Расчет коэффициента капитализации.

Коэффициент капитализации – это ставка, применяемая для приведения потока доходов к единой сумме стоимости. Существует несколько методов определения коэффициента капитализации:

 с учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изменение стоимости актива);

 метод рыночной выжимки;

 метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы.

Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат.

Коэффициент капитализации состоит из двух частей:

1) ставки дохода на капитал (ставка доходности инвестиций), являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретным объектом недвижимости;

2) нормы возврата капитала, т.е. погашение суммы первоначальных вложений. Этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов.

R_кап = R_{дох кап} + R_{норм возвр} ,

где R_кап – коэффициент капитализации, R_{дох кап} – ставка дохода на капитал, R_{норм возвр} – норма возврата капитала, – снижение стоимости недвижимости (изнашиваемая часть активов).

Существуют три способа расчета нормы возврата капитала (R_{норм возвр} ):

 прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);

 возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода ни инвестиции (метод Инвуда), его иногда называют аннуитетным методом;

 возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда).