Банкир — это человек, который берет с вас высокие проценты за то. что вы бepeтe взаймы чьи-то деньги.
Если бы Дэйв инвестировал свои деньги в сертификаты залогового права штата Аризоны и вкладывал бы их заново всякий раз после того, как правительство возвращало бы ему их с процентами, все у него сложилось бы совсем по-другому. В Аризоне такой сертификат имеет доходность 16 %. По истечении 20 лет 2 тысячи долларов, вложенные изначально Дэйвом, превратились бы в сумму, превышающую 35 тысяч! Умелые инвесторы, приобретающие сертификаты на аукционах в Айове, получают 24 % дохода на вложенные доллары. В этом случае 2 тысячи. Дэйва превратились бы в 120 тысяч, и это по прошествии всего 20 лет, при этом если бы Дэйв не вкладывал ни на цент больше, чем те же 2 тысячи долларов. Согласно моим расчетам, это в 25 раз больше, чем обеспечило бы Дэйву держание денег в банке.
Сертификаты залогового права с доходностью 24 % в особенности имеет смысл приобретать на заработки, по которым возможна отсрочка налогообложения. Инвестиция в размере 10 тысяч долларов сегодня, предполагая, что ее рост будет сопровождаться отсрочкой уплаты налогов, превратилась бы в сумму, превышающую 1 миллион, всего за 21 год.
Замечательно еще и то, что для этого не требуется ни опыта, ни каких-либо специальных знаний! Это настолько просто, что по силам любому, даже если вы прежде ни разу в жизни не инвестировали денег. Вы, возможно, зададите мне вопрос: есть ли все же какой-никакой риск? Рад, что вы спросили. На мой взгляд, самый большой риск состоит в следующем. Домовладелец рассчитывается с вами слишком рано, и вам приходится через более короткий срок повторно инвестировать свои деньги. При таких процентных ставках вы живете надеждой, чтобы налоги никогда не были уплачены!
Согласно чиновникам, с которыми я беседовал, 97 % всех сертификатов гасятся в течение двух лет. А что же остальные 3 процента? Они — ваш счастливый билет к «американской мечте»: прекрасный дом, приобретенный за величину налогов на него и брокерских комиссионных!
В Соединенных Штатах Америки насчитывается 3300 округов. Примерно в половине округов продаются сертификаты залогового права. В остальных штатах продают право на купчую на недвижимость, по которой просрочена уплата налогов. Соответственно, некоторые штаты, называемые «залоговыми штатами», продают бумагу, напоминающую по своим свойствам закладную. Другие штаты, называемые «купчими штатами», продают право на владение недвижимостью. Они передают права на недвижимость конкретного владельца тому, кто больше заплатит на аукционе. Одной возможностью прибыли в этом случае являются наличные проценты. Другой возможностью является шанс приобрести недвижимость за центы на доллар.
В большинстве штатов, однако, если домовладельцы не платят налоги, они уступают вам права на свою собственность. Что ж, поздравляем! Вы только что выиграли в лотерею! Согласно законодательству большинства штатов, вы в этом случае становитесь владельцем недвижимости, свободной от залоговых обязательств любого рода. Вместе с тем, законы слегка различаются, и в некоторых штатах не допускается продажа недвижимости с аукциона, пока не погашены соответствующие сертификаты залогового права.
Недвижимость, по которой просрочена уплата налогов, является, как правило, в той или иной мере заложенной. В целях защиты этих залогов, когда тянуть больше некуда, держателей закладной вынуждают оплачивать просроченные налоги... и, разумеется, высокую пеню. Посему это редкий случай, когда вам удастся стать владельцем недвижимости в результате приобретения сертификата залогового права. Но это все же случается время от времени. В связи с этим следите за тем, чтобы инвестируемая вами сумма не превышала стоимости самой недвижимости. Возможно, рассматриваемое здание расположено у места хранения токсичных отходов. Поэтому всегда необходимо проявлять разумную осторожность.
