Проблемы выделения долей в натуре из земель сельскохозяйственного назначения.

Началом экономических реформ послужил надел долями всех работников совхозов и колхозов. Разделу подлежали только сельскохозяйственные угодья предприятий, за исключением земель, переданных сельским советам и в фонд перераспределения районов. Наиболее полная правовая регламентация земельной доли в праве общей долевой собственности была осуществлена ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 г.

В ходе земельной реформы при реорганизации в 1992-1994 гг. колхозов и совхозов 115 млн. га сельскохозяйственных угодий было передано в общую долевую собственность 11,8 млн. граждан[1].

Площадь долевой земли занимает 110 млн. га, но, по экспертным оценкам только около 10 % надлежащим образом оформлена. Здесь много нерешенных процедурных вопросов. Для их снятия в законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» необходимо установить более четкий порядок проведения общего собрания участников долевой собственности (включая порядок определения их состава, возможность заочного голосования, наделения одного из дольщиков правами представителя), а также внести поправки в ряд других процедур[2].

В соответствии с решениями общих собраний учредителей и предоставленными списками граждан-учредителей каждого вновь образованного хозяйственного общества, товарищества, производственного кооператива на основании постановлений администрации того или иного района сельскохозяйственные угодья бывших колхозов и совхозов были переданы в собственность вновь образованным хозяйственным обществам и товариществам. Этим сельскохозяйственным организациям были выданы соответствующие свидетельства о праве собственности на землю.

Те граждане, которые не выступили учредителями того ли иного образованного хозяйственного общества, товарищества, производственного кооператива и выделили земельные участки на местности в счет земельных долей для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, стали собственниками соответствующих земельных участков.

Таким образом, часть приватизированных земель находится в собственности сельскохозяйственных организаций, а часть – в долевой собственности граждан.

Но на практике из-за правовой неграмотности и нечеткого распределения полномочий межу органами власти порой возникало право «двойной» собственности на земельный участок.

Органы местного самоуправления часто принимали повторные решения о приватизации сельскохозяйственных угодий, а комитеты по земельным ресурсам и землеустройству выдавали всем свидетельства по утвержденной Указом Президента РФ форме без рассмотрения вопроса, распорядились

собственники земельными долями или нет, без учета того, что сельскохозяйственной организации ранее уже было выдано свидетельство о праве собственности на землю, удостоверяющее право собственности на земельный участок именно сельскохозяйственной организации[3].

В результате рассмотрения споров, предметом которых было выяснение вопроса, кто является собственником земельного участка, сложилась судебная практика.

Если земельный участок не был выделен в счет земельной доли для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, расширения земельного участка, используемого под личное подсобное хозяйство или индивидуальное жилищное строительство, а также передачи выделенного земельного участка в аренду на срок более пяти лет или в залог, право собственности признавалось за сельскохозяйственной организацией, которой было выдано свидетельство о праве собственности на земельный участок, или ее правопреемником.

По-другому обстоят дела, если у юридического лица нет правоустанавливающих документов на землю. Де-юре земельный участок принадлежит гражданам, поскольку у них есть свидетельство о праве собственности, но де-факто владеет и пользуется участком сельскохозяйственная организация, она же несет все издержки. По такой категории дел судебная практика неоднородна. Часто суды встают на сторону граждан, поскольку у них имеются правоустанавливающие документы. Рассмотрев проблемы «двойной» собственности, обратимся к проблемам граждан, право собственности, на землю которых никто не оспаривает.

В результате приватизации они получили земельные участки в общую долевую собственность, без определения конкретных границ участка каждого собственника. Таким образом, каждый из них имеет в собственности земельную долю. В ст. 12 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного на

значения» перечислены действия, которые вправе совершить участник долевой собственности по своему усмотрению без выделения земельного участка в счет земельной доли[4].

Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли. Эта процедура называется выделением доли в натуре.

Порядок выделения земельного участка в счет земельной доли (выделения доли в натуре) установлен статьей 13 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»[5].

При реализации своего права на выделение доли участнику долевой собственности следует учитывать ряд нюансов:

Во-первых, земельный участок, находящийся в долевой собственности должен состоять на кадастровом учете и иметь графическое описание границ.

Во-вторых, публикации о намерении выделить земельный участок в счет земельной доли должны содержать очень четкое, правильное, понятное описание выделяемого земельного участка.

В-третьих, во избежание «волокиты», обращаясь в местную администрацию с просьбой предоставить копию протокола общего собрания участников долевой собственности, следует позаботиться о проставлении должностным лицом отметки о дате принятия такого заявления.

В-четвертых, изготовление землеустроительного дела следует поручить землеустроительной организации, которая готовила землеустроительное дело для постановки всего земельного участка на кадастровый учет.

В-пятых, если выделение земельной доли было осуществлено с целью дальнейшей продажи гектаров по заранее определенной цене, то необходимо уведомить областную и местную администрацию о предстоящей продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, в противном

случае продажа земельного участка будет признана ничтожной и применены последствия недействительности ничтожной сделки[6].