Поняття договору ренти.

Правила, що регулюють відносини, зв'язані з відчуженням майна під виплату колишньому власнику чи іншій особі певної грошової суми або іншого забезпечення(ренти), з'явилися в цивільному законодавстві України вперше в Цивільному кодексі України 2003р.

За договором ренти одна сторона (одержувач ренти) передає іншій стороні (платникові ренти) у власність майно, а платник ренти зобов'язується в обмін на отримане майно періодично виплачувати одержувачу ренту у виді визначеної грошової суми або надання коштів на його зміст в іншій формі (ст.731 ЦК України). Договір носить реальний характер, оскільки крім надання йому відповідної форми для його укладення потрібна передача майна платникові ренти. Після передачі майна одержувач ренти не несе за договором ніяких обов'язків, володіючи лише правами. Отже, договір ренти є одностороннім. Платність договору в тім, що майно передається в обмін на надання забезпечення у виді визначеної грошової суми чи в іншій формі.

Договір ренти належить до договорів, спрямованих на відчуження майна. За договором ренти, як і при купівлі-продажу, постачанні, за договором ренти майно переходить у власність платникові ренти, що стає власником усіх повноважень власника й одночасно несе ризик випадкової загибелі майна і всіх належних власнику обов'язків. Спільність названих договорів, пов'язаних з передачею майна і його оплатою, і договором ренти дозволило поширити на нього правила про купівлю-продаж, у разі коли майно передається без оплати, то поширюються правила договору дарування. Однак відповідні правила застосовуються лише в тій мері, у якій вони не змінені правилами договору ренти.

Зміст правовідносин за договором ренти полягає в обов'язку однієї особи надавати довічне чи постійне утримання іншій особі, що для останнього нерідко є єдиним джерелом одержання коштів на існування. Виникаючі з договору ренти відносини носять тривалий, стабільний, а при довічному утриманні і довірчий характер.

Договір ренти пов’язаний з ризиком того, що розмір рентних платежів виявиться більше чи менше вартості відчуженого під виплату ренти майна. Вважається, що сторони, укладаючи договір ренти, усвідомлюють дану обставину і з цим погоджуються.

Правове регулювання рентних відносин у Цивільному кодексі України здійснюється в основному на засадах диспозитивности. Більшість норм сформульована в такий спосіб, щоб забезпечити необхідну урегульованість відносин сторін навіть у тих випадках, коли в самому договорі сторонами вони не враховані: правила про терміни виплати ренти, індексації її розміру, визначення викупної ціни ренти й ін. У договорі ренти обов'язково повинні бути обговорені питання про розмір рентних платежів, про забезпечення виконання зобов'язань платника ренти грошової суми чи іншого рухомого майна.

Імперативним образом урегульовані питання, пов'язані з гарантіями законності, стабільності, забезпеченістю прав одержувачів ренти.

Договір ренти укладається у письмовій формі і підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню, а якщо має місце відчуження під ренту нерухомого майна, те і державної реєстрації (ст. 732 ЦК України).

У законі імперативне вказується, що рента обтяжує земельну ділянку, підприємство, будинок, спорудження чи інше нерухоме майно, передане під її виплату. Для прав одержувача ренти характерна така ознака, що вони слідують за тим нерухомим майном, що вони обтяжують. У випадку відчуження майна платником ренти його зобов'язання за договором ренти переходять на набувача майна, хоча б останній і не знав про лежачий на майні обтяженні.

Закон досить строго врегулював питання про забезпечення виплати ренти. Наприклад, у тих випадках коли під виплату ренти передана земельна ділянка чи інше нерухоме майно, вона автоматично стає предметом застави. Якщо під виплату ренти передається рухоме майно, спосіб забезпечення виконання зобов'язань платникові ренти повинний бути в обов'язковому порядку погоджений сторонами. Це може бути банківська гарантія, поручительство третьої особи, страхування ризику й ін. Особливою гарантією прав одержувача ренти законом передбачена виплата відсотків на його користь у зв'язку з допущеним простроченням платежу платникові ренти.

Види договорів ренти: 1)постійна рента; 2)довічна рента; 3)довічне утримання. Збігаюся вони в істотному, але ці договори мають відмінності: у формі надання утримання, його мінімальним розміром, термінах надання, суб'єктному складі зобов'язання, можливостях правонаступництва і викупу ренти й ін.

Важливе значення має те на яких засадах – оплатної чи безвідплатної – передано платникові ренти те майно, замість якого колишньому власнику чи іншої зазначеної їм особі надається той чи інший вид ренти. По-перше, при передачі майна за плату до відносин сторін застосовуються правила купівлі-продажу, у випадках відчуження безкоштовно – правила про договір дарування. По-друге, від того, оплатне чи безвідплатне передане майно, залежить порядок визначення викупної ціни ренти. По-третє, по-різному визначається питання про ризик випадкової загибелі чи випадкового ушкодження майна, переданого під виплату постійної ренти.

Договір постійної ренти. Одержувачами найчастіше виступають фізичні особи, незалежно від їхнього віку і працездатності. Вони найчастіше були власниками того майна, що було відчужено під виплату ренти. Договір постійної ренти може бути укладений на користь третьої особи. Одержувачами постійної ренти можуть бути будь-як некомерційні організації, якщо це не суперечить закону і відповідає цілям їхньої діяльності. Суб'єктний склад одержувачів ренти може змінюватися. Суть даного виду ренти – необмеженість обов'язку по її виплаті яким-небудь терміном припускає, що право на одержання ренти може передаватися в спадщину, а якщо одержувачем є організація – переходити в порядку правонаступництва.

Платником ренти можуть бути і фізичні і юридичні особи, за умови що їхні установчі документи не забороняють цього. Предмет договору – майно, що відчужується під виплату ренти, а з іншого боку, сама рента. Закон не встановлює ніяких обмежень у відношенні майна, хоча на практиці даний вид ренти найчастіше обтяжує земельні ділянки, підприємства, будинки, спорудження, житлові будинки й інші об'єкти нерухомості.

Термін договору визначається суттю даного виду ренти, що повинна виплачуватися безстроково. Разом з тим, сторони повинні погоджувати періодичність виплати ренти, що у принципі може бути кожний.

Про ціну договорупостійної ренти, як утім, і про ціну інших рентних договорів можна говорити умовно через його алеаторний характер. Найбільш близької до цього елемента договору є викупна ціна.

Договір постійної ренти приводить до встановлення зобов'язальних відносин між платником ренти і її одержувачем, що у принципі можуть існувати нескінченно довго. Майно, що було передано під ренту, може бути знищене (спожито), можуть бути забуті ті особи, між якими спочатку виникло дане зобов'язання, але саме зобов'язання по виплаті ренти може зберігатися.

Зобов'язання по виплаті постійної ренти може бути припинено: угодою сторін про розірвання договору; одержувач ренти може в будь-який момент відмовитися від одержання ренти, припинивши ті самим зобов'язання припиненням боргу; інші способи і найбільш розповсюджений – припинення зобов'язання виконанням. Зобов'язання може бути припинене в результаті випадкової загибелі при особливих умовах (коли майно передане під виплату ренти за плату, коли платник ренти зажадає припинення зобов'язань по виплаті ренти або зміни умов її виплати). Особливим випадком є викуп постійної ренти. Викуп постійної ренти здійснюється за ціною, що заздалегідь визначена сторонами в договорі. У тому випадку, коли майно було передано під виплату ренти за плату, викуп здійснюється за ціною, що відповідає річній сумі підлягаючій виплаті ренти. При передачі майна під виплату ренти безкоштовно у викупну ціну поряд з річною сумою рентних платежів включається ціна переданого майна, обумовлена виходячи з цін, звичайно стягнутих за аналогічне майно.

Договір довічної ренти. Як випливає з назви даного виду ренти, вона встановлюється на період життя громадянина, що передає майно під виплату ренти, або на період життя іншого зазначеного їм особи. Отже, одержувачами даного виду ренти можуть бути тільки громадяни. Допускається встановлення довічної ренти на користь декількох осіб (наприклад, членів однієї родини, чоловіків, дітей). Якщо конкретні частки ренти в договорі не визначені, вони вважаються рівними. У випадку смерті одного з одержувачів ренти, відбувається збільшення його частки до часток інших одержувачів.

Зміст цього договору виключає інші випадки переходу прав одержувача ренти до інших осіб, як шляхом поступки вимоги, так і в порядку спадкоємного правонаступництва. Тому смерть одержувача довічної ренти, чи оголошення його померлим, приводить до припинення зобов'язання. До платників довічної ренти ніяких особливих вимог не пред'являється.

Предметом довічної ренти може бути будь-яке спонукуване і нерухоме майно. Форма ренти може бути при цьому виді ренти лише одна: виплата її у виді грошової суми.

Розмір довічної ренти відноситься до числа істотних умов і тому обов'язково повинна бути обговорена в ньому. Термін дії договору визначається тривалістю життя одержувача ренти.

Припинення договору – єдиною підставою припинення зобов'язань по виплаті довічної ренти є смерть її одержувача. У період життя одержувача ренти, договір може бути розірвуть за згодою сторін, у тому числі шляхом надання відступного, за допомогою додавання боргу, а іноді і по однобічній ініціативі одержувача ренти. Підставою, по якому одержувач довічної ренти може домагатися дострокового припинення договору, є істотна умова порушення договору платником ренти. У ст. 740 ЦК України передбачені порушення, які варто відносити до істотного. При розірванні договору одержувач вправі за своїм розсудом жадати від платника або її викупу, відшкодування збитків та ін. (ст.741 ЦК України).

Довічне утримання (глава 57 ЦК України). За договором довічного утримання (догляду) одна сторона (відчужувач) передає другій стороні (набувачеві) у власність житловий будинок, квартиру або їх частину, інше нерухоме майно або рухоме майно, яке має значну цінність, взамін чого набувач зобов'язується забезпечувати відчужувача утриманням та (або) доглядом довічно (ст. 744 ЦК України).

Суб'єктами виступають ті ж особи, що можуть бути сторонами довічної ренти. Між цими договорами взагалі багато загального. Однак, він припускає більш тісний зв'язок платника й одержувача. На платника покладається обов'язку по забезпеченню потреби в житлі, харчуванні, одязі і т.п. Заміна платника ренти може виявитися абсолютно неприйнятною.

Набувачем у договорі довічного утримання (догляду) може бути повнолітня дієздатна фізична особа або юридична особа. У ст. 746 ЦК України встановлено, якщо набувачами є кілька фізичних осіб, вони стають співвласниками майна, переданого їм за договором довічного утримання (догляду), на праві спільної сумісної власності, якщо набувачами є кілька фізичних осіб, їх обов'язок перед відчужувачем є солідарним.

У законі встановлено, що договір довічного утримання (догляду) може бути укладений відчужувачем на користь третьої особи.

Предметом може бути лише нерухоме майно – будинок, квартира, земельна ділянка і т.д., а рента надається не в грошовій формі, а у виді забезпечення повсякденних життєвих потреб. Закон вимагає, щоб у договорі був визначений обсяг усього змісту, його загальна вартість. Сторони можуть і більш конкретизувати. У ст. 749 ЦК України визначені обов'язки набувача за договором довічного утримання (догляду), згідно із якою: у договорі довічного утримання (догляду) можуть бути визначені всі види матеріального забезпечення, а також усі види догляду (опікування), якими набувач має забезпечувати відчужувача. Встановлено також, якщо обов'язки набувача не були конкретно визначені або у разі виникнення потреби забезпечити відчужувача іншими видами матеріального забезпечення та догляду спір має вирішуватися відповідно до засад справедливості та розумності. Законом встановлено, що набувач зобов'язаний у разі смерті відчужувача поховати його, навіть якщо це не було передбачено договором довічного утримання (догляду).

Особливим обов'язоком набувача відповідно до ст. 750 ЦК України є обов'язок забезпечити відчужувача або третю особу житлом у будинку (квартирі), який йому переданий за договором довічного утримання (догляду). У цьому разі в договорі має бути конкретно визначена та частина помешкання, в якій відчужувач має право проживати.

Припинення договору довічного утримання. Договір довічного утримання (догляду) може бути розірваний за рішенням суду: 1) на вимогу відчужувача або третьої особи, на користь якої він був укладений, у разі невиконання або неналежного виконання набувачем своїх обов'язків, незалежно від його вини; 2) на вимогу набувача. Договір довічного утримання (догляду) припиняється зі смертю відчужувача.

 

Тема 31. Найм (оренда)

 

Поняття договору оренди (найму). Істотні умови договору оренди. Строк договору оренди.

Форма договору оренди. Сторони договору оренди. Права та обов’язки сторін по договору оренди. Викуп орендованого майна.

Окремі види договору оренди.

Договір прокату. Поняття та сфера застосування договору прокату. Особливості правового регулювання договору прокату.

Договір найму (оренди) земельної ділянки. Форма договору найму земельних ділянок. Державна реєстрація договору найму земельних ділянок.

Договір найму (оренди) будівель та інших капітальних споруд. Поняття та

сфера застосування. Особливості правового регулювання.

Договір найму (оренди) транспортних засобів. Особливості найма (оренди) окремих видив транспортних засобів. Договір фрахтування судна на час на морському та повітряному транспорті.

Договір фінансової оренди (лізинг). Поняття та зміст договору лізингу. Істотні умови та зміст договору лізингу. Види лізингу. Міжнародні договори лізингу.

Договір найму житла. Поняття та форми договору. Сторони договору найма житла. Права та обов’язки сторін. Договір піднайму житла. Розірвання договору найму житла.

 

Тема 31. Найм (оренда)