Опыт в России

При всей привлекательности опыта европейских стран, в частности Германии, без дополнительных усилий сложно перенести этот самый опыт на Россию. На пути изменений стоит радикально иная структура рынка жилья. Несмотря на то, что приватизация стала одним из факторов, оказавших существенное влияние на систему социальных отношений и изменение уровня жизни населения, ее нельзя рассматривать в отрыве от всего комплекса экономических и политических причин, вызвавших масштабные социальные сдвиги в рамках всего общества. Бесплатная приватизация жилья породила массу бедных собственников. Но при этом сами дома по-прежнему принадлежат государству и управляются муниципальными образованиями. Таким образом, реконструкция состоится либо если муниципальный орган примет решение о его ремонте, либо если все владельцы квартир объединятся в товарищество.

В отличие от России, в Германии принципиально иная ситуация: приватизация была платной, и поэтому в данный момент собственниками жилья являются около трех процентов граждан, остальные являются квартиросъемщиками. Тем временем, муниципальные жилищные предприятия, ЖСК, крупные домовладельцы являются самыми крупными собственниками. При существующем спросе на аренду жилья собственник проявляет инициативу, чтобы участвовать в модернизации. Многочисленные проекты модернизации старых зданий показали, что участие в проектах не только обеспечивает экономию для жильцов, но и выгодно для арендодателя. Помимо разработки подробных концепций технической реабилитации панельных строений, также функционировала общегосударственная программа финансовой поддержки при проведении строительно-восстановительных мероприятий со сроком возврата кредитов до 25 лет и частичным погашением долгов перед государством при выполнении определенных условий.

Что касается российских регионов, в частности моногородов, где чувствуется острая нехватка финансирования, проблема модернизации может быть решена зачастую только путем привлечения частного капитала. Для качественного развития и благоустройства неблагополучных районов необходимо разрабатывать долгосрочные, программы, учитывающие и трудоустройство жителей, и возможность этих самых жителей выражать свою позицию и активно участвовать в судьбе города.

Существующий фонд только крупнопанельного жилья, не соответствующего требованиям действующих нормативов по энергосбережению и охране окружающей среды, составляет в одной Москве около 150 млн. кв. м общей площади (примерно 30 тыс. жилых домов), а по всей России — в десятки раз больше. Техническое состояние домов с каждым днем ухудшается, и в связи с иной схемой собственничества, проблема технического состояния домов становится все более актуальной. В настоящее время невозможно возложить на плечи собственника расходы по обеспечению модернизации жилья. Сегодня проблему ветшания жилья пытаются решить финансированием капитального ремонта через фонд реформирования ЖКХ. При этом реконструкция совершается довольно ограниченно и об энергоэффективности речи, как правило не идет. Более того, роль собственника в реконструкции, в отличие от собственников в Германии, равна нулю. Таким образом, проблема энергоэффективности как нельзя более актуальна. Если не будут проводиться соответствующие работы, жильцам панельных домов придется платить более значительные суммы по счетам за отопление, чем жильцам в новых и модернизированных домах.

7.2 Попытки модернизации «Хрущоб» на Родине

Первые модернизации на постсоветской территории прошли в Минске еще в 1989 году. Здесь попытались решить проблему нехватки места: количество квартир на площадке было сокращено до трех, а оставшуюся четвертую квартиру пустили на дополнительные метры для них. Были достроены лоджии и мансарды, верхние квартиры, таким образом, стали двухуровневыми. Процесс осложнялся тем, что жители отказывались выкупать дополнительные метры, и у них был свой резон, ведь «квадраты» в «реанимированных» домах стоили дороже, чем в новых. В целом, по существующей сегодня в белорусской столице программе, к 2015 году планируется модернизировать около полутора тысяч домов.

Высота здания в четыре или пять этажей была выбрана в связи с тем, что по советским стандартам это была максимальная высота, для которой не требовался лифт.

Спустя пять лет примеру белорусских соседей последовал один из наиболее старых и ветхих домов «хрущевской» планировки в городе Лыткарино Московской области. По скандинавскому проекту панельный дом обшили пластиком и надстроили мансарды.

Точечные модернизации в дальнейшем хаотично прошли по стране: в Екатеринбурге, Юрге, Петербурге, Новокуйбышевске, Ставрополе, Казани, Томске, Ростове-на-Дону. Однако федерального размаха проекты не получили. В Москве, после многолетних терзаний на тему «Сносить или ремонтировать?», решение было отдано в пользу первого варианта, так как возвести новые проекты на завидных площадях оказалось выгоднее.

Первоначально подразумевалось, что доходы от продажи квартир в появившихся мансардных этажах восполнят затраты на модернизацию здания, так как средств на капремонты в местных бюджетах хронически не хватает. Однако противодействовать обновлению захудалых построек стали жильцы. Многие квартиры в хрущовках были приватизированы, и для начала ремонта дома нужно было получить письменное согласие от всех собственников жилья. Даже один отказ лишал целый дом возможности быть отремонтированным. На этом нюансе стопорились уже разработанные проекты по улучшению старых панельных домов.

Реанимировать дома 60-х годов постройки пытались и в Киеве, но снова без особого успеха. Особенно амбициозный план перестройки предложили украинские специалисты из Приднепровской госакадемии строительства и архитектуры. Они создали проект надстройки не двух этажей, а десяти – на новом каркасе из трубобетона, на новом фундаменте и с отдельными опорами. Однако этот проект пока только ожидает своего реального воплощения.

Оригинально стали выглядеть старые дома в Астане. Хрущевки, расположенные на проспекте Республики – одной из центральных дорог города, – были декорированы лепниной с шикарными восточными мотивами, причем фасад каждого дома переделывался по отдельному проекту.

 

 

 

Заключение

Анализ реконструкции показал, что происходит не только восстановление существующего здания, повышение его качественного состояния, но и получение дополнительной площади жилья за счет надстройки дополнительных этажей, пристроек и вставок в существующую застройку. В процессе реконструкции утепляются до нормативного уровня наружные стены реконструируемого здания, проводится капитальный ремонт или замена светопрозрачных ограждений и внутренних инженерных систем с установкой контрольно-регулирующих приборов на отоплении, в водопроводных и газовых сетях.

Таким образом, необходимость решения проблемы реконструкции и модернизации домов первых массовых серий определяется:

· повсеместной распространенностью, относительной однородностью и социальной значимостью жилых домов первых массовых серий;

· прошедшими нормативными сроками проведения капитального ремонта этих домов, которые за годы эксплуатации претерпели физический износ 15-20%, а также существенный моральный износ;

· запасом несущей способности типовых домов, а так же первой категорией капитальности со сроком использования 100 лет;

· экономической целесообразностью сохранения и наращивания размеров фонда за счет надстройки и пристройки объемов при реконструкции

 

 

9. Список литературы:

1. Реконструкции и модернизации жилищного фонда. Методическое пособие СТО РААСН 01-2007.- Москва, 2007.

2. Статья «Хрущёвки: сносить или оставить?» автор: Ольга Мальцева

http://urbanurban.ru/blog/design/57/Khruschyovki-snosit-ili-ostavit

3. «Модернизация панельных зданий. Опыт Германии» - Выставка в рамках Недели Германии в Санкт-Петербурге – 2009

http://www.gross-siedlungen.de/de/media/pdf/3134.pdf

4. Варианты модернизации хрущевок

http://syndyk.by/article/gurnal/modernizatsiya_hrushchevok_varianti-20377.html

5. В защиту отечественного, строительства и промышленности строительных материалов. «Строительный эксперт»,№10–11/2001 Лобов О.И., Ананьев А.И., Вязовченко В.А. и др.