Тема 24. Обязательства по передаче имущества в пользование
Договор аренды Новый ГК рассматривает аренду и имущественный наем как синонимы. В соответствии со ст.606 по договору аренды арендодатель обязуется передать имущество арендатору за плату во временное владение и пользование. .Предметом такого договора могут быть только индивидуально-определенные непотребляемые вещи. Невозможна также аренда объектов интеллектуальной собственности. Происходит передача вещи без перехода права собственности. Юридическая природа: договор консенсуальный, возмездный, взаимный. Форма договора: устная – если договор заключается между гражданами на срок менее года. Письменная – на срок более 1 года или если хотя бы одна сторона – юридическое лицо. При аренде недвижимости на срок более года – необходима еще и государственная регистрация. Если лицо систематически извлекает доходы за счет сдачи имущества в аренду, то такая деятельность считается предпринимательской и также подлежит государственной регистрации. Существенное условие договора: предмет (наименование, вес, объем, высота, ширина, местонахождения, назначение…) Цена и срок, как правило, не являются существенными условиями. Так, если срок не указан, то договор считается заключенным на неопределенный срок. При этом стороны могут в одностороннем порядке расторгнуть договор с предупреждением другой стороны за 1 месяц, а при аренде недвижимости – за 3 месяца. При этом арендатор, как правило, имеет право преимущественного продления договора. Если арендодатель отказался от договора, а сам в течение года сдал имущество другому лицу, то бывший арендатор имеет право требовать через суд перевода прав и обязанностей арендатора на себя, да еще и с возмещением убытков. Если же по истечении срока договора стороны продолжают арендные отношения, то договор считается пролонгированным автоматически на неопределенный срок. Если цена не оговорена, то применяется обычная арендная плата (ст.614 ГК). Виды договора аренды: прокат, аренда транспортных средств, зданий и сооружений, аренда предприятий, лизинг - финансовая аренда (см. литературу, перечень которой указан в данном курсе лекций) Содержание договора. Обязанности арендодателя: - передать имущество в пригодном состоянии, осуществлять капитальный ремонт (если иное не сказано в договоре) - предупредить арендатора о правах третьих лиц, т.к. передача в аренду не влечет прекращения прав на имущество третьих лиц и т.д. Обязанности арендатора: - использовать имущество по назначению, иначе арендодатель сможет требовать расторжения договора - своевременно вносить арендную плату - осуществлять текущий ремонт - вернуть вещь в нормальном состоянии с учетом естественного износа и т.д. Права арендодателя: - требовать уплаты аренды. При существенном нарушении сроков оплаты требовать досрочного ее внесения (но не более чем за 2 срока подряд) - требовать расторжения договора, если арендатор использует имущество не по назначению, ухудшает его состояние, более двух раз не вносит арендную плату и т.д. Права арендатора: - при обнаружении недостатков имущества требовать: возмещения убытков, уменьшения платы, возмещения расходов на самостоятельное устранение недостатков, расторжения договора. - с согласия арендодателя сдавать имущество в субаренду, в безвозмездное пользование, в залог и т.д. - оставлять у себя отделимые улучшения - требовать возмещения затрат на неотделимые улучшения, если они произведены с согласия арендатора и т.д. Договор ссуды и найма жилого помещения (см. литературу, перечень которой указан в данном курсе лекций).
|
