаниям, предусмотренными ГК РФ.

 

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТЬУРЫ

 

 

1. Конституция Российской Федерации от 12.12.1993.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации части 1, 2 и 3 № 51-ФЗ от 30.11.1994, № 14-ФЗ от 26.01.1996, № 146-ФЗ от 26.11.2001.

3. Гражданский процессуальный кодекс РФ от 14.11.2002 № 138-ФЗ.

4. Федеральный закон от 29 октября 1998 г. N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)".

5. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

6. Федеральный закон от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей».

7. Кодекс внутреннего водного транспорта РФ от 7 марта 2001 г. N 24-ФЗ.

8. Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации от 30 апреля 1999 г. N 81-ФЗ.

9. Воздушный кодекс РФ от 19 марта 1997 г. N 60-ФЗ.

10. Устав автомобильного транспорта РСФСР, утв. постановлением СМ РСФСР от 8 января 1969 г. N 12.

11. Беседин Д.Р., Горелова Т.В., Нарежный В.В. Сборник типовых договоров с комментариями. - "Издательский Дом "Главбух", 2003 г.

12. Кабалкин А. Договор проката // "Российская юстиция", N 6, июнь 2000г.

13. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (под ред. Т.Е.Абовой и А.Ю.Кабалкина) - М.: Юрайт-Издат, 2004г.

14. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ (постатейный) под ред. О.Н.Садикова - М.: Юридическая фирма Контракт; Инфра - М, 1998г.

15. Красноперова О.А. Арендные отношения: гражданско-правовой аспект // "Гражданин и право", N 4, 5, июль - октябрь 2003 г.

16. Оглоблина О.М. Аренда и купля-продажа недвижимости: практическое пособие - М.: Юринформцентр, Издание г-на Тихомирова М.Ю., 2003

17. Степанов А. Договоры в хозяйственной деятельности предприятий // "Право и экономика", N 9, сентябрь 2004 г.

18. Тельгарин Р."О свободе заключения гражданско-правовых договоров в сфере предпринимательства" // "Российская юстиция", 1997, N 10

19. Титова Г. Договоры аренды // "Финансовая газета. Региональный выпуск", N 26, июнь 2002 г.

20. Украинский Р.В. Реализация товаров, работ, услуг и... предоставление имущества в пользование // "Законодательство", N 5, май 2004 г.

Библиографический список Правовые акты Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 года №51-ФЗ // Российская газета. 1994. 8 декабря. №238-239 (в ред. от 06.12.2008 г.). Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26 января 1996 года №18-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1996. №12. Ст. 1201, 1202 (в ред. от 06.12.2008 г.). Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 года // Российская газета. 2001. 30 октября (в ред. от 9.06.2007 г.). Федеральный закон от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Российская газета. 1997. 30 июля (в ред. от 30.06.2008 г.). Научная литература Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Ч. 1. - М.: Статут, 1998. – 632 С. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Ч. 2. - М.: Статут, 2001. – 851 С. Гражданское право. Часть вторая. / Под ред. А.Г. Калпина. - М.: Юрист, 2002. – 544 С. Гражданское право России. Часть вторая. Обязательственное право: Курс лекций / Отв. ред. О.Н. Садиков. - М.: Юрист, 2008. – 562 С. Гражданское право. Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. Ч.II. – М.: Проспект, 2008. – 657 С. Гражданское право. Том II. Полутом 1 / Под ред. доктора юридических наук, профессора Е.А.Суханова. — М.: Волтерс Клувер, 2008. – 562 С. Калачова С.А. Арендные сделки. - М.: Приор, 1996. – 344 С. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный). / Под ред. проф. О.Н. Садикова. - М.: Норма, 2007. – 689 С. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (Части второй) / Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. — М.: Юрайт, 2006. – 658 С. Литовкин В.Н. Аренда зданий и сооружений // Адвокат. - 2007. - №3. - С. 16-25. Осипова Ю. Гражданско-правовая природа аренды // Право и жизнь. – 2006. - №11. – С. 40-49. Савкин С.Ф. Споры, возникающие из правоотношений собственности и аренды. // Государство и право. - 2007. - №2. – С. 89-94. Сенчищев В. Государственное регулирование прав на недвижимость и сделки с ней // Журнал российского права. - 2000. - №1. – С. 78-83. Соменков С.А. Расторжение договора в гражданском обороте: теория и практика. - М.: Норма, 2002. – 414 С. Судебная практика Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 декабря 1997 г. №4180/97 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 1998. №5. Постановления № 6/8 Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации // Бюллетень Верховного Суда РФ. 1996. №10. Информационное письмо от 11 января 2002 года №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // СПС «КонсультантПлюс». Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 5 мая 1997 г. №14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1997. №7. 1 Осипова Ю. Гражданско-правовая природа аренды // Право и жизнь. – 2006. - №11. – С. 43-44. 2 Гражданское право России. Обязательственное право: Курс лекций / Под ред. О.Н. Садикова. — М.: Юрист, 2008. – С. 98-100. 2 Осипова Ю. Гражданско-правовая природа аренды // Право и жизнь. – 2006. - №11. – С. 43-44. 1 Информационное письмо от 11 января 2002 года №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // СПС «КонсультантПлюс». 1 Информационное письмо от 11 января 2002 года №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // СПС «КонсультантПлюс». 1 Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (Части второй) / Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. — М.: Юрайт, 2006. – С. 322-324. 1 Постановления № 6/8 Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации // Бюллетень Верховного Суда РФ. 1996. №10. 1 Федеральный закон от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Российская газета. 1997. 30 июля. №145 (в ред. от 30.06.2008 г.). 1 Информационное письмо от 11 января 2002 года №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // СПС «КонсультантПлюс». 1 Гражданское право. Том II. Полутом 1 / Под ред. доктора юридических наук, профессора Е.А.Суханова. — М.: Волтерс Клувер, 2008. – С. 76-79. 1 Гражданское право России. Обязательственное право: Курс лекций / Под ред. О.Н. Садикова. — М.: Юрист, 2008. – С. 100-102. 1 Гражданское право. Том II. Полутом 1 / Под ред. доктора юридических наук, профессора Е.А. Суханова. — М.: Волтерс Клувер, 2008. – С. 80. 1 Информационное письмо от 11 января 2002 года №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // СПС «КонсультантПлюс». 1 Информационное письмо от 11 января 2002 года №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // СПС «КонсультантПлюс». 1 Савкин С.Ф. Споры, возникающие из правоотношений собственности и аренды (судебно-арбитражная практика). // Государство и право. – 2007. - №2. – С. 43-46. 1 Савкин С.Ф. Споры, возникающие из правоотношений собственности и аренды (судебно-арбитражная практика). // Государство и право. – 2007. - №2. – С. 43-46. 1 Калачова С.А. Арендные сделки. - М.: Приор, 1996. – С. 141-145. 1 Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 декабря 1997 г. №4180/97 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 1998. №5. С. 28. 1 Соменков С.А. Расторжение договора в гражданском обороте: теория и практика. - М.: Норма, 2002. - С. 150 - 153. 2 Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о передаче имущества (Книга 2). - М.: Статут, 2002 (издание 4-е, стереотипное). – С. 211-214. 1 П. 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 5 мая 1997 г. №14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1997. №7. С. 108.

Источник: http://reftrend.ru/285432.html

[1]

[2]

[3]

[4]

[5]

[6]

[7]

[8]

[9]

[10]

[11]

[12]

[13]

[14]