Студопедия Главная Случайная страница Обратная связь

Разделы: Автомобили Астрономия Биология География Дом и сад Другие языки Другое Информатика История Культура Литература Логика Математика Медицина Металлургия Механика Образование Охрана труда Педагогика Политика Право Психология Религия Риторика Социология Спорт Строительство Технология Туризм Физика Философия Финансы Химия Черчение Экология Экономика Электроника

Характеристики объекта-аналога и объекта оценки




Отличительный фактор Объект-аналог из УПВС Оцениваемый объект Корректирующий коэффициент
Группа капитальности 1,00
Этажность 1.00
Тип фундаментов Ленточный каменный, бетонный, железобетонный (монолитный) Ленточный каменный, бетонный, железобетонный (монолитный) 1,00
Тип стен Кирпичные Изнесущих панелей 1,03

 

Величина корректировки стоимости 1 м3 на отличия в конструктивных решениях (без учета поправки на объем) составляет 1.03.

Стоимость здания-аналога в ценах 1969 г. рассчитывается по следующей формуле:

 

S = CVmax,K + tyC(V-Vmax)K = 915684руб.,

 

где С —стоимость 1 м3 объекта-аналога;

V — расчетный объем;

К — коэффициент корректировки;

Vmax — величина объема, для которого УПВС не требуют корректировки;

ty — корректировочный коэффициент на объем сверх величины, установленной УПВС (Vmax = 100000м ), равный 0,95.

В результате расчета величина стоимости нового строительства объекта оценки с учетом корректировок на конструктивные отличия, отличий в составе и типах инженерного оборудования и благоустройств и корректировки на расчетный объем составляет в ценах:

1969 г. (без учета прибыли предприятия и дополнительных косвенных издержек) — 741 704 руб.;

1984 г. (та же) — 882 627 руб.;

на дату оценки (та же) — 9 678 009 тыс. руб. (табл. 13.3).

Сумма процентов меньше 100, потому что состав и типы инженерного оборудования и благоустройств отличны от приведенных в таблицах УПВС.

При расчете полной восстановительной стоимости необходимо учесть налог на добавленную стоимость (20%), а также предпринимательскую прибыль.

Предпринимательская прибыль — это требуемая сумма превышения выручки над общими затратами на строительство, которая позволяет назвать данный проект финансово-оправданным для застройщика. Величина предпринимательской прибыли определена в размере 30% (на основе исследования рынка) (табл. 13.4).

 

Таблица 13.3

Распределение стоимости нового строительства по конструктивным элементам в соответствии с данными УПВС

Конструктивный элемент Процент от стоимости здания-аналога Стоимость, тыс. руб.
Фундаменты 955 852,8
Стены 1 314297,5
Перегородки 238 963,2
Перекрытия 477 926,4
Кровля 1 672 742,3
Полы 1 433779,1
Проемы 477 926,4
Отделочные работы 716889,6
Прочие работы 597 408,0
Технические системы 1 792 223,9
В томиное:    
холодное водоснабжение 358 444.8
горячее водоснабжение 238 963,2
канализация 238 963,2
электроосвещение 716889,6
вентиляция 238 963,2
Итого 9 678 009.0

Таблица 13.4

Полная восстановительная стоимость зданий

№ п\п Наименование Восстановительная стоимость, руб. Восстановительная стоимость с учетом НДС и предпринимательской прибыли, руб.
Производственный корпус № 106 9 678 009 000
Бытовой корпус № 18 главного производства 3 1 707 424 000
Корпус производства пресс-форм и рембазы №2 47371 487000
Производственный корпус № 3 25 242 625 000 39 378 495 000
Здание заводоуправления (корпус № 36) 1 169408000 1 824 276 480
Склад сырья готовой продукции (корпус № 5) 23 62 1 700 000 36 849 852 000
Производственный корпус № 51
Корпус № 60 94 937 535 000 148 102554600
Корпус № 62
Корпус №68
Материальный склад (корпус № 7) 11 965221 000
Производственный корпус № 99 25 559 927 640
Компрессорная станция (корпус № 4) 1 690212000 2 636 730 720
Внутриплощадочная насосная станция № 1
Внутриплощадочная насосная станция № 2 39 05 1 000
Главная понизительная подстанция (корпус № 15) 209 577 000
Склад растворителей (корпус № 10) 4 638 772 000 7 236 484 320
Галерея бытового корпуса № 18 298 292 000 465 335 520
Трансформаторная (объект 46) 1 59 04 1 200 248 103 960
Главная понизительная подстанция (корпус № 66) 202 887 000
Бункерный товарный склад сажи 4 044 049 000 6308 716440
Производственный корпус № 1 71 244862000 111 141 984720
Склад масел (корпус № 104) 381 760000 595 545 600

 

Определение износа. Оценка физического износа зданий проводилась с использованием программы "ValMaster". При разработке блока расчета износа создатели программы исходили из трактовки понятий, изложенной в гл. 12.

Функциональный и экономический износы выражаются в недоиспользовании производственных площадей в результате падения производства продукции на предприятии. На основе информации, полученной на предприятии, а также исходя из анализа экономических показателей производства было сделано заключение, что к дате проведения оценки загрузка производственных мощностей рассматриваемого предприятия составляла 64% проектной. Данным результат — закономерное следствие ряда экономических причин, связанных в первую очередь с общим снижением производства в РФ в отрасли промышленности, к которой относится оцениваемое предприятие.

Для определения суммы функционального и экономического износов был использован следующий метод.

Капитализированные потери дохода от недоиспользования зданий и сооружений (потери дохода, деленные на коэффициент капитализации) представляют собой сумму функционального и экономического износов. Таким образом, капитализируя величину потери дохода, оценщик получает величину потери стоимости зданий и сооружений, связанную с их функциональным и экономическим устареванием.

Предполагается, что доход, приносимый зданиями и сооружениями предприятию, сопоставим с доходом, получаемым при сдаче в аренду указанных зданий и сооружений. Из анализа информации, полученной на предприятии, на котором около 20% производственных площадей сдается в аренду, следует, что арендная плата за здания и сооружения на момент оценки формируется арендодателем:

 

Са = СТбал Нам Кдохим ,

 

где Са — стоимость аренды;

CT6ал — полная балансовая стоимость здания;

Нам — коэффициент нормы амортизации;

Кдох — коэффициент доходности, устанавливаемый предприятием по отдельным видам недвижимости:

Ним —налог на имущество.

Таким образом, зная полную и остаточную стоимость основных средств предприятия, можно найти величину гипотетической арендной платы. Величину потери гипотетической арендной платы можно получить исходя из падения производства по отношению к проектным мощностям предприятия. Коэффициент, выражающий потерю арендной платы, в дальнейшем называется коэффициентом недозагрузки.

Окончательная величина суммарного функционального и экономического износа определяется путем капитализации вычисленной потери гипотетической арендной платы.

Под устранимым физическим износом (отложенным ремонтом) понимается потеря стоимости из-за потенциальных затрат типичного покупателя на ремонт строительных конструкций и элементов здания, имеющих явные повреждения или дефекты. Предполагается, что конструкции и элементы восстанавливаются до состояния, соответствующего условиям нормальной эксплуатации, или полностью заменяются. Расчет стоимости отложенного ремонта выполняется в соответствии с методикой, изложенной в ведомственном нормативном документе ВСН 53-8б (р). В качестве исходных данных принимаются степени и объемы повреждений конструктивных элементов, выявленных в результате технического освидетельствования.

В результате визуального осмотра зданий и сооружений специалистами Национального агентства оценки не было обнаружено явных повреждений или дефектов строительных конструкций и элементов зданий. В связи с этим величина устранимого физического износа по рассматриваемым зданиям и сооружениям принята равной 0.

Неустранимым физический износ здания вызван естественным процессом старения строительных материалов, конструкций и инженерного оборудования. Данный вид износа рассчитывается от остаточной стоимости конструкций и элементов (за вычетом устранимого физического износа) пропорционально отношению фактических и нормативных сроков службы конструкций и элементов.

Фактические сроки эксплуатации конструкций и элементов определяются с даты ввода здания или с даты проведения ремонта (замены). Нормативные сроки эксплуатации учитываются для двух типов конструкций и элементов: долгоживущих и короткоживущих.

К долгоживущим элементам относятся строительные конструкции, образующие несущий остов здания. Нормативный срок их эксплуатации совпадает с нормативным сроком эксплуатации здания в целом.

Остальные конструкции и элементы здания относятся к короткоживущим, которые за срок общей эксплуатации здания должны неоднократно заменяться. Нормативные сроки их эксплуатации определены на основании данных, приведенных в справочных документах по эксплуатации зданий и сооружений.

Пример расчета величины неустранимого физического износа короткоживущих элементов (по одному из рассматриваемых зданий) приведен в табл. 13.5.

ПРИМЕР

Производство изделий (корпус № 106)

Группа капитальности объекта оценки 1.

Год постройки 1987.

Год оценки 1996.

Действительный возраст на дату оценки 9 лет.

Нормативный срок эксплуатации здания (общая физическая

жизнь) 100 лет.

Примечание.Стоимость нового строительства определена с использованием сборников УПВС.

Результаты расчета физического износа по всем выбранным объектам приведены в табл. 13.6.

Результаты расчета суммы функционального и экономического износов приведены в табл. 13.7. При составлении таблицы оценщики руководствовались опытом предыдущих оценок, анализами экономической ситуации на предприятии, экономической ситуации в целом в рассматриваемом регионе и приняли следующие допущения:

• коэффициент капитализации равен 0,335;

• коэффициент недозагрузки, по данным предприятия, равен 0,36;

• полная и остаточная балансовые стоимости зданий и сооружений являются данными бухгалтерского учета на 01.06.96г.;

• коэффициент доходности для зданий равен 1,5 исходя из практики, сложившейся на предприятии.

Таблица 13.5

Неустранимый физический износ короткоживущих элементов

Конструкции, элементов Остаточная стоимость, руб. Фактический срок эксплуатации, лет Нормативный срок эксплуатации, лет Коэффициент износа (гр. 4/гр.5) Износ (гр. 2 х гр.5), руб.
Кирпичные перегородки 0,15
Кровля рулонная 0,9
Полы цементно-песчаные, бетонные, мозаичные 2 236 695 240 0,45 1 006512858
Деревянные 357871 800 0,3 107361 540
Деревянные двери 0,3
Окраска водными составами 0,5
Масляная окраска 782 843 880 0,5 391 421 940
Система горячего водоснабжения 372 782 280 0,45
Система холодного водоснабжения 559 174200 0,45 251 628390
Система канализации 372 782280 0,3 111 834 684
Система электрооборудования 1118 348 400 0,3 335 504 520
Система вентиляции 372 782 280 0,15
Итого       5 116440966

Таблица 13.6







Дата добавления: 2014-12-06; просмотров: 505. Нарушение авторских прав

Studopedia.info - Студопедия - 2014-2017 год . (0.01 сек.) русская версия | украинская версия