Методи оцінки вартості земельної ділянки

 

На сьогоднішній день в більшості випадків об'єктом оцінки є не абсолютне (повне) право власності на земельну ділянку, а лише право користування довгостроковою орендою. Відповідно ринковим виразом цього оцінюваного права є вже не ринкова (продажна) вартість земельної ділянки, а ринкова вартість права довгострокової оренди.

Теоретично загальновідомо, що вартість землі, як і інших товарів, відображає її поточну цінність з погляду отримання майбутнього доходу. У разі комерційного використання майбутні доходи земельної ділянки залежать від очікуваної величини річної орендної платні (умовно нарахованої ренти) за вирахуванням витрат на освоєння та експлуатацію ділянки:

 

, (8.1)

 

де Vз – вартість ділянки землі;

Дв – реальний або умовно нарахований валовий дохід;

І – очікувані витрати;

Кк – ставка (коефіцієнт) капіталізації.

Оцінка ринкової вартості ділянок здійснюється наступними основними методами:

- методом техніки залишку для землі;

- методом середньозваженого коефіцієнта капіталізації;

- методом порівняння продажів;

- методом розбиття;

- методом капіталізації;

- методом валового рентного мультиплікатора.

Метод техніки залишку для землі. При вживанні даного методу повинні бути відомі: вартість будівель і споруд; чистий операційний дохід, який приносить земля, будівлі та споруди; коефіцієнти капіталізації для землі, будівель і споруд.

Розрахунки даним методом виконуються у декілька етапів.

1. Чистий операційний дохід розподіляється між землею, будівлями і спорудами. Для визначення доходу, що стосується будівель і споруд, необхідно вартість будівель і споруд помножити на коефіцієнт капіталізації будівель і споруд:

 

Ісп = Vсп Rсп _, (8.2)

 

де Vсп – поточна вартість будівель і споруд;

Ісп – чистий операційний дохід, що припадає на будівлі і споруди;

Rсп – коефіцієнт капіталізації для будівель і споруд.

Коефіцієнт капіталізації для будівель і споруд можна розрахувати за формулою:

Rсп = Rвід + Rзем _, (8.3)

 

де Rвід – коефіцієнт (повернення) відшкодування капіталу;

Rзем – коефіцієнт капіталізації для землі.

Капіталізація в цьому випадку проводиться тільки по ставці доходу на інвестиції без урахування відшкодування капіталу, оскільки вважається, що земля не зноситься.

2. Визначається залишок чистого операційного доходу, що відноситься до землі, – із загального чистого операційного доходу віднімається дохід, що відноситься до будівель і споруд:

 

Ізем = І - Ісп, (8.4)

 

де Ізем – чистий операційний дохід, що відноситься до землі;

І – загальний чистий операційний дохід.

3. Розраховується залишкова вартість землі шляхом капіталізації залишкового чистого операційного доходу від землі:

 

, (8.5)

 

де Vзем – залишкова вартість землі;

Rзем – коефіцієнт капіталізації для землі.

Техніка залишку для землі може бути використана при визначенні варіанту якнайкращого і найефективнішого використання. При використанні методу техніки залишку для землі можливе отримання негативної величини залишкового доходу, приписуваного землі. Це може свідчити про те, що будівля є надмірним поліпшенням для даної ділянки.

Метод середньозваженого коефіцієнта капіталізації. В даному випадку використовується «пайовий підхід» до оцінки. Розрахунки цим методом також виконуються у декілька етапів.

1. Приблизно розраховуються пропорції, в яких вартість нерухомості ділиться на вартість земельної ділянки і вартість будівель і споруд. Традиційно для цього використовуються дані про нормативні ціни землі і ціни на будівельні роботи.

2. Визначається середньозважений, загальний коефіцієнт капіталізації – коефіцієнт, що використовується для капіталізації всього чистого операційного доходу. Він розраховується виходячи із структури вартості об'єкту, тобто розподіли на вартість землі і вартість будівель і споруд за формулою:

Rср = Rсп dсп + Rзем dзем, (8.6)

 

де Rср – середньозважений (загальний) коефіцієнт капіталізації;

dзд, dзем – процентна частка будівель, споруд і земельної ділянки в загальній вартості.

У разі, коли очікується приріст або зниження вартості об'єкту, загальний коефіцієнт капіталізації повинен бути підданий коректуванню. У разі приросту вартості чинник фонду відшкодування, відповідний періоду володіння об'єктом, слід помножити на процентний приріст вартості за цей період, а отриманий результат відняти з необхідної ставки кінцевої віддачі. У випадку ж зниження вартості чинник фонду відшкодування, помножений на процентний приріст вартості за цей період, додається до необхідної ставки кінцевої віддачі.

3. Визначається вартість всього нерухомого майна методом капіталізації доходу:

, (8.7)

 

де V – вартість усього нерухомого майна.

4. Вартість земельної ділянки розраховується за допомогою пайового коефіцієнта:

Vзем = V dзем_. (8.8)

 

Метод порівняння продажів. У разі вживання даного методу оцінювач спочатку на відповідному ринку нерухомості виявляє ряд фактичних продажів земельних ділянок, аналогічних оцінюваному по сукупності безлічі показників, включаючи цільове використання, і збирає для підібраних аналогів необхідну порівняльну (ринкову) інформацію (ціна продажу, величина орендної платні і т. д.). Потім ця інформація про операції перевіряється на можливість використання в процесі оцінки, щоб переконатися в її достовірності і доцільності. Нарешті, в об'єкти-аналоги вносяться поправки на відмінності між об'єктом оцінки і кожною із зіставних ділянок (розмір, місцеположення, тип ґрунтів, рельєф, економічні умови і тощо).

Перевага методу – простота використання. Недолік – не завжди є порівняльні дані, що характерне для умов сучасної України, де важко набрати достатню кількість зіставних продажів прав оренди земельних ділянок промислового використання.

До даного класу методів відноситься також метод перенесення (співвідношення). Цей метод був заснований на визначенні співвідношення між вартістю земельної ділянки і зведених на ньому споруд. Враховують з теоретичну передумову, що існує стійкий зв'язок між вартістю землі і вартістю споруд для певного типу нерухомості в певному регіоні. Отже, якщо в районі розташування оцінюваного об'єкту не набралося достатньої кількості порівнянних продажів, то слід пошукати схожі регіони і зібрати дані з продажу в цих регіонах. Потім визначити типові співвідношення між вартістю землі і загальною вартістю об'єкту нерухомості і використовувати це співвідношення при аналізі продажів ділянок, які служитимуть об'єктом порівняння в оцінюваному регіоні. Відсутність розвиненої бази даних на вітчизняному ринку нерухомості робить можливим використання даного методу в більш прямолінійному варіанті: підбираються продажі аналогічних по використовуванню ділянок з аналогічними характеристиками в сусідніх регіонах і з відповідними поправками переносяться в район об'єкту оцінки.

Метод капіталізації. Вартість земельної ділянки визначається капіталізацією доходів. Розраховується коефіцієнт капіталізації:

 

, (8.9)

де Iан – чистий операційний дохід аналога;

Vан – продажна ціна аналога.

Визначається вірогідна вартість об'єкту оцінки за методом капіталізації. Метод капіталізації земельної ренти зручний при оцінці земельної ділянки у разі оренди останнього окремо від будівель і споруд, коли орендар несе відповідальність за сплату помайнового податку й інші витрати. Якщо умови договору оренди достатньо точно відображають ситуацію, що склалася, на ринку оренди, то можлива безпосередня капіталізація суми чистої орендної платні в земельну власність.

Метод розбиття земельної ділянки при визначенні вартості. Цей метод використовується в тих випадках, коли необхідно визначити вартість земельної ділянки, придатної для розбиття на окремі індивідуальні ділянки. Алгоритм наступний.

1. Визначаються кількість і розміри індивідуальних ділянок.

2. Розраховується вартість освоєних ділянок за допомогою методу зіставних продажів.

3. Розраховуються витрати освоєння і витрати, пов'язані з продажем, інженерні витрати по розчищанню, розмітці, остаточній підготовці землі, витрати на будівництво доріг, підземних інженерних комунікацій, оплата податків, комісійних за продаж і рекламу, а також розраховується розумний підприємницький прибуток.

4. Зіставляються графіки освоєння і передбачуваних продажів.

5. Визначаються величини виручки від продажу індивідуальних ділянок.

6. Визначається чиста виручка від продажу шляхом віднімання витрат освоєння, витрат з продажу і підприємницького прибутку з передбачуваної виручки від продажу ділянок.

7. Визначається ставка дисконту.

8. Дисконтується чиста виручка від продажу земельних ділянок для розрахунку вартості земельної ділянки, розбитої на окремі ділянки.

Класичний витратний підхід, як правило, не застосовують безпосередньо для оцінювання земельних ділянок. Але закладений в ньому залишковий принцип використовують в інших методах даного класу, наприклад в методі абстрагування. Метод абстрагування, відомий також як метод оцінки землі за залишковим принципом, був заснований на витратній моделі: від ціни продажу освоєної земельної ділянки віднімається вартість освоєння, визначена як вартість заміщення (відновна вартість). Розрахована таким чином вартість землі використовується як додаткова інформація в методі порівняння продажів. Цей метод рекомендовано для виконання кадастрової оцінки земельних ділянок.

Розглянуті вище методи достатньо ефективні для оцінки земельних ділянок виробничого призначення, порівняно невеликих за площею.

Якщо ж оцінці підлягають виробничі (промислові) ділянки, розташовані у виробничих, промислових, комунально-складських зонах, зонах зовнішнього транспорту, то їх оцінювання стає достатньо проблематичним. Адже в їх складі на даний момент ми не в змозі підібрати достатньої кількості проданих або переданих в оренду земельних ділянок для використання методу порівняння продажів або отримати потоки доходів, які дозволили б скористатися одним з методів прибуткового класу.