Договор аренды двусторонний, возмездный, консенсуальный.

Сторонами договора аренды являются арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель). Право сдачи имущества в аренду закрепляется за его собственником. Что же касается арендодателей вообще, то ими могут быть также и лица, управомоченные законодательством или собственником сдавать имущество в аренду. Собственник имущества в данном договоре не меняется.

Имущество по договору аренды переходит от арендодателя (наймодателя) к арендатору (нанимателю) не в собственность, а во временное владение и (или) временное пользование.

Объектами аренды могут быть земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и иные имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи. Так как передаётся имущества во временное пользование, объектом договора аренды (имущественного найма) могут быть только вещи индивидуально-определённые и не потребляемые, ибо использование потребляемых вещей означает прекращение их существования. Вещь, взятая для временного пользования, должна быть возвращена наймодателю по окончании договора.

Стоимость аренды (арендная плата) определяется в договоре, исходя из оценки этого имущества на момент сдачи его в аренду с учётом фактического износа. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются в договоре. Если эти элементы не получили отражения в договоре, то считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Срок договора аренды (имущественного найма) определяется согласием сторон. Если в договоре срок не указан, договор считается заключенным на неопределённый срок и каждая из сторон вправе отказаться от договора во всякое время, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за 3 месяца. Законодательством или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды.

Форма договора аренды зависит от срока, на который он заключается, от субъектного состава и в зависимости от того, движимое или недвижимое имущество. Договор аренды на срок более одного года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, то независимо от срока должен быть заключён в письменной форме. При заключении договора аренды недвижимого имущества он подлежит государственной регистрации.

Обязанности арендодателя:

1) предоставить имущество в состоянии, соответствующему условиям договора и назначению имущества. Передаваемое имущество должно быть снабжено соответствующими документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т. п.), если иное не предусмотрено договором;

2) передатьарендатору (нанимателю) в пользование и владение имущество и сделать это своевременно (в срок);

3) производить за свой счёт капитальный ремонт сданного в наём имущества;

4) передать имущество в аренду, как правило, свободным от прав третьих лиц. Если же имущество, сдаваемое в аренду, обременено правами третьих лиц (сервитутом, правом залога и т. п.), арендодатель должен предупредить арендатора о наличии таких прав.

Арендатор обязан:

1) пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если они в договоре не определены, - в соответствии с назначением имущества;

2) поддерживать полученное во владение и (или) использование имущество в исправном состоянии, производить за свой счёт текущий ремонт и нести расходы по содержанию имущества, если иное не установлено законодательством или договором;

3) при прекращении рассматриваемого договора возвратить имущество в состоянии, обусловленном договором. Исключением из этого правила составляют плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором. Они переходят в собственность арендатора;

4) своевременно вносить плату за пользованием имуществом. Плата выражается обычно в периодических платежах (месяц, квартал, год). Арендная (наёмная) плата вносится независимо от фактического пользования имуществом.

В процессе пользования имуществом арендатор может произвести улучшения арендованного имущества. Законом установлено, если улучшения произведены с согласия наймодателя (арендодателя), то наниматель имеет право на возмещение произведённых для этих целей расходов. Улучшения, произведённые нанимателем (арендатором) без разрешения другой стороны, и, если они не отделимы без вреда для имущества, могут быть изъяты нанимателем. Улучшения арендованного имущества как отделимые, так и неотделимые, произведённые за счёт амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью имущества.

Прекращение договора аренды допускается как по соглашению сторон, так и по требованию одной из них.

По требованию арендодателя названный договор может быть досрочно расторгнут, если арендатор:

1. пользуется имуществом не в соответствии с договором или назначением либо с неоднократными нарушениями;

2. существенно ухудшает состояние имущества;

3. не внёс арендной платы более двух раз подряд со дня истечения срока платежа;

4. не производит капитального ремонта в установленные сроки в тех случаях, когда обязанность возлагается на него.

Наниматель вправе предъявить требование о досрочном расторжении договора найма в следующих случаях:

1. арендодатель не представляет имущество в пользование арендатору либо создаёт препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2. переданное имущество имеет препятствующие пользованию недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены во время осмотра имущества или проверки его исправности;

3. арендодатель не производит в установленные сроки капитального ремонта, входящего в его обязанности;

4. имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, пришло в негодность и не может в дальнейшем использоваться.

Распространённым основанием прекращения договора аренды является истечение его срока действия. Арендатор наделён преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок. Если иное не предусмотрено законодательством или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Для этого арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновлённым на тех же условия на неопределённый срок.

Договор проката - это соглашение, по которому арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование.