Значение установления границы между смежными объектами недвижимости

В современных российских публикациях и исследованиях мало предается значения возможным результатам межевания в городе. Например, это проявляется в том, что деятельность по выработке правил рационального межевания, подготовка нормативной правовой базы землеустройства протекает крайне вяло. Следствием отсутствия этих документов является практика реального межевания, которая плодит массовое появление земельных участков нерациональной формы. Но среди архитектурных и землеустроительных служб это не вызывает того беспокойства, которого заслуживает.

Обычный ответ, которой приводится в ответ на указание на эту проблему, состоит в том, что дефекты сегодняшних работ по межеванию можно будет исправить в будущем, когда они станут уже очевидно нетерпимы. Однако такие надежды являются глубоким заблуждением: однажды нанесенная межа, разграничивающая два участка, как правило, остается на многие годы, десятилетия и столетия. Проблемы, вызванные необходимостью исправления дефектов межевания хорошо известны в истории мирового градостроительства – для исправления дефектной границы необходимо не только обоюдное согласие и стремление к этому соседей, что уже само по себе весьма проблематично, но и то, чтобы их планы по капитальной реконструкции своих объектов совпали по времени (ведь часто здания и сооружения земельного участка ставятся прямо на меже, или межа ими закрепляется). Это определяет то, что работы по межеванию должны выполняться с высокой степенью обоснованности и проработанности, учитывать принципы рационального землеустройства.

Устойчивость границ земельных участков характерна практически для всех городов Европы. В данном случае трудно сослаться на США, поскольку там сложилась иная культура отношения к недвижимости вообще – американцы в целом значительно менее сентиментальны в отношении недвижимости, с легкостью ее меняют и, переезжая с одного края континента на другой, и снося, заменяя новой. Американская недвижимость на несколько порядков менее капитальна по сравнению с европейской и тем более российской (и еще тем более – московской). Впрочем, у нас нет данных, говорящих за то, что в границы земельных участков в городах США носят менее устойчивый по сравнению с Европой характер.

Раскопки усадьбы новгородского художника, жившего в XII веке, показывают, что к тому времени эта усадьба в неизменных границах существовала, по крайней мере, уже три века. Знаменитый район лондонского Сити сохраняет застройку, а с ней и структуру земельных участков на протяжении бессчетного числа столетий. Это же демонстрирует и центр Москвы. История межевания знает, какую большую проблему представляет собой межевание так называемых «чересполосных владений», то есть установление границы между владениями, до этого не размежеванными между собой. Тут требовались «кнуты и пряники» в поражающем воображение масштабах. А ведь эта задача на несколько порядков проще, чем изменить границу внутри плотной городской застройки. Вообще для изменения границ земельных участков наиболее всего подходят условия, которые возникают при реализации крупных градостроительных проектов, предусматривающих сплошной снос застройки, по крайней мере, в границах квартала или его части. Но и такие преобразования реализовать совсем непросто даже в интересах всех без исключения землевладельцев затрагиваемой территории.

В качестве примера можно привести выдержку из статьи «Нового энциклопедического словаря Брокгауза и Ефрона» «Земельный вопрос в городах». Речь идет о процессе, при котором жители различных городов мира на рубеже прошлого и нашего века скупали земли ближайших городских предместий с тем, чтобы построить жилище или иную недвижимость, приобрести которую в пределах города они не могли. За счет этого росла городская территория и юрисдикция городского управления.

Но «на окраинах городов земля служит обычно для ведения сельского хозяйства и распланирована в виду этой цели. Такая планировка участков делает их совершенно неприспособленными для строительных целей. Длинные, узкие полосы, удобные для ведения сельского хозяйства, совершенно непригодны для городской застройки: если они расположены длинной стороной к улице, то недостаточно глубоки, если короткой, то недостаточно широки; в обоих случаях они не достигают минимума размеров, установленных строительным правом, и поэтому остаются вне городского земельного рынка. Вместе с тем, эти неправильно распланированные земли отрезают доступ к новым строительным участкам и создают монополию собственников застроенных или уже приспособленных к застройке участков. Городское самоуправление, руководясь соображениями общего блага, не может считаться при проведении красных линий, обозначающих направление будущих улиц, со случайными границами отдельных владений. Не может быть никаких гарантий, что вновь намеченная улица прорежет отдельные владения именно под прямым углом, что необходимо для нормального характера застройки участка. Путем принудительного отчуждения городское самоуправление может прорезать улицу, необходимую для движения, но бессильно сделать ее годной к застройке, если расположенные на этой улице участки не годны к застройке по своим размерам и очертаниям. Таким образом, участки обесцениваются и делаются совершенно непригодными для строительных целей, нередко препятствуя нормальной застройке и соседних владений. В результате является беспорядочная, нецелесообразная и нехозяйственная застройка отдельных кварталов и даже целых частей города. Неправильная планировка противоречит, таким образом, и частично хозяйственным интересам, и интересам публичного блага. В старом законодательстве не содержалось никаких предписаний, которые давали бы возможность придать отдельным земельным участкам годные для застройки очертания. Попытки добровольных переделов часто разбиваются о своекорыстие одних и спекулятивные намерения других. В больших городах наблюдались случаи, когда двадцать землевладельцев, несмотря на желание переделиться, не смогли этого сделать из-за сопротивления каких-нибудь двух собственников. Отсюда необходимость создания специального законодательства о принудительных переделах. Основные его черты заключаются в следующем: передел может иметь место или ex officio, или по ходатайству большинства собственников. Применение передела ограничивается отдельными строительными кварталами.... В исключительных случаях для уравнения интересов отдельных собственников допускается и денежное вознаграждение. Возражения против нарушения интересов собственников и других заинтересованных лиц рассматриваются в административном порядке, вопросы о вознаграждении – в судебном.»

Итак, необходимый передел настойчиво требует не только согласия и даже желания этого всех собственников участков, но и то, чтобы их возможности преступить к переделу совпали по времени, а также наличие некой организующей силы, способной начертать план передела и добиться согласия и одобрения его каждым. Практика повсеместно демонстрирует, что это невозможно реализовать инициативой и силами одних лишь собственников участков – всегда находился кто-то, кто-либо вообще отказывается от передела, либо уже на стадии окончательного согласования считает себя ущемленной стороной и никак не может согласиться с предлагаемыми планами. Во всяком случае, описанная история попыток наведения порядка на инкорпорированных территориях городских предместий, хотя и осуществлялась по горячим следам, полной победы не имела, о чем свидетельствуют планы земельных участков, продолжающих оставаться в исходном состоянии, как, например, на следующем фрагменте:

Рис. 11. Фрагмент плана городской застройки, сохраняющей в себе «следы» нарезки территории на участки изначально не для городской застройки, а в качестве сельхозугодий. На данном фрагменте различимы линии проектных попыток современных градостроительных преобразований.