Региональные рынки недвижимости.

 

В условиях рыночных отношений управление недвижимостью представляет собой сложную комплексную проблему удовлетворения потребностей в конкретных видах недвижимости.

 

Под рынком недвижимости понимается сфера товарно-денежных отношений по поводу купли-продажи и использования земли и других естественных угодий, а также всякого имущества, базирующегося на земле и являющегося объектом собственности юридических или физических лиц.

 

Операции с недвижимостью – это бизнес, где проверяется умение прогнозировать и принимать решения. Это риск, где и профессионалы допускают грубые ошибки: риск потерять свое состояние в результате непроведенной правовой или экологической экспертизы, «экономии» на маркетинге, упрощенной оценки объекта недвижимости.

 

Последние годы показали, что время дилетантов и сверхприбылей на рынке недвижимости прошло. Настало время получения и применения знаний, долговременной стабильной работы.

 

Развитие рынка недвижимости является процессом регулирования потребностей общества в недвижимости. Это развитие происходит в условиях рыночных отношений и тесно связано с правом собственности.

 

Право собственности – это совокупность юридических норм, закрепляющих и охраняющих принадлежность материальных благ определенному субъекту.

 

Российский рынок недвижимости отражает все проблемы переходной экономики и характеризуется неравномерным развитием отдельных сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционной активностью субъектов управления. Традиционно недвижимость делится на 3 группы: жилищный фонд, нежилой фонд, земля. Каждая из этих групп развивается самостоятельно, имеет собственную законодательную и нормативную базу.

 

Недвижимость – товар особого рода, это наиболее фундаментальный, долговечный товар, удовлетворяющий сложную потребность потребителя. Совокупность потребительских свойств объекта недвижимости и параметров внешней по отношению к нему среды определяют полезность объекта.

 

Объекты недвижимости разнородны, уникальны и неповторимы. Сложный процесс передачи прав собственности на недвижимость обусловливает низкий уровень ликвидности недвижимости как товара. Независимо от функционального назначения все объекты недвижимости нуждаются в постоянном управлении. Управление недвижимостью – это комплексная система удовлетворения потребностей клиентов в конкретном виде недвижимости. Ключевым вопросом, который необходимо решать при разработке системы управления недвижимостью, является формирование цели системы. Например, целью застройщика является построить, исходя из требований рынка, объект, который можно будет выгодно продать или сдать в аренду.

 

Управление маркетингом недвижимости – это комплексная система по обеспечению конкурентоспособных параметров проектируемого объекта либо комплексная система по реализации концепции маркетинга созданного объекта недвижимости.

 

Оценка недвижимости – это операция по определению стоимости объекта. Величину стоимости нужно знать для осуществления купли-продажи объекта, для определения налогооблагаемой базы, решения вопросов ипотечного кредитования, аренды, страхования объектов. Оценка – важнейшая функция маркетинга и системы управления недвижимостью в целом. Чем ближе фактическое значение стоимости объекта к истинному, тем меньше вероятность ошибки при принятии решения в области управления недвижимостью. Поэтому оценке должен предшествовать системный анализ параметров качества и ресурсоемкости объекта, условий и факторов внешней среды, влияющих на эти параметры.

 

Факторы, которые следует учитывать при оценке недвижимости:

 

физические: природные (земля, климат, природные ресурсы), созданные человеком различные объекты, их количество и прогрессивность;

 

социальные: размер семьи, уровень жизни, культура развития инфраструктуры региона и т. д.;

 

экологические: уровень дохода, налоговая политика, финансово-кредитная система, уровень цен, уровень занятости населения и др.;

 

политические: зонирование страны по экономическим льготам (свободные экономические зоны), уровень безопасности и др.

 

Для определения выгодности вложений в тот или иной объект, предлагаемый на региональном рынке недвижимости, исчисляется дисконтированная сумма будущих доходов, рассчитываемая на основе процентной ставки и коэффициента дисконтирования.

 

В настоящее время на рынке жилья имеется масса предложений с различными ценами. Последние дифференцированы по областям, городам, а внутри городов по районам. Но при всем многообразии сложились две их основные группы: на первичном и вторичном рынке. Цены определяются уровнем затрат и спросом. Вторичный рынок – это старое жилье, доставшееся владельцам бесплатно или по ценам, более низким по сравнению с действующими в настоящее время, а также себестоимостью строительства. Вместе с тем его потребительские качества ниже, чем сооружаемого по современным проектам. Приведение старого жилья к уровню средних требований связано с дополнительными затратами на ремонт и модернизацию.

 

 

Вторичный рынок играет роль промежуточной «ниши». С одной стороны, он является как бы стартовым капиталом, с которого начинается инвестирование или приобретение нового жилья. С другой, он удовлетворяет спрос населения с ограниченными доходами. Вторичный рынок сохранится в будущем, а его цены будут по прежнему низкими.

 

Для рынка жилья характерен ограниченный спрос. Жилье относится к категории товаров высшей категории, спрос на которые зависит от денежного дохода. Поэтому не реально ожидать его увеличения без заметного роста среднего уровня доходов населения. Пока этот уровень сдерживает спрос. Базовым показателем уровня спроса является объем продаж. Статистика по объемам продаж или реализации построенного жилья на первичном рынке не публикуется вообще.

 

 

Анализ сложившейся ситуации показывает, что погоня за более высокими ценами превалирует в деятельности строительных предприятий и фирм, предлагающих жилье. Такая погоня игнорирует эластичность спроса на дешевые квартиры, дающую возможность увеличить прибыль в большом размере, чем за счет некоторого уменьшения цены. Причина заключается в боязни потерять прибыль в условиях инфляции. Кроме того, появление массы мелких фирм, пытающихся добиться высокой прибыльности и не уверенных в своем существовании в будущем, не стимулирует снижение цен.