Договор комиссии. С учетом некоторых признаков договора поручения формируется и ряд других посреднических договоров, например договор комиссии.

 

С учетом некоторых признаков договора поручения формируется и ряд других посреднических договоров, например договор комиссии.

Содержание договора комиссии:

1) одна сторона (комиссионер) выполняет поручение другой стороны (комитента), но выступает в гражданском обороте от своего имени;

2) комиссионер выполняет юридические действия, т.е. заключает одну или несколько сделок;

3) за услуги комиссионера выплачивается вознаграждение, таким образом, такой договор всегда является возмездным;

4) по сделке, совершенной комиссионером с третьими лицами, права и обязанности приобретает сам комиссионер.

В комиссионном правоотношении выделяют внутренние и внешние отношения. Внутренние отношения комитента и комиссионера напоминают отношения между доверителем и поверенным в договоре поручения. Во внешних отношениях комиссионер действует от собственного имени, как если бы ему принадлежали осуществляемые права (например, право собственности на передаваемую по договору комиссии вещь, которую он передает покупателю по договору купли-продажи).

Договор комиссии оформляет одну из основных разновидностей обязательств по оказанию юридических услуг. Его предметом является совершение определенных юридических действий - сделок, стороной которых становится комиссионер, а не комитент, поскольку первый совершает эти действия от своего имени, приобретая права и обязанности в отношениях с третьими лицами. При этом комиссионер действует не за свой счет, а за счет комитента. В этом состоит основное отличие договора комиссии от договора поручения и агентского договора. Если договор поручения и в определенных случаях агентский договор представляют собой прямое представительство, то комиссия осуществляется на основе так называемого косвенного представительства. При этом следует иметь в виду, что комиссионер вправе совершать далеко не любые юридические действия в интересах комитента. Так, например, комиссионеру не может поручаться исполнение юридических действий, вытекающих из правоотношений комитента, регулируемых налоговым законодательством РФ и законодательством РФ о труде.

Договор комиссии может заключаться на определенный срок или без указания срока его действия, с указанием либо без указания территории его исполнения, с обязательством комитента не предоставить третьим лицам право совершать в его интересах и за его счет сделки, совершение которых поручено комиссионеру, или без такого обязательства, с условием или без условия относительно ассортимента товаров, являющихся предметом комиссии. Определяя содержание комиссионного обязательства, стороны, однако, не вправе нарушать закон или нормы иных правовых актов. Договор комиссии - консенсуальная сделка.

Отдельные виды договора комиссии могут быть предусмотрены законом или иными правовыми актами. Развитый торговый оборот невозможен без использования различных разновидностей договора комиссии.

 

Договор комиссии

 

Заключая договор переуступки права требования, риэлторская организация, не дожидаясь окончания строительства дома, на квартиру в котором она может претендовать в будущем, переуступает свою долю клиенту (этот договор подлежит государственной регистрации). Разрешено это при условии, что одновременно с передачей права требования на нового участника долевого строительства переводится долг по оплате оставшейся суммы договорной цены (п. 1 ст. 11 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации").

В этой ситуации происходит не реализация жилья, по которой полагается льгота, а передача имущественных прав на жилые помещения, которые находятся на стадии строительства. Следовательно, при переуступке доли льгота по НДС не действует. При этом налог в подобной ситуации платится не с выручки, а с разницы между ценой продажи права и затратами на его получение. Иными словами, если на момент переуступки права требования риэлтор заплатил застройщику 500 000 руб., а долю продал за 600 000 руб., то НДС надо платить с разницы, т.е. со 100 000 руб. Правда, инспекторы на местах к этому мнению не прислушиваются, требуя от плательщиков исчислять НДС с полной выручки.

Однако организация может доказать незаконность действий налоговиков, требующих начислять НДС (не важно с какой суммы). Ведь, несмотря на то что по нормам ст. 146 НК РФ передача имущественных прав и облагается НДС, определять налоговую базу по ст. 155 НК РФ не совсем правильно, потому что данная норма говорит об уступке прав, вытекающих из операций по реализации товаров (работ, услуг), а здесь право иного рода. Поэтому, когда риэлтор со своим клиентом заключает договор об уступке права требования, начисление НДС с такой операции неправомерно.

Чтобы с большей вероятностью выиграть судебный процесс, организация можно апеллировать к тому, что законодательство хотя и включило в объект налогообложения передачу имущественных прав, но не уточнило, как в нашей ситуации рассчитывать НДС. А налог считается установленным при наличии, в том числе, порядка исчисления налога (п. 1 ст. 17 НК РФ).

С начала 2006 г. вступили в силу поправки, вносящие ясность в данный вопрос. В новой редакции п. 3 ст. 155 НК РФ определил правила расчета налоговой базы по НДС при реализации имущественного права участниками долевого строительства. Новые поправки расширили и конкретизировали список имущественных прав, передача которых облагается НДС:

1) при передаче имущественных прав (в том числе участниками долевого строительства) на жилые дома или жилые помещения, доли в жилых домах или жилых помещениях, гаражи или машиноместа НДС исчисляется по расчетной ставке 18/118 от суммы разницы между ценой уступки и расходами на приобретение передаваемых прав. Налог уплачивается в бюджет в момент заключения сделки;

2) при приобретении денежного требования у третьих лиц НДС уплачивается в момент получения исполнения от должника или в момент последующей переуступки этого требования. Сумма налога определяется по расчетной ставке 18/118 от суммы превышения полученного дохода над суммой расходов на приобретение указанного требования;

3) при передаче прав, связанных с правом заключения договора, и арендных прав НДС исчисляется по ставке 18% исходя из всей суммы полученного по этой сделке дохода (без учета НДС).

Что касается налога на прибыль, то в настоящее время риэлтор при продаже имущественных прав включает их по п. 1 ст. 249 НК РФ в доходы от реализации. При этом в расчете налогооблагаемой прибыли участвуют и затраты, связанные с реализацией имущественных прав (подп. 1 п. 1 ст. 253 НК РФ). В данном случае порядок списания расходов НК РФ не регламентирован, но предполагается, что он такой же, как и при продаже товаров, т.е. затраты уменьшат прибыль только после переуступки права требования. До этого момента расходы показывать нельзя, т.к. это запрещено подп. 17 ст. 270 НК РФ. С 2006 г. порядок списания затрат при продаже доли нашел отражение в новой версии ст. 268 НК РФ, устанавливающей порядок определения расходов, где четко сказано, что доходы от реализации долей уменьшаются на цену их приобретения, а также на сумму расходов, связанных с их приобретением и реализацией.

Договоры комиссии или агентские договоры, когда агент выступает от своего имени, риэлторская организация может заключать как с юридическими, так и с физическими лицами. На практике к услугам агентств недвижимости чаще прибегают граждане.

Оказывая посреднические услуги, риэлторские организации могут принимать или не принимать участие в расчетах. В первом случае деньги за проданную недвижимость сначала поступают в кассу риэлтора. Затем он выплачивает их комитенту, оставив себе комиссионное вознаграждение. В соответствии со ст. 156 НК РФ НДС начисляется на сумму комиссионного вознаграждения, у риэлторских организаций этим налогом облагается выручка от реализации посреднических услуг.

В налоговом учете комиссионное вознаграждение отражается в составе доходов от реализации (ст. 249 НК РФ). В какой момент этот доход считается полученным, зависит от метода, которым агентство недвижимости определяет доходы и расходы. Если используется метод начисления, то вознаграждение надо учесть в тот момент, когда оказывается посредническая услуга (подп. 3 п. 4 ст. 271 НК РФ). Фактически это день, когда в регистрационную палату отправляется договор купли-продажи. Если же риэлторская организация применяет кассовый метод, то вознаграждение учитывают в составе доходов, когда покупатель расплачивается с ним (п. 2 ст. 273 НК РФ). Как правило, в риэлторских организациях момент оказания услуги совпадает с моментом оплаты.

 

Пример.

В ноябре 2005 г. риэлторская организация заключила договор комиссии с гражданкой Рожковой В.С. По условиям договора риэлторская организация (комиссионер) обязуется продать квартиру, принадлежащую Рожковой В.С. (комитенту). Квартира стоит 720 000 руб. В декабре 2005 г. квартира была продана физическому лицу. Деньги поступили в кассу риэлторской организации, которая, удержав комиссионное вознаграждение, выплатило их Рожковой В.С.

Комиссионное вознаграждение составило 35 400 руб. (в том числе НДС - 5 400 руб.). Обязанности риэлторской организации перед Рожковой В.С. считаются выполненными в тот момент, когда договор купли-продажи квартиры был сдан в регистрационную палату.

В бухгалтерском учете риэлторской организации будут сделаны следующие записи:

1) в ноябре 2005 г.: Д 004 "Товары, принятые на комиссию" - 720 000 руб. - отражена стоимость квартиры, принадлежащей Рожковой В.С.;

2) в ноябре 2005 г.: К 004 "Товары, принятые на комиссию" - 720 000 руб. - продана квартира;

3) Д 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками", К 76 субсчет "Расчеты с комитентом" - 755 400 руб. (720 000 + 35 400) - отражена задолженность перед комитентом в момент государственной регистрации договора купли-продажи квартиры;

4) Д 76 субсчет "Расчеты с комитентом", К 90 субсчет "Выручка" - 35 400 руб. - начислена сумма комиссионного вознаграждения;

5) Д 90 субсчет "Налог на добавленную стоимость", К 68 субсчет "Расчеты по НДС" - 5400 руб. - начислен НДС с суммы комиссионного вознаграждения;

6) Д 50 "Касса", К 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками" - 755 400 руб. - поступили от покупателя деньги в кассу риэлторской организации;

7) Д 76 субсчет "Расчеты с комитентом", К 50 "Касса" - 720 000 руб. - выплачено Рожковой В.С. за проданную квартиру;

8) Д 90 субсчет "Прибыль/убыток от продаж", К 99 "Прибыли и убытки" - 30 000 руб. (35400 - 5400) - отражена прибыль.

Сумму комиссионного вознаграждения необходимо включить в расчет налогооблагаемого дохода в декабре 2005 г.

Допустим, что риэлторская организация, будучи комиссионером, не участвует в расчетах. В этом случае деньги от покупателя получает сразу комитент (продавец недвижимости), а затем он перечисляет агентству вознаграждение за оказанные услуги.

 

Пример.

Изменим исходные данные предыдущего примера.

Предположим, что, по условиям договора, деньги получает Рожкова В.С. (комитент).

Затем, в момент регистрации договора купли-продажи квартиры, она выплачивает риэлторской организации (комиссионеру) посредническое вознаграждение.

Риэлторская организация сделает следующие записи:

1) В ноябре 2005 г.: Д 004 "Товары, принятые на комиссию" - 720000 руб. - отражена стоимость квартиры, принадлежащей Рожковой В.С.;

2) В декабре 2005 г.: К 004 "Товары, принятые на комиссию" - 720 000 руб. - продана квартира;

3) Д 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками", К 90 субсчет "Выручка" - 35 400 руб. - начислена сумма комиссионного вознаграждения;

4) Д 90 субсчет "Налог на добавленную стоимость", К 68 субсчет "Расчеты по НДС" - 5400 руб. - начислен НДС с суммы комиссионного вознаграждения;

5) Д 50 "Касса", К 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками" - 35 400 руб. - поступили от комитента деньги за оказанные посреднические услуги;

6) Д 90 субсчет "Прибыль/убыток от продаж", К 99 "Прибыли и убытки" - 30 000 руб. (35 400 - 5 400) - отражена прибыль.

Доход от посреднической деятельности необходимо включить в расчет налога на прибыль в декабре 2005 г.

В ситуации с договорами поручения или агентскими договорами - когда риэлтор от имени клиента, получив от него доверенность и деньги, ищет желающих купить недвижимость. В данном случае отражать в учете все операции надо так же, как если бы был заключен договор комиссии и комиссионер не участвовал в расчетах.