О беспечение правовых возможностей реализации проектов и разработка схем финансирования.

Жизненный цикл ПД. Фазы и стадии проекта, их содержание

 

В наиболее общем виде проект развития недвижимости может быть сведен к трем основным фразам: концептуальной, организационно-проектной, строительной.

Более развернутым является подход, в соответствии с которым выделяются пять основных этапов реализации проектов развития недвижимости, каждый из которых в свою очередь разбивается на ряд составляющих.

1. Разработка концепции и предварительное рассмотрение проекта:

–постановка целей девелопмента и алгоритма их достижения;

–определение основной стратегии девелопмента;

-исследование рынка и определение подходящего местоположения для реализации проекта.

2. Оценка местоположения и технико-экономическое обоснование проекта:

-анализ спроса и физической возможности реализации проекта;

-проведение предварительных консультаций с органами государственного регулирования;

-прогнозирование вероятной позиции других заинтересованных сторон;

-определение вероятности получения финансов.

3. Проектирование и оценка проекта:

-формирование команды девелопера;

-подготовка бизнес-плана проекта;

-проектирование, расчет затрат и оценка эффективности проекта;

-получение согласований и разрешений от органов государственного контроля;

-внесение согласований и разрешений от органов государственно контроля;

-внесение (при необходимости) изменений в проект и получение заключительных разрешений;

4. Заключение контрактов и строительство:

-выбор подрядчика и контракта с ним;

-создание системы взаимодействия между участниками реализации проекта;

-создание системы контроля за ходом реализацией проекта.

5. Маркетинг, управление и распоряжение результатами:

-определение периода, способа и персонала для маркетинговой кампании;

-обеспечение сохранности и безопасности объекта;

-анализ и при необходимости внесение изменений в работу агентов по продажам;

-управление денежными потоками по проектам.

Выделенные выше этапы вовсе не обязательно последовательно сменяют друг друга: подчас на практике они протекают параллельно, лишь логически вытекая один из другого (как, например, проектирование и строительство), а некоторые трудно рассматривать как отдельный этап, например маркетинг и управление денежными потоками. По сути, перечисленные выше составляющие проекта развитие недвижимости следует рассматривать как некоторые подпроцессы, через которые раскрываются различные аспекты реализации проектов девелопмента.

С точки зрения изложения последовательности реализации проекта недвижимости более приемлемой представляется схема, согласно которой недвижимости боле приемлемой представляется схема. Согласно которой девелопмент может быть представлен 8 основными этапами.

Указанная схема иллюстрирует, что цикл девелопмента отличается от строительного цикла: стадия внедрения проекта (строительство, реконструкция и т.п.) составляет лишь один (и далеко не самый сложный) из этапов девелопмента.

Цель девелопмента не просто создание объекта недвижимости (это может быть достаточно для подрядчика), а получение дохода (прибыли) за счет создания объектов, удовлетворяющих потребности приобретателей (покупателей, арендаторов) недвижимости.

Рассмотрим коротко содержание указанных в схеме этапов девелопмента.

1. Инициирование проекта девелопмента.

В качестве инициатора проекта девелопмента могут выступить и собственник проекта, заинтересованный в повышении ценности объекта недвижимости за счет его качественного преобразования, и инвестор, ведущий поиск наиболее выгодного вложения средств, но чаще всего инициатива исходит от девелопера, ищущего сферу для приложения своего капитала и профессиональный активности. Сама инициатива при этом – следствие наличия определенного инвестиционного замысла проекта, возникающего на основе знания рынка, наиболее перспективных направлений его развития, потенциального спроса, уровня конкуренции на рынке, перспектив развития того или иного региона и т.д.

2. Оценка инициативы.

Возникая как результат сопоставления потенциалов рынка и объекта (земельного участка, нуждающегося в реконструкции здания и пр.), инициатива, прежде чем она найдет продолжение в практике, которая включает определение физической осуществимости, наличия правовых и финансовых условий для реализации проекта и с учетом этих возможностей и ограничений возможной эффективности проекта (в подавляющем большинстве случаев речь идет о коммерческой эффективности предполагаемого к развитию проекта с учетом прогнозируемых доходов и затрат).

Оценка инициативы имеет два основных аспекта:

-оценка состояния и перспектив развития рынка (анализ возможностей рынка);

-оценка местоположения потенциального объекта недвижимости (анализ потенциала местоположения).

Эти два аспекта органически вязаны друг с другом, поскольку оценка потенциала местоположения во многом опирается на анализ рынка, однако логически они могут рассматриваться как относительно обособленные этапы оценки инициативы.

Оценка возможностей, которые предоставляет рынок, по сути, может быть сведена к оценке и прогнозированию спроса, предложения и конкретной среды.

Основной ориентир для принятия решения о продолжении работы над проектом – оценка наиболее вероятной доходности проекта, уровень которой определяется в зависимости от представлений девелопера о разумной норме доходности для заданного рынка.

Представление о требуемой доходности, определяемой чаще всего как отношение чистого операционного дохода к стоимости недвижимости, существенно зависит от развитости рынка, его правовых норм, рисков. По оценкам российских экспертов, для Лондона ставка доходности при инвестициях в коммерческую недвижимость колеблется около 5%, для Варшавы около 8%, для Москвы около 15 и для Петербурга 18%. Все это, разумеется, лишь средние цифры, показывающие общий уровень доходности.

Продолжительность этапа проработки и оценки инициативы может существенно различаться для разных проектов. В общем случае этот срок исчисляется месяцами, но может растянуться и на годы. Затраты на эти этапы оцениваются в 1-3 % общей величины затрат по проекту в зависимости от его масштаба, но вместе с тем влияние принимаемых на этих этапах решений может быть очень существенно, так как именно в этот момент возможность влияния на направления использования финансовых ресурсов максимальна.

О беспечение правовых возможностей реализации проектов и разработка схем финансирования.

Признание проекта экономически целесообразным – основание для начала практических действий по его реализации. Прежде для начала практически действий по его реализации, прежде всего по созданию правовых условий, призванных придать легитимность развитию создать систему юридических гарантий для участников проекта. В общем случае можно говорить о приобретении прав на объекте развития, которое может выразиться в покупке земельного участка, соглашении с собственников участка о совместной реализации проекта и приобретении права на застройку у государственных органов.

Другое направление работ в данном этапе – проработка и предварительный выбор схемы финансирования проекта, например, кратко- или долгосрочного кредитования, за счет выпуска ценных бумаг, собственных средств и т.д., исходя из концептуальных характеристик проекта: типа создаваемого объекта недвижимости (жилая, коммерческая недвижимость), разновидности объекта (элитное, коммерческая недвижимость), разновидности объекта, наличия на рынке потенциальных инвесторов, существующих схем финансирования и пр.

4. Технико-экономическое обоснование и проектирование.

Этап рассматривается специалистами в области управления проектами как один из важнейших при реализации проекта, как определяющий параметры будущего объекта недвижимости, так и существенно влияющий на уровень затрат по проекту.

-при организации проектирования (оно может осуществляться лишь организациями, имеющими соответствующие лицензии) необходимо обратить внимание на следующие обстоятельства:

-при выдаче задания проектной организации на проектирование должны быть предоставлены исходные материалы и документы, включающие обоснование инвестиций, согласование органами государственной власти места размещения объекта, технические условия на подсоединение объекта к инженерным сетям и коммуникациям и т.д.;

-необходимое условие разработки проекта – подготовка развернутого технико-экономического обоснования проекта, в котором уточняется его экономическая оценка, проводится проектная проработка инженрно-конструкторских, объемно-планировочных, технологических и строительных решений, сравнение альтернативных вариантов, обоснование выбора конкретного способа осуществления проекта, финансовый анализ и определяется план внедрения проекта;

-проект должен удовлетворять не только градостроительным и строительным нормам, но и требованиям рынка. Это значит, что проектные решения должны отвечать ожиданиям потенциального потребителя по архитектурно-планировочным решениям, используемых материалам и, что не менее важно, его финансовым возможностям;

-в оде разработку рабочей проектно документации может возникнуть потребность в уточнении экономических расчетов в связи с необходимостью соблюдения градостроительных и иных норм и правил, внесением корректировок в условиях обеспечения строящегося объекта энергией, водой, и т.п.

Расходы по этому этапу оценивается, как правило, в пределах 6-10 % общих затрат по реализации проекта.

5. Согласование проекта с органами государственного контроля и регулирования.

Процедура согласований в российских условиях предусматривает государственную экспертизу градостроительной документации, технико-экономической обоснование, эскизный и рабочий проекты до их утверждения заказчиком проекта. Получение положительного экспертного заключения – основание для утверждения проектной документации и получения разрешения на производство строительно-монтажных работ.

6. Формирование системы договорных отношений участников реализации проекта.

Система договорных обязательств должна охватывать всех участников реализации проекта и прежде всего регулировать следующие сферы:

-финансирование проекта;

-выполнение подрядных работ и организацию поставок необходимых ресурсов;

-реализацию созданного объекта;

При формировании системы договорных отношений по реализации проекта заключаются договора по участию в финансировании проекта, проводятся торги и заключаются контакты с подрядными организациями, при необходимости привлекаются агенты по продаже недвижимости и другие участников.

Формирование системы договоров, связывающих участников реализации проекта,- одно из важнейших условий для его успешного осуществления. Задача девелопера в том, чтобы обеспечить проект финансовыми ресурсами на всех этапах строительствах, привлечь наиболее квалифицированных и ответственных подрядчиков, обеспечить соответствие между притоком и оттоком денежных средств по проекту, предусмотреть основные направления продвижения проекта на рынок и обеспечить их договорными отношениями.

7. Внедрение проекта.

Главная задача на этом этапе в том, чтобы обеспечить выполнение работ по развитию недвижимости в соответствии с проектом, требуемыми скоростью, качеством и затратами. При внедрении проекта должны быть увязаны финансирования работ, их выполнение и обеспечение материальными ресурсами. В ряде случаев целесообразным может быть привлечение извне отдельных высокопрофессиональных менеждеров по координации проекта, организации строительных работ, поставкам материальных ресурсов и т.п.

Особое внимание следует уделить созданию схем минимизации риска из-за возможных непредсказуемых внешних воздействий типа погодных и иных природных и техногенных аномалий, забастовок, других социально-экономических явлений местного, национального или международного характера.

Результат этапа строительства – новый объект недвижимости, факт создания которой должен быть подтвержден актом о приемке объекта в эксплуатацию, на основании которого может быть подтвержден актом о приемке объекта в эксплуатацию, на основании которого может быть зарегистрировано право на вновь созданный объект недвижимости.

Этап строительства объектов составляет для большинства проектов жилищного строительства 1-1,5 года, что составляет примерно треть всего цикла девелопмента. На него приходится основная часть затрат по проекту (60-70%).

8. Распоряжение результатами развития (оформления прав собственность, передача объекта в управление, сдача в аренду, продажа). Результат развития – реализованный проект: законченные строительства или реконструкцией жилые или административные здания, модернизованное предприятие, предприятие, переоборудованный в новое направление использования тор­говый центр и т.д. Распорядиться результатом развития — значит продать его новому собственнику или оставить в своей собственности, но к окончанию проекта найти съемщиков, передать в доверительное управление и т.д.

Данный этап развития, хотя и наступает на заключительной стадии, является постоянной проблемой девелопера на протяжении всего процесса развития.

Только позитивное и оперативное распоряжение результатом (напри­мер, полная сдача в аренду по намеченным ставкам или выгодная прода­жа созданного объекта) подводит итог предпринятого бизнеса, определяет меру эффективности проекта. Продвижение объекта на рынок и его реа­лизация должны начинаться задолго до завершения строительства, даже если объект не строится по схеме долевого участия, что дает возможность сократить сроки реализации после завершения строительства и ускорить возврат инвестируемых средств. Затраты на продвижение и организацию продаж (сдачу в аренду и пр.) оцениваются в 5-10% общей суммы затрат по проекту.

Полноценное распоряжение вновь созданным объектом недвижимости сопряжено с правовым закреплением результата развития: только регистра­ция объекта и прав на него позволяет говорить о завершении девелопмента.

В российской практике часто встречаются случаи, когда завершенный строительством объект долгое время, исчисляемое месяцами, а то и года­ми, числится как объект незавершенного строительства. Причины тому многообразны: незавершенность в выполнении обязательств застройщика перед городом, нежелание застройщика регистрировать объект по налого­вым соображениям и пр. Но во всех этих случаях нужно иметь в виду: до тех пор пока объект не зафиксирован как объект недвижимости органами технической инвентаризации и права на него не оформлены органами го­сударственной регистрации прав на недвижимость, объект недвижимости юридически не существует, а значит, не может быть объектом рыночного оборота.