Как не оказаться обманутым дольщиком (советы для тех, кто намерен приобрести жилье в строящихся домах)

Типичным способом приобретения квартиры в строящемся доме является заключение гражданином со строительной компанией договора о долевом участии в строительстве. Это удобно, так как приобретатели жилья имеют возможность оплатить квартиру в рассрочку до окончания строительства. Стоит такое жилье дешевле, чем квартиры в выстроенном доме.

Однако, учитывая опыт множества дольщиков, обманутых недобросовестными застройщиками, будущим жильцам необходимо тщательно проверять всю документацию на строительство и внимательно читать условия договора.

На сегодняшний день единственным законным способом привлечения денежных средств для долевого строительства жилья является договор участия в долевом строительстве, заключенный в порядке и на условиях, которые предусмотрены Федеральным законом от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», вступившим в силу с 01.04.2005г.

Закон предусматривает, что привлечь денежные средства участников долевого строительства организация может только после получения разрешения на строительство, опубликования проектной декларации и государственной регистрации права собственности или аренды застройщика на земельный участок.

В случае несоблюдения хотя бы одного из этих условий и привлечения средств граждан последние вправе потребовать немедленного возврата денежных средств с начислением процентов исходя из двукратного размера ставки рефинансирования и возмещения убытков.

Следует знать, что договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Важно отметить, что и вносить денежные средства по такому договору следует лишь после его государственной регистрации.

Каждый гражданин, намеревающийся заключить договор участия в долевом строительстве, должен знать, что закон обязывает застройщика представлять для ознакомления любому обратившемуся лицу:

- учредительные документы застройщика;

- свидетельство о государственной регистрации застройщика;

- свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;

- отчетность о финансово-хозяйственной деятельности застройщика по установленным формам;

- утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение прибыли и убытков) за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности;

- аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.

Следуя изложенным правилам, граждане смогут максимально защитить себя от недобросовестных предпринимателей.

По вопросам признания пострадавшими следует обращаться с 31.12.2013г. в отдел документационного и правового обеспечения и надзора за долевым строительством инспекции по адресу: г.Оренбург, ул.Ленинская, 59 корпус 1, 2-й этаж, офис 15.

Режим работы: понедельник – четверг с 9 до 13час. и с 14 до 18 час., пятница – с 9 до 13 час. и с 14 до 17 час. Телефон для справок 47-49-26.

Прием заявлений о признании граждан пострадавшими осуществляется при наличии полного пакета документов в соответствии с пунктом 10 приказа Министерства регионального развития Российской Федерации от 20.09.2013г. № 403.

Существенные (обязательные) условия договора участия в долевом строительстве

По договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Правительство Российской Федерации вправе издавать правила, обязательные для сторон договора при его заключении и исполнении. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено Федеральным законом № 214-ФЗ от 30.12.2004г.

Договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

При отсутствии в договоре названных обязательных условий, договор считается незаключенным.

К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной Федеральным законом № 214-ФЗ от 30.12.2004 г.

31. Самовольное строительство жилого дома: признаки, правовые последствия

Ст 222 ГК РФ. Самовольная постройка.

1. Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.

3. Абзац утратил силу с 1 сентября 2006 года. - Федеральный закон от 30.06.2006 N 93-ФЗ.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

(в ред. Федерального закона от 30.06.2006 N 93-ФЗ)

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

(в ред. Федерального закона от 30.06.2006 N 93-ФЗ)

 

Под самовольной постройкой согласно статье 222 Гражданского кодекса РФ понимается недвижимое имущество (жилой дом, другое строение, сооружение и проч.), созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Таким образом, в пункте 1 статьи 222 закреплено три признака самовольной постройки:

1. Земельный участок, на котором возведена постройка, не был отведен для ее строительства в установленном законодательством порядке.

2. Не была получена необходимая разрешительная документация.

3. Самовольное строение было создано с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

При этом достаточно наличия одного из перечисленных признаков, чтобы строение приобрело статус самовольного.