Жилой фонд

Краткая историческая справка.

История Московского района отражена основополагающей магистралью района - Московским проспектом, вдоль которого и складывался район. В XVII - XIX проспект представлял собой Императорский тракт, по которому русские самодержцы следовали в Царское Село.

Московский проспект первой трети XIX века - очень разнородное нечто. Однако с наступлением 30-х годов нашего столетия - времени гигантских строек и глобальных изменений, в том числе и в градостроительстве - судьба и внешний вид бывшего Московского тракта круто изменились.

Генеральный план 1935 - 1939 гг. предусматривал здесь создание нового общегородского центра. Уж если площадь - так самая большая (Московская площадь размером 13 га), если здания, так самые монументальные (например, Дом Советов).

Жилой фонд района - более 1150 домов, в которых насчитывается почти 110 тысяч квартир общей площадью около 6 млн. м2.

Имидж «престижного» района, свойственный Московскому району, естественно, не может не сказываться и на ценообразовании на рынке недвижимости района. Присутствует однозначное повышение цен по сравнению с соседними районами.

Наиболее дороги, конечно же, «сталинские» квартиры. В среднем стоимость «сталинского» жилья здесь выше примерно на 20 %.

Чем дальше от Московского проспекта, тем «спокойнее» цены.

Весь Московский район можно поделить на несколько совершенно разных зон. Наиболее крупные зоны:

Ближняя рогатка
Это северная часть Московского района. На севере микрорайон граничит с Адмиралтейским районом (вдоль малой Митрофаньевской улицы, Московского проспекта и далее по набережной Обводного канала). На востоке, по Витебскому направлению ж/д - со спальным Фрунзенским районом. На западе, по Балтийскому направлению ж/д - с Кировским. На юге граница микрорайона достаточно условна и проходит по улицам Благодатной и Решетникова.

Жилищный фонд микрорайона - это около сотни домов, в основном сосредоточенных вдоль Московского проспекта. В подавляющем большинстве это ведомственные дома старого фонда, находящиеся в плохом или аварийном техническом состоянии.

Центральная часть района
Она расположена посередине Московского проспекта, и именно с ней у большинства горожан ассоциируется Московский район.

На севере микрорайон граничит с «Большой рогаткой» по улицам Благодатной и Решетникова. На востоке - со ВПЮГ. На западе - с ЗВЖД. На юге граница достаточно условна - ориентиром служит площадь Победы.

По утвержденному плану развития района, предполагалась его амбициозная застройка, а в перспективе даже перенос демонстраций и парадов на Московскую площадь. Согласно этому плану и были застроены кварталы, примыкающие непосредственно к Московскому проспекту от улицы Решетникова до Алтайской. Здесь строились только «сталинские» дома, и сразу формировалась необходимая социально-бытовая инфраструктура. Для Петербурга, с его обилием коммунальных квартир, это было роскошью, но и в «сталинках» были коммуналки.

Зона планировалась как жилая. С началом перестройки именно центральная часть Московского района стала пользоваться большой популярностью. В 1990-х годах не было альтернативы «сталинкам», поэтому практически все дома вдоль Московского проспекта, у парка Победы и прилегающих улиц расселили. О роскоши «Русского Пряника» - первого дома, ставшего вместилищем не только квартир с ранее неизвестным простому советскому человеку «евроремонтом», но и конъсьержа, среди «старых русских» ходили легенды. До кризиса 1998 года в районе успели сформироваться целые кварталы с высокой социальной однородностью жильцов, что еще больше увеличило ценность сталинских квартир.

ВПЮГ (Восточнее проспекта Юрия Гагарина)
Это восточная часть Московского района. На севере микрорайон граничит с «Ближней рогаткой», на востоке, по Витебскому направлению ж/д - со спальным Фрунзенским районом, на юге граница достаточна условна и проходит по Дунайскому проспекту, за которым расположены бывшие угольные склады (сейчас там размещаются в основном складские и логистические терминалы). На западе, по проспекту Юрия Гагарина - с центральной частью Московского района. К этому же микрорайону можно отнести и кварталы вокруг парка «Городов Героев».

Основной жилой фонд - панельные пятиэтажки. Кирпичные дома стали появляться в микрорайоне позже, в 1970-80-х годах. Большая степень озелененности, близость Парка Победы, транспортная доступность, благоустройство территории и относительная дешевизна небольших квартир привели к тому, что среди районов массовой застройки 1950-60-хх гг. этот - самый дорогой. Квартиры здесь пользуются популярностью у среднего клааса петербуржцев.

ЗВЖД (западнее Варшавской железной дороги)
Это западная часть Московского района. На севере, по Благодатной улице микрорайон граничит с «Ближней рогаткой». На востоке, по Варшавской улице примыкает к центральной части Московского района. На юге граница достаточно условна и проходит по улице Костюшко, за которой расположена развивающаяся промышленная зона. На западе, по Балтийскому направлению ж/д - с Кировским и Красносельским районами.

Общая направленность развития территории ЗВЖД - это жилищное строительство. По структуре застройки этот микрорайон очень похож на ВПЮГ, но имеет некоторые различия в области планировочных решений. На сегодняшний день, главная особенность ЗВЖД - это планируемая пробивка Новоизмайловского проспекта до створа Измайловского проспекта. В этом случае Новоизмайловский проспект, берущий свое начало на площади Конституции, станет осевой доминантой микрорайона. После закрытия Варшавского вокзала это вполне реальная перспектива. Застройка узкой полосы земли вдоль Варшавской улицы, возникшая после снятия ж/д путей, представляет собой длинные и узкие дома, которые разительно отличаются от расположенных по соседству.

Эта часть района большим спросом не пользуется, за исключением нескольких кварталов вблизи Ленинского проспекта. Причиной может являться полоса отчуждения, расположенная вдоль железной дороги и занятая гаражами и складами. Темпы роста на жилье в этой части (по сравнению со всеми остальными зонами района) самые низкие.

Предложение:
Кроме «сталинских» домов, в районе представлено все разнообразие жилья - на любой вкус, «блочные» дома, «брежневки», «корабли», 606 серия, и дома индивидуальных проектов. Несколько меньшее количество предложений по наиболее элитным улицам: Авиационной, Фрунзе, Алтайской.

Много предложений на продажу "хрущевок". Среди "сталинских" квартир в основном малоликвидные - первый или последний этажи, не очень хорошее местоположение дома, а цены на них завышены.

Спрос:
Рыночный спрос в районе - только на хорошие "сталинские" квартиры в самых элитных местах: Парк Победы, площадь Чернышевского, Улицы Авиационная, Алтайская, Типанова (частично), Ленсовета (частично).

Новое строительство:
Первичное жилье в Московском районе пользуется устойчивым спросом. Строительство идет преимущественно около станции метро «Звездная» - на участке от Варшавской до Кубинской улиц. Так фирма «ЛЭК-Истейт» приобрела в собственность земельный участок площадью около 5 га в районе станции метро «Звездная» для строительства жилого комплекса «Золотая долина». Здесь планируется построить восемь домов общей площадью 161 000 м2. Стоимость проекта - около $ 40 000 000.

Пятен под застройку практически не осталось. Если удастся вывести из района часть производств (особенно вредных), то перед застройщиками откроются благоприятные перспективы.