Оцінка вартості будівель і споруд

Наявність вільного ринку інформації щодо операцій з будівлями і спорудами дала значний поштовх розвитку його експертної оцінки в Україні. В загальновизнаній оцінній практиці існують три підходи для визначення вартості будівель і споруд: прибутковий, порівняльний і витратний.

Використання прибуткового підходу передбачає вживання таких основних методів:

- капіталізації доходів;

- дисконтованих грошових потоків.

Метод капіталізації доходів використовується для оцінки будівель і споруд, які є джерелами доходу власника. Доходи від володіння будівлями і спорудами можуть, наприклад, бути поточними і майбутніми надходженнями від надання їх в оренду, платню за користування стоянками і гаражами, платню за встановлення реклами, доходи від можливого приросту вартості будівель і споруд при їх продажу в майбутньому.

Основні етапи процедури оцінки методом капіталізації доходу наступні.

1. Розрахунок сумарної величини ринкової орендної платні і інших доходів від володіння об'єктом оцінки за останній до дати оцінки (або будь-який інший типовий) рік. Ця сумарна величина називається потенційним валовим доходом (ПВД) і визначається як дохід, який може бути отриманий від об'єкту нерухомого майна за умов його 100%-го використання без урахування всіх втрат і витрат, на основі аналізу поточних ставок і тарифів, що існують на ринку нерухомості для порівняних об'єктів:

ПВД = S*Со+Дін, (8.10)

 

де S – площа, що надається в оренду, м²;

Со – орендна ставка за 1 м²;

Дін – інші доходи від володіння об'єктом оцінки.

2. Розрахунок можливих втрат від неповного завантаження будівель і споруд і втрат при зборі платежів (наприклад, при невчасному відновленні орендної угоди через зміну орендарів).

3. Розрахунок дійсного валового доходу (ДВД) шляхом зменшення потенційного валового доходу на величину можливих втрат (В):

ДВД = ПВД – В. (8.11)

 

4. Розрахунок витрат, пов'язаних з нормальним функціонуванням об'єкту оцінки. Це операційні витрати (ОВ), які мають періодичний характер і поділяються на:

- умовно-постійні (їх розмір фіксований і не залежить від ступеня експлуатаційного завантаження об'єкту – платежі страховок, майнові податки);

- умовно-змінні (їх розмір залежить від ступеня експлуатаційного завантаження об'єкту і рівня наданих послуг – комунальні витрати, витрати на зміст території, поточні витрати на управління, заробітна платня і податки з неї, рекламні, транспортні витрати тощо);

- витрати на заміщення (резерви, пов'язані з витратами на періодичну заміну компонентів поліпшень, які швидко спрацьовують: водопровідної системи, каналізації, меблів, даху, телефонної системи тощо).

5. Розрахунок чистого операційного доходу (ЧОД) за формулою:

ЧОД = ДВД – ОВ (8.12)

 

(за винятком амортизаційних відрахувань).

6.Розрахунок коефіцієнта капіталізації одним з доступних за умов наявної інформації методів (кумулятивної побудови, середньозваженої вартості, визначення суми ставки доходу на інвестиції і норми повернення інвестицій тощо).

7.Оцінка вартості об'єкту нерухомості (Вон) за формулою:

 

. (8.13)

 

8.Метод дисконтованих грошових потоків застосовується для визначення поточної вартості майбутніх доходів, які можуть бути отримані від використання будівель і споруд та можливого їх продажу.

Визначення обґрунтованої ринкової вартості на основі даного методу здійснюється у декілька етапів:

1) складається прогноз потоку майбутніх доходів за період володіння об'єктом оцінки;

2) розраховується прогнозна вартість оцінюваних будівель і споруд на кінець періоду володіння, тобто вартість реверсії (передбачуваного продажу), навіть якщо насправді продаж не планується;

3) розраховується ставка дисконту для оцінюваного об'єкту нерухомості на існуючому ринку;

4) здійснюється дисконтування майбутніх доходів в період володіння і прогнозованої вартості реверсії шляхом приведення потоку грошових коштів за кожний з майбутніх періодів до поточної вартості на основі використання теорії зміни вартості грошей в часі і підсумовування всіх поточних вартостей. Таким чином:

 

(8.14)

 

де Вон – вартість об'єкту нерухомості;

Ді – очікуваний дохід від володіння об'єктом за і рік;

Р – поточна вартість реверсії;

n – період (в роках), для якого прогнозується отримання доходів від володіння об'єктом.

Вартість реверсії може визначатися:

а) шляхом прямої капіталізації грошового потоку останнього прогнозного року. Величина коефіцієнта капіталізації у такому разі залежить від конкретних умов ринку аналогічних об'єктів;

б) з використанням моделі Гордона (якщо прогнозується отримання стабільних доходів в постпрогнозному періоді):

 

, (8.15)

 

де Д_і+1 – очікуваний дохід від володіння об'єктом за 1-й рік постпрогнозного періоду;

q – довгострокові темпи зростання очікуваних доходів.

Витратний підхід до оцінки нерухомості застосовується з метою техніко-економічного обґрунтовування нового будівництва, вибору якнайкращого і найефективнішого способу використання земельної ділянки, визначення профілю об'єкту нерухомості, заключного узгодження вартості об'єкту нерухомості, оцінки будівель спеціального призначення і об'єктів на «пасивних секторах» ринку, страхування, оподаткування майна фізичних і юридичних осіб, виділення частини майнового комплексу, на який буде накладено арешт і т. ін.

Процедура оцінки ринкової вартості нерухомості за допомогою витратного підходу складається з наступних етапів:

- оцінка вартості земельної ділянки, на якій знаходяться будівлі, споруди (якщо земельна ділянка була орендована, то її вартість не оцінюється);

- оцінка вартості відтворювання або вартості заміщення будівель і споруд на дату оцінки;

- оцінка сукупного зносу будівель і споруд з урахуванням їх фізичного, функціонального, технологічного й економічного застарівання;

- визначення залишкової вартості будівель і споруд як різниці між відновлювальною вартістю (вартістю заміщення) і сукупним зносом;

- визначення повної вартості об'єкту нерухомості шляхом додавання до залишкової вартості будівель і споруд вартості земельної ділянки (за умов наявності майнових прав на нього).

При визначенні вартості відновлення або заміщення будівель та споруд використовуються такі основні методи:

- метод формування кошторису;

- метод питомих витрат на одиницю площі або об'єму;

- поелементний метод.

Метод формування кошторису передбачає складання кошторисної документації на будівництво об'єкту нерухомості з вказівкою переліку будівельно-монтажних робіт і витрат за кожним видом робіт на заробітну платню, матеріали, електроенергію, інструменти, спеціальне оснащення і т.д., які повинні бути приведені до базисного рівня цін з наступною індексацією в рівень цін на дату оцінки. Це найбільш трудомісткий метод, але він може бути значно полегшений, якщо є первісна кошторисна документація на будівництво об'єкту. Якщо така документація відсутня, експерт-оцінювач може звернутися до послуг кошторисної організації, що розробить новий кошторис для об'єкту оцінки з використанням єдиних норм і розцінок, індексів цін на будівельно-монтажні роботи, будівельних нормативів і правил та іншої необхідної документації.

Для розрахунку вартості відтворювання нерухомості методом питомих витрат на одиницю площі або об'єму розробляються нормативи витрат на будівельні роботи (на 1 м² площі або 1 м³ об'єму будівлі), які потім збільшуються на загальну площу або об'єм об'єкту оцінки. Норматив питомих витрат визначається на основі довідкових даних про витрати на будівництво аналогічних об'єктів.

Сутність поелементного методу полягає в тому, що будівлі розбиваються на окремі компоненти: фундамент, стіни і перегородки, перекриття, дах, підлога, обробні роботи, інженерне обладнання й ін. Оцінювачем збираються дані витрат на 1 м³, 1 м², 1 погонний метр, 1 нормо-годин за кожним елементом. Потім підсумовуванням поелементних витрат розраховується загальна вартість об'єкту нерухомості.

При визначенні вартості будівель та споруд необхідно враховувати сукупний знос об’єктів. В оцінній діяльності під сукупним зносом розуміють втрати вартості об'єкту, викликані фізичним руйнуванням, функціональним застаріванням і різними зовнішніми чинниками. При витратному підході знос використовується для обліку розбіжностей в характеристиках нового і оцінюваного об'єкту нерухомості.

Фізичний знос – втрата вартості об'єкту нерухомості, що відображає зміну його фізичних властивостей з часом під впливом експлуатаційних і природних чинників, які викликають скорочення терміну експлуатації і корисності об'єкту.

Фізичний знос може бути усуненим (якщо витрати на поточний ремонт об'єкту нерухомості менші вартості, що додається до вартості об'єкту за рахунок його проведення) і неусувним (якщо витрати на його усунення більші вартості, що додається до вартості об'єкту за рахунок його усунення).

Фізичний знос усунений розраховується на основі вартості витрат на проведення ремонтних робіт з його усунення. Фізичний знос неусувний розраховується на основі залишкової вартості елементів власності, витрати на виправлення яких перевищують величину приросту вартості майна за рахунок їх виправлення.

На практиці використовуються такі основні методи розрахунку фізичного зносу об'єктів нерухомості:

- експертний;

- вартісний;

- нормативний (обліковий).

Використання експертного методу оцінки зносу передбачає, що експерт оглядає кожний елемент будівлі і на основі результатів огляду визначає відсоток зносу і його вартісну величину за кожним елементом.

Вартісної метод розрахунку використовується для розрахунку фізичного зносу довгострокових елементів будівель і споруд (фундаменту, стін, перекриттів і полягає у визначенні витрат на відтворення цих елементів будівель.

Нормативний (бухгалтерський) метод визначення фізичного зносу будівель передбачає використання діючих на момент оцінки норм амортизаційних відрахувань на повне відновлення основних фондів.

Функціональний знос – втрата вартості об'єкту нерухомості, пов'язана з його невідповідністю сучасним стандартам з погляду функціональної корисності (застаріла архітектура, нераціональність планування, інженерного забезпечення тощо).

За формою функціональний знос є технологічним старінням, під яким розуміють втрату вартості об'єкту, викликану змінами в технології, через які об'єкт стає більш дорогим в експлуатації.

Функціональний знос спричиняється, як правило, недоліками, що вимагають створення додаткових елементів в існуючому об'єкті нерухомості, заміни або модернізації окремих елементів нерухомого майна, наявністю «надлишків» (елементів, що вимагають ліквідації). Функціональний знос, так само, як і фізичний, може бути усунений і не усунений.

До усуненого функціонального зносу можна віднести відновлення вбудованих шаф, водяних і газових лічильників, сантехнічного обладнання, покриття підлоги й ін. Критерієм усуненого зносу є порівняння величини витрат на ремонт з величиною додатково отриманої вартості. Величина усуненого функціонального зносу визначається як різниця між потенційною вартістю будівлі на момент її оцінки з оновленими елементами і її ж вартістю на ту ж дату оцінки без оновлених елементів.

Неусувний функціональний знос означає зменшення вартості будівлі під впливом чинників, пов'язаних як з надлишком, так і з бракуванням якісних характеристик будівлі. Наприклад, на орендному ринку великим попитом користуються двокімнатні квартири порівняно з однокімнатними. Величину даного виду зносу розраховують як величину втрат орендної платні від надання в оренду цих квартир, помножену на мультиплікатор орендної платні (відношення ціни продажу власності до потенційної орендної платні за неї), характерний для даного виду квартир. Таким чином, величина неусувного функціонального зносу визначається шляхом капіталізації втрат орендної платні.

Зовнішній знос(економічне застарівання) – втрата вартості об'єкту нерухомості, викликана зовнішніми чинниками, наприклад, скороченням ділової активності в районі розміщення об'єкту, діями місцевої адміністрації у напрямі посилення податкового тиску, змінами на ринку зайнятості, незручним розташуванням щодо транспортних магістралей, комунальних служб, об'єктів торгівлі тощо.

Способом вимірювання зовнішнього зносу є аналіз парних продажів (коли на ринку нерухомості продаються два порівнянні об'єкти, один з яких має ознаки зовнішнього впливу, інший – ні). Різниця в цінах дозволяє зробити висновок про величину зовнішнього зносу об'єкту оцінки.

Іншим способом вимірюванню зовнішнього зносу є порівняння доходів від орендної платні двох об'єктів, аналогічних оцінюваному, на один з яких здійснюється негативний вплив. Капіталізація втрат доходу від порівняння цих двох об'єктів характеризуватиме величину зовнішнього зносу.

Для визначення величини сукупного зносу в оцінній практиці використовують наступні методи:

- метод «терміну життя»;

- метод розбиття.

Сутність методу «терміну життя» полягає в припущенні, що втрати вартості об'єкту за рахунок фізичних руйнувань, функціонального застарівання і різних зовнішніх чинників пропорційні його віку. У зв'язку з цим в оцінній практиці прийнято виділяти:

- термін фізичного життя об'єкту (Тфж) – період часу, протягом якого об'єкт реально існує (від дати введення в експлуатацію і до моменту його руйнування);

- термін економічного життя об'єкту (Теж) – період часу, протягом якого об'єкт власності додає вартість до сукупної вартості майна, враховуючи і отримання прибутку від його використання (від дати введення в експлуатацію і до того моменту, коли поліпшення перестають додавати вартість до сукупної вартості майна);

- ефективний вік об'єкту (Веф) – вік «на скільки років виглядає об'єкт власності» з урахуванням його технічного стану, зовнішнього вигляду, дизайну й економічних чинників, що впливають на його вартість;

- термін економічного життя, що залишився, (Теж) – період часу від дати оцінки до кінця економічного життя, тобто до дати, коли внесок об'єкту в сукупну вартість дорівнює нулю в результаті старіння).

З урахуванням перерахованих періодів у процесі експлуатації об'єкту нерухомості відсоток сукупного зносу у вартості відтворювання (СЗ %) розраховується за формулою:

 

. (8.16)

Метод розбиття при визначенні величини сукупного зносу (СЗ) передбачає окремі розрахунки за всіма видами зносу: фізичного (Зфіз) функціонального (Зфункц), зовнішнього (Ззов), і підсумовуваннярезультатів:

СЗ = Зфиз+ Зфункц +3зов. (8.17)

 

Порівняльний підхід до оцінки нерухомості базується на порівняльному аналізі цін продажу об'єктів, подібних до об'єкту оцінки, і внесенні відповідних коректувань з метою обліку відмінностей між об'єктами-аналогами і об'єктом оцінки, внаслідок чого визначається вартість останнього. Даний підхід найефективніший в умовах розвиненого ринку нерухомості, тому що він базується на факті наявності повної і достовірної інформації про технічні характеристики і ціни продажів аналогічних об'єктів.

Порівняльний підхід представлений двома основними методами:

- порівняння продажів;

- валового рентного мультиплікатора.

Метод порівняння продажів заснований на зіставленні й аналізі інформації про продаж аналогічних об'єктів нерухомості, як правило, за останні декілька місяців. Основним принципом методу порівняльних продажів є принцип заміщення, відповідно якому за умов наявності на ринку декількох схожих об'єктів нерухомості раціональний інвестор не заплатить більше суми, в яку обійдеться придбання нерухомості аналогічної корисності.

Метод порівняння продажів включає такі етапи:

- вивчення стану і тенденцій розвитку ринку нерухомості, а особливо того сегменту, до якого належить об'єкт оцінки; виявлення об'єктів нерухомості, самих порівнянних з оцінюваним, які були продані недавно (не менше 3-5 порівнянних продажів), і збір інформації;

- перевірка інформації про угоди. Цей етап допускає перевірку таких даних: мотивація угоди, ступінь інформованості учасників угоди, типовість умов фінансування, достатність часу експозиції об'єкта, наявність спеціальних умов продажу;

- порівняння кожного об'єкта-аналога з об'єктом оцінки і внесення поправок в ціни продажів порівнянних об'єктів.

Процес такого порівняння включає два компоненти:

- елементи порівняння;

- одиниці порівняння.

Відповідно до класифікації Харрісона елементи порівняння – це:

- умови фінансування (розмір платежів за відсотками, термін кредиту, величина і вартість закладеного майна);

- умови продажу (обставини, за яких продавець і покупець приймають свої рішення щодо продажу і придбання конкретного об'єкту нерухомості);

- ринкові умови (активність ринку, стадія життєвого циклу об'єкту і ринкового сегменту в цілому);

- місцезнаходження (район розміщення (житловий, діловий, промисловий і т.ін.), екологічна привабливість, ступінь розвитку транспортної інфраструктури і комунікацій);

- фізичні характеристики (фізичні параметри, якість будівництва і експлуатації, функціональна придатність).

Одиницями порівняннядля нерухомості в оцінній практиці є, як правило, ціна одиниці вимірювання об'єктів (м² житлової або загальної площі, 1 м³, 1 га) або ціна за одиницю, яка приносить дохід (наприклад, за одне місце автостоянки в гаражі, одне посадочне місце в спортивному комплексі, ресторані або театрі).

Поправкаминазиваються коректування, які вводяться в ціну продажу об'єкта-аналога в процесі приведення його ціноутворюючих характеристик до характеристик оцінюваного об'єкту.

Поправки можуть бути:

- процентні – застосовуються, коли важко визначити точні абсолютні величини поправок, наприклад, для обліку особливостей місця розташування, якості будівництва, умов фінансування або часу продажу об'єктів-аналогів і об'єкту оцінки. Такі поправки відносяться до ціни продажу аналога в цілому або ціни продажу його одиниці порівняння;

- грошові – пов'язані з додатковими поліпшеннями об'єктів (наявністю ремонту, телефону, додаткових приміщень і т. д.) і враховуються в ціні об'єкту оцінки шляхом додавання або вирахування абсолютної величини поправки з ціни продажу порівнянного об'єкту нерухомості в цілому або ціни продажу його одиниці порівняння.

Для розрахунку поправок застосовують такі основні методи:

- аналіз парних продажів. Парним продажем називається продаж двох об'єктів, ідентичних майже у всьому, за винятком однієї характеристики. В основі його лежить наступне положення: якщо між двома порівнянними об'єктами є єдина розбіжність, то різниця в продажних цінах може бути віднесений до цієї розбіжності. Об'єкти парного продажу зовсім не обов'язково повинні бути порівнянні з об'єктом і його аналогами;

- прямий аналіз характеристик. Суть його полягає в аналізі характеристик оцінюваного об'єкта й аналога. За допомогою прямого аналізу розраховується, наприклад, процентна поправка на знос, поправка на час продажу об'єкту, що фактично відбиває зміну купівельної спроможності валюти, в якій здійснювалися платежі за порівнянні об'єкти нерухомості. При цьому в ціни аналога вноситься процентна поправка, яка враховує індекс інфляції;

- регресійний аналіз. Суть його полягає в обробці значного об'єму ринкової інформації за порівнянними об'єктами за допомогою математико-статистичних методів і побудови лінійних і нелінійних моделей багаточинників, які описують залежність вартості об'єктів нерухомості від різних змінних чинників;

- експертний метод розрахунку. Цей метод був заснований на суб'єктивних уявленнях оцінювача про переваги і недоліки об'єкту оцінки порівняно з аналогом. Ці поправки завжди процентні і вносяться послідовно (перша процентна поправка помножується на ціну продажу порівнянного об'єкту, всі наступні поправки вносяться до кожної попередньої відкоректованої ціни). Наприклад, порядок внесення поправок, запропонований в роботі Харрісона, такий: склад майнових прав (розбіжності в юридичному статусі), фінансові умови, умови продажу, ринкові умови, місцезнаходження, фізичні характеристики об'єктів;

- узгодження скоректованих цін об'єктів-аналогів і розрахунок остаточної величини ринкової вартості об'єкту нерухомості.

Метод валового рентного мультиплікатора

Валовий рентний мультиплікатор – це відношення продажної ціни об'єкту до потенційного або дійсного валового доходу, отриманого від експлуатації об'єкту нерухомості:

 

ВРМ = ПВД/Канал, (8.18)

 

де ВРМ – валовий рентний мультиплікатор;

Цанал – ціна продажу аналога.

Вживання методу здійснюється в такій послідовності:

1) підраховується ринковий рентний дохід від об'єкту нерухомості, що оцінюється;

2) розраховується валовий рентний мультиплікатор для об'єктів-аналогів;

3) розраховується вірогідна вартість об'єкту оцінки за формулою:

 

Вон = ПВДон*ВРМ, (8.19)

 

де ПВДон – потенційний валовий дохід об'єкту нерухомості, що оцінюється.

Валовий рентний мультиплікатор не коректують на відмінності між об'єктом оцінки і порівнянними об'єктами, тому що в основу його розрахунку покладені фактичні орендні платежі і продажні ціни, в яких вже були враховані такі відмінності.