Недвижимость в Гражданском кодексе

Понятие «недвижимой вещи», «недвижимого имущества», «недвижимости» изложено в статье 130 Гражданского кодекса: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения». Это определение на первый взгляд выглядит достаточно однозначно, однако все же грешит некоторой неопределенностью – уже через очень короткое время после введения кодекса обнаружилось, что представители противоположных точек зрения на то, что есть «недвижимость», одинаково опираются на это определение: одни утверждают, что земельный участок, дом на нем и квартира в доме есть единый объект недвижимости, другие, возражая им, заявляют, что это три различных объекта, каждый с отдельной судьбой, собственным правовым режимом и собственным владельцем. Например, в Правилах ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Постановление Правительства от 18 февраля 1998 года № 219) это разнообразие недвижимых вещей называется видами недвижимого имущества, далее перечисляются следующие виды: земельный участок, здание или сооружение; жилое, нежилое помещение и прочие составляющие здания или сооружения; участок лесного фонда, права на каждое из которых предлагается регистрировать отдельно. Правда, постановление умалчивает о том, где и как регистрировать права на каждое многолетнее растение, поскольку, например и яблоня, и куст крыжовника, и даже куст крапивы, произрастающие на участке, согласно определению также есть недвижимость. А если это все не части одной недвижимой вещи, а действительно отдельные объекты, то сколько объектов недвижимой собственности сосредоточено на тривиальном дачно-огородном участке даже представить невозможно. К сожалению министерство юстиции долгое время не видело в этом споре какого-либо существенного для себя содержания. Рассказывают, что на одной публичной встрече, где дискутировался этот вопрос, представитель министерства, тогда курировавший сферу недвижимости, П. Крашенинников выразился в том смысле, что «недвижимость» это именно то и только то, что Законодатель объявит недвижимостью, например, указав на стакан с карандашами, сказал он, объявим его завтра недвижимостью, он ею и будет. Эта позиция представителями министерства публично высказывалась не один раз. Тем самым министерство юстиции публично отказывалось признавать в содержании понятия недвижимости какую-либо объективную природу. В период этой неопределенности сформировалась нормативная правовая база сферы недвижимости, одна часть которой оперлась на одну трактовку, другая – на другую, что сильно запутало законодательство и в значительной мере лишило его эффективности.

«Расслоенность» недвижимости на «земельный участок» и «прочно связанную с ней недвижимость» оказалась предопределенной уже на первых шагах приватизации, когда дискуссии о содержании понятия «недвижимость» еще только начинались. Испытывая давление политических сил, выступавших против приватизации земли, чтобы не дразнить их и не тормозить общего процесса приватизации, была допущена возможность приватизации зданий и сооружений, включая крупные промышленные комплексы, опережая приватизацию земельных участков, на которых они расположены. Воссоединиться тому и другому было предложено только в 2001 году, когда вышел новый Земельный кодекс. Но даже и в нем предлагается собственникам тех зданий и сооружений, чье землепользование продолжает оставаться на праве постоянного бессрочного пользования, переоформить его в собственность, либо долгосрочную аренду. Тем самым названная «расслоенность» продолжается и теоретически и практически.

Тем не менее, профессиональная и научная общественность с самого первого дня реформ настойчиво выдвигает требования «объединить» земельный участок и иную недвижимость в единый объект. Для этого необходимо сначала уточнить формулировку статьи 130. Однако в «Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе», разработанной Советом при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства в 2004 году[31], на этот предмет сделан следующее заключение: «определение недвижимой вещи, содержащееся в п.1 ст. 130 ГК, вряд ли нуждается в пересмотре».

Следует также указать, что хотя в ст. 130 ГК понятия «недвижимая вещь», «недвижимое имущество» и «недвижимость» перечислены как синонимы, имеет смысл использовать их в различных контекстах.

«Недвижимая вещь». В этом термине главным словом, которое прежде всего нуждается в толковании, является слово «вещь». Законодательство не дает определения понятию «вещь». Юридический словарь определяет его так: «предмет внешнего (материального) мира, находящийся в естественном состоянии в природе или созданный трудом человека». Но в том-то и дело, что есть необходимость отличать «вещь» от «предмета». Предметом можно назвать вообще любой объект материального мира – засохшую веточку, камушек, шестеренку от сломанного будильника… Вещь же, это предмет, обладающий свойством полезности для человека, специально созданный или приспособленный для того, чтобы служить человеку совершенно определенным образом, быть для него инструментом определенного назначения. Вещь, как правило, имеет специальную конструкцию, состоящую из частей, построенных в определенное взаимодействие между собой. Каждая из таких частей, взятая сама по себе, ничем, кроме как просто предметом, не является. Она не имеет никакого самостоятельного назначения и ценности. Но и вещь без нее утрачивает или в какой-то мере теряет свои назначение и ценность, превращаясь в итоге в бесполезный конгломерат бесполезных предметов. Хотя все же и в этом состоянии она может обрести некую ценность, если ее можно будет рассматривать как ресурс, исходный материал, годный для создания новой вещи в будущем. Вещь отличается от невещи тем, что имея назначение, она нужна человеку. И не одному, а сразу многим. Это создает среди людей конкуренцию за право единоличного или коллективного обладания ею, что в свою очередь требует законодательного регулирования вопроса, кому она принадлежит. То есть вещь, в отличии от предмета является объектом права. Делать объектами права предметы, не являющиеся вещами, нет никакой необходимости. Но повторим главное для данного контекста: вещь имеет конструкцию, нарушение которой уменьшает ее полезные свойства, а, следовательно, наносит ущерб ее правообладателю. Если вещь потеряет деталь, это может привести к ее превращению в бесполезный и даже тяжело обременительный для ее хозяина предмет. При этом собственная стоимость потерянной детали может быть ничтожной, но ущерб, связанный с этой метаморфозой вещи, огромным. Поэтому необходимы меры правовой защиты целостности вещи, особенно в момент формирования ее как объекта учета прав на нее, включая законодательный инструмент для того, чтобы можно было доказательно устанавливать полноценность вещи и контролировать ее сохранность.

Все это в высшей степени справедливо и в отношении недвижимой вещи. Как и прочая любая вещь, недвижимая вещь специально создана или приспособлена для того, чтобы служить определенному назначению, или, по крайней мере, служит ресурсом для создания новой недвижимой вещи. Она представляет собой вполне определенный комплекс связанных определенным взаимодействием недвижимых предметов, совокупность которых обеспечивает возможность полноценного использования ее по своему назначению и с соответствующей эффективностью. Например, можно ли забор посчитать недвижимой вещью? Вряд ли. Самостоятельного назначения он не имеет. Уж коль это забор, то видимо ограждает какой-то земельный участок, частью которого и является.

При неаккуратном межевании земельного участка, относящегося к существующей недвижимой вещи, можно ненароком «поранить» ее полноценность, «урезать» ее текущую полезность, «усечь» потенциал развития и даже вообще «убить».

Понятие«Недвижимость» рационально отнести на класс предметов, обладающих недвижимыми свойствами. Этот термин может употребляться с различными значениями:

§ класс недвижимых вещей (например, «городская недвижимость»);

§ все недвижимое имущество какого-либо лица (недвижимость такого-то);

§ просто недвижимый предмет без уточнения, является ли он целым или только частью какой-то недвижимой вещи (например, забор), или вообще не принадлежащий ни какому конкретному недвижимому имуществу (дикорастущее дерево), или неопределенная совокупность таких предметов (например, лес);

«Недвижимое имущество» - совокупность недвижимостей, объединенных единой правовой принадлежностью кому-либо. Правильно, если это имущество состоит из целого числа недвижимых вещей, которых может быть несколько. Например, какой-нибудь горнодобывающий комбинат на Кольском полуострове как юридическое лицо может иметь в составе своего имущества и шахты основного производства, и профилакторий в Сочи на берегу Черного моря. Для того, чтобы указать на то, что речь идет не о всем недвижимом имуществе комбината, а только о профилактории, можно воспользоваться термином «Объект недвижимого имущества». В результате различных технических ошибок и недоразумений в составе недвижимого имущества иногда оказывается нецелое число недвижимых вещей.

Если говорить о том, что из перечисленного (недвижимость, недвижимое имущество, недвижимая вещь) должно быть объектом кадастрового учета и объектом прав на недвижимое имущество, то ответ очевиден – недвижимая вещь. Она же должна возникать и в результате формирования недвижимости с целью ее отчуждения из состава единого государственного имущества, то есть приватизации.