АРЕНДА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

Аренда является наиболее распространенным правом на земельные участки, расположенные в границах населенных пунктов. С учетом того, что законодатель отказывается от предоставления государственных и муниципальных земель в пожизненное наследуемое владение и постоянное (бессрочное) пользование (за исключением незначительного количества случаев, предусмотренных

121

ЗК РФ), арендные отношения, как, впрочем, и правоотношения частной собственности на земельные участки, получают все большее развитие.

Арендные отношения возникают на основе договора аренды. По договору аренды земельного участка арендодатель обязуется предоставить арендатору земельный участок за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). Вряд ли можно согласиться с утверждением, согласно которому арендатору земельного участка переходит право (правомочие) владения и пользования им¹. Передача по договору аренды и права владения, и права пользования является достаточно традиционным, но не единственным вариантом арендных отношений.

Согласно ст. 22 3 К РФ в качестве арендодателей могут выступать собственники земельных участков, а также законные представители лиц, не достигших совершеннолетия, при получении последними земельных участков в порядке наследования (в аренду такой участок может быть сдан на срок до достижения наследником совершеннолетия). Хотя названная норма сформулирована как императивная, разумно при определении круга потенциальных арендодателей учитывать и ст. 608 ГК РФ, которая закрепляет, что арендодателями кроме собственников могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Арендаторами могут быть любые физические и юридические лица, включая иностранных граждан, лица без гражданства, иностранные юридические лица, за исключением случаев, предусмотренных ЗК РФ. В ряде случаев установлены дополнительные требования к арендаторам.

Органы местного самоуправления ведут списки арендаторов земли, находящейся в государственной, муниципальной собственности.

Возможно заключение договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора. Такой договор может быть заключен: а) если в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам — на праве хозяйственного ведения или всем лицам — на праве хозяйственного ведения (при

См., например: Земельное право / Отв. ред. С. А. Боголюбов. М., 1998. С. 96 (авт. — Е. А. Галиновская); также см.: Добрачев Д. В. Некоторые проблемы практики разрешения споров, связанных с применением договора аренды земельного участка // ВВАС РФ. 2005. № 1. С. 159.

122

этом договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании); б) если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности; в) при приватизации расположенных на неделимом земельном участке частей зданий, строений и сооружений, признаваемых самостоятельными объектами недвижимости. Для приобретения прав на земельный участок обладатели прав на недвижимое имущество, покупатели приватизируемых частей зданий, строений, сооружений (граждане или юридические лица) совместно обращаются в орган местного самоуправления или орган государственной власти в соответствии с его компетенцией. Договоры аренды с множественностью лиц уже получили распространение на практике. При множественности лиц на стороне арендатора возникающее из договора аренды обязательство может носить солидарный или долевой характер.

По общему правилу изменение сторон договора аренды не является основанием для изменения или прекращения договора аренды (ст. 617 ГК РФ).

К существенным условиям договора аренды земельных участков (необходимым и достаточным для заключения договора) закон относит следующее:

1. Предмет договора. В договоре должны быть указанны данные,
позволяющие определенно установить передаваемое (подлежащее
передаче) имущество, т. е. должно быть указано местоположение,
площадь, целевое назначение, категория участка, кадастровый
номер (государственный учетный номер) земельного участка.
К договору должен быть приложен кадастровый паспорт земель
ного участка, если сдается только часть земельного участка, то на
прилагаемом кадастровом паспорте указывается часть земельного
участка, сдаваемого в аренду. По договору аренды может быть
передан земельный участок, если он не изъят из оборота.

2. Размер арендной платы (ст. 65 ЗК РФ) является существенным
условием договора аренды земельного участка.

Что касается такого условия договора аренды, как срок, то действующее федеральное законодательство фактически этот вопрос отдало на самостоятельное разрешение непосредственно сторонам договора. Ранее (по Земельному кодексу РСФСР 1991 г.) различалась краткосрочная аренда (сроком до 5 лет) и долгосрочная (на земли местных Советов народных депутатов до 50 лет). Хотя ГК РФ предусматривает возможность установления законом макси-

123

мальных предельных сроков договора аренды отдельных видов имущества (ч. З ст. 610), при принятии ЗК РФ предложение об установлении сроков договора аренды земельных участков не нашло достаточной поддержки. Ограничение предусмотрено в ЗК РФ в отношении земельных участков, передаваемых в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ. Срок в этих случаях — не более одного года. Причем в пределах срока договора аренды арендатор обязан по требованию арендодателя привести земельный участок в состояние, пригодное для его использования в соответствии с разрешенным использованием; возместить убытки, причиненные при проведении работ; выполнить необходимые работы по рекультивации земельного участка, а также исполнить иные обязанности, установленные законом и (или) договором аренды земельного участка. Также продолжительность договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, ограничивается сроком резервирования таких земель.

Кроме того, уже после введения в действие ЗК РФ были приняты нормативные акты, установившие для ряда случаев предельные сроки договоров аренды определенных земельных участков. Во-первых, в соответствии с ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» собственнику приватизированного объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, относящемся к государственной или муниципальной собственности, может быть предоставлен соответствующий земельный участок в аренду на срок не более чем 49 лет, а если объект недвижимости расположен на земельном участке в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, — на срок, не превышающий срока резервирования земель, если иное не установлено соглашением сторон (ч. 3 ст. 28). Во-вторых, договор аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий 49 лет (ч. 3 ст. 9 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»). В-третьих, максимальный срок договора аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, составляет 49 лет (ст. 72 ЛК РФ).

На практике субъекты РФ устанавливают предельные сроки аренды (обычно 25—50 лет), которые применяются при аренде соответствующих земель. Федеральным законом «Об обороте земель

124

сельскохозяйственного назначения» субъектам РФ предоставлено право определять минимальный срок аренды земельных участков сельскохозяйственных угодий в зависимости от их разрешенного использования.

Поскольку срок не является существенным условием договора аренды земельных участков, то договор аренды может быть заключен как с указанием срока, так и без данного указания. В последнем случае имеет место бессрочный договор или, точнее, договор, заключенный на неопределенный срок. Отличие между этими двумя видами договоров аренды проявляется прежде всего в различном порядке их расторжения.

Договор аренды должен быть письменно оформлен. Договор аренды земельного участка, договор субаренды земельного участка, заключенные на срок менее чем 1 год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральным законом. Договор аренды, заключенный без указания срока, государственной регистрации не подлежит, поскольку в соответствии с приведенным требованием земельного кодекса государственной регистрации подлежит только договор с определенным сроком действия (срочный договор). Также при продлении договора аренды земельного участка, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации. Несмотря на то что аренда в ст. 1 ФЗ «Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» названа как обременение (ограничение) права, отдельной регистрации права аренды, например, в случаях, когда не подлежит государственной регистрации договор аренды, не требуется.

К особенностям порядка заключения договора аренды земельного участка следует отнести то, что такой договор в некоторых случаях (например, в отношении земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности) может быть заключен только по итогам торгов. В г. Москве установление арендных отношений посредством проведения конкурсов имеет широкое применение.

При передаче в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения требуется предварительное и заблаговременное опубликование сообщения о наличии предполагаемых для такой передачи земельных участков в средствах мас-

125

совой информации, определенных субъектом РФ. Если в течение одного месяца с момента опубликования сообщения поступили два и более заявления о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, такие земельные участки предоставляются в аренду на торгах (конкурсах, аукционах). Соблюдение процедуры предварительного сообщения в средствах массовой информации и проведение торгов не требуются при предоставлении государственных или муниципальных земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения религиозным организациям (объединениям), казачьим обществам, научно-исследовательским организациям, образовательным учреждениям сельскохозяйственного профиля, общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока РФ.

В качестве продавца земельного участка или права на заключение договора аренды такого участка при проведении торгов выступает в соответствии со своей компетенцией исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления. Организатором торгов выступает собственник (который определяет форму проведения торгов, начальную цену предмета проведения торгов и сумму задатка) или действующая на основании договора с ним специализированная организация (ст. 38 ЗК РФ).

Порядок организации и проведения торгов по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков из состава земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определен постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. № 808. Порядок организации и проведения торгов по продаже права на заключение договоров аренды государственных или муниципальных земельных участков для жилищного строительства или для их комплексного освоения с целью жилищного строительства регулируется специальными нормами ст. 38.1 и ст. 38.2 ЗК РФ.

Предоставление земельного участка в аренду для индивидуального жилищного строительства может производиться на основании заявления гражданина, заинтересованного в предоставлении земельного участка в следующем порядке.

В двухнедельный срок со дня получения заявления гражданина о предоставлении в аренду земельного участка компетентный орган может принять решение о проведении аукциона по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка либо опубликовать сообщение о приеме заявлений о предоставлении в аренду такого земельного участка с указанием местоположения земельного участка, его площади,

126

разрешенного использования в периодическом печатном издании, определяемом соответственно Правительством РФ, высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ, главой муниципального образования, а также разместить сообщение о приеме указанных заявлений на официальном сайте соответственно Правительства РФ, субъекта РФ, муниципального образования (при наличии официального сайта муниципального образования) в сети Интернет.

В случае если по истечении месяца со дня опубликования сообщения о приеме заявлений о предоставлении в аренду земельного участка другие заявления не поступили, компетентный орган принимает решение о предоставлении такого земельного участка для жилищного строительства в аренду гражданину, подавшему заявление. Договор аренды этого земельного участка подлежит заключению в двухнедельный срок после государственного кадастрового учета участка.

Если же поступает хотя бы одно заявление о предоставлении в аренду такого земельного участка, проводится аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка.

Права и обязанности сторон договора аренды земельного участка определяются в соответствии с положениями гл. 34 ГК РФ («Аренда») и земельного законодательства. Следует учитывать, что земельное законодательство более детально определяет права и обязанности лиц по использованию земельных участков (ст. 40—42 ЗК РФ), а также содержит специфические требования, обязательные для исполнения арендаторами земельных участков, предоставленных для их комплексного освоения в целях жилищного строительства (см. п. 3 ст. 30.2 ЗК РФ).

Арендатор земельного участка по истечении срока договора аренды при надлежащем исполнении своих обязанностей имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка¹, за исключением: а) если на этом участке находится здание, строение, сооружение, то именно их собственник имеет преимущественное право покупки или аренды земельного

Существует и точка зрения, согласно которой арендатор земельного участка имеет право на преимущественное заключение договора аренды на новый срок независимо от его добросовестности в исполнении своих обязанностей (Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации / Под ред. Г. В. Чубукова, М. Ю. Тихомирова. М, 2001. С. 113—114 (авт. — А. Д. Куликов)). Приведенное суждение не согласуется с системным толкованием ст. 22,46 ЗК РФ, ст. 621 ГК РФ. Да и «навязывание» арендатору в качестве контрагента лица, которое не выполняло (или выполняло ненадлежащим образом) свои обязанности по договору аренды, явно противоречит основному принципу гражданского законодательства — принципу свободы договора.

127

 

участка (ч. 3 ст. 35; ч. 1 ст. 36 ЗК РФ); б) случаев, когда договор аренды подлежит прекращению (к ним относятся, в частности, случаи нарушения арендатором своих обязанностей по использованию земельного участка; изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд; реквизии участка).

Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, вправе без согласия собственника земельного участка, при условии его уведомления (письменного), если иное не предусмотрено договором, передать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу, в том числе внести арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества или паевого взноса в производственный кооператив. В этих случаях ответственным по договору аренды земельного участка становится новый арендатор земельного участка за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется. В соответствии с требованиями ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка только с согласия собственника земельного участка. Залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления только при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет.

Выделение в ч. 6 ст. 22 ЗК РФ отдельного права арендатора земельного участка на передачу арендованного участка в субаренду в пределах срока договора аренды без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное, привело к тому, что по договору субаренды земельного участка ответственным в соответствии с ч. 2 ст. 615 ГК РФ остается арендатор. Вместе с тем на субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренных ЗК РФ. Эти правила не распространяются на арендаторов земельных участков — резидентов особых экономических зон.

Несколько иные правила установлены для аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, сроком более 5 лет. Арендатор по такому договору имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передать

128

свои права и обязанности по этому договору третьему лицу (в том числе права и обязанности, указанные выше) без согласия собственника участка при условии его уведомления, и ограничение такого права арендатора в договоре аренды не допускается. Кроме того, в ЗК РФ подчеркивается, что изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора, ограничение установленных договором прав его арендатора не допускается, и досрочное расторжение договора сроком свыше 5 лет по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором. Таким образом, были установлены дополнительные гарантии для стабильного использования государственного, муниципального земельного участка на условиях договора аренды сроком более 5 лет и меры дополнительного ограждения прав арендаторов от возможного произвола органов власти.

При продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки (в порядке, установленном для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу), за исключением тех случаев, когда на участке находится объект недвижимости (здание, строение, сооружение), принадлежащий на вещном праве другому лицу (ч. 1 ст. 36 ЗК РФ). Также ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусмотрено право арендатора на приобретение арендуемого земельного участка в собственность по его рыночной цене по истечении трех лет с момента заключения договора при условии надлежащего использования. Исключение составляют случаи, указанные в названном Законе (ч. 5 ст. 10).

Основаниями прекращения договора аренды земельного участка являются:

• соглашение сторон;

• истечение срока договора аренды (если договор аренды не
считается возобновленным — ч. 2 ст. 621 ГК РФ);

• судебное решение о расторжении договора;

• требование одной из сторон о расторжении договора аренды,
заключенного на неопределенный срок.

Процедура расторжения договора различна для срочного договора аренды и договора аренды с неопределенным сроком. Если срок в договоре аренды не определен, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца (законом или договором может быть установлен

129

иной срок). Досрочное расторжение договора аренды земельного участка осуществляется по инициативе одной из сторон только в судебном порядке. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Основания досрочного расторжения договора аренды земельного участка установлены в ст. 619, 620 ГК РФ, ст. 46 ЗК РФ, а также могут быть предусмотрены в договоре. Так, согласно нормам ГК РФ арендатор может требовать расторжения договора, если арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом; земельный участок в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в непригодном для использования состоянии и др. или арендодатель вправе требовать расторжения, если, например, арендатор существенно ухудшает качество земельного участка, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Нормы ЗК РФ предусматривают дополнительные основания прекращения аренды земельного участка по инициативе арендодателя.