ВВОДНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ. При возмездной реализации имущества оно переходит из собственности (управления) одного субъекта в собственность (управление) другого189

При возмездной реализации имущества оно переходит из собственности (управления) одного субъекта в собственность (управление) другого¹⁸⁹. Напротив, при передаче имущества в возмездное пользование собствен­ник сохраняет свое право, но само имущество поступает во временное пользование, а как правило, и владение другого лица.

Поскольку возмездная реализация приводит к вы­бытию имущества из состава собственности его преж­него обладателя, материальным объектом такой реали­зации могут быть вещи, потребляемые и непотребляемые, индивидуально определенные и определяемые родовыми признаками. В отличие от этого при передаче имущества во временное возмездное пользование собственнику по истечении срока действия договора должна быть возвращена та же самая вещь. Поэтому материальным объектом обязательств такого рода могут быть только индивидуально определенные и притом непотребляемые вещи.

Установление обязательств по передаче имущества во временное возмездное пользование обусловлено рядом причин.

Во-первых, собственник может в данный момент не испытывать нужды в использовании того предмета, которым он обладает. Для отчуждения же вещи необхо­димых предпосылок нет, ибо со временем она понадо­бится самому собственнику. Но вместе с тем вещь ока­залась бы омертвленной (иммобилизованной), если бы закон не допускал ее передачи даже во временное поль­зование другому лицу.

Во-вторых, гражданин или организация, не будучи собственником какой-либо вещи, иногда нуждается в ее использовании лишь эпизодически. Ясно, что при таких обстоятельствах они не станут приобретать эту вещь в собственность. Но если бы они не могли получить ее даже во временное пользование, соответствующие их потребности вовсе не были бы удовлетворены.

В-третьих, потребность в использовании вещи может быть длительной или даже постоянной. Но и в таких случаях приобретение ее в собственность иногда нео­существимо либо экономически нецелесообразно. Нап­ример, строительство в городе большого многоквартир­ного дома и последующее его содержание для группы граждан — задача более сложная, чем для государства, хотя в пользовании жилым помещением граждане ис­пытывают не эпизодическую, а постоянную потребность. В этих условиях, как правило, крупные коллективы или общество в целом должны выступать в качестве субъ­екта права собственности с предоставлением права поль­зования лицам, нуждающимся в соответствующих объектах.

Таковы объективные факторы, порождающие необхо­димость в обязательствах по передаче имущества во вре­менное пользование другого лица. Вместе с тем экономи­ческие законы, действующие при социализме, обусловли­вают возможность, а во многих случаях необходимость установления этих обязательств на возмездных началах.

Вещь в процессе ее использования изнашивается (амортизируется), утрачивая известную часть своей стоимости, на компенсацию которой вправе притязать собственник, временно уступающий пользование иму­ществом другому лицу. В течение того же периода соб­ственник не может извлекать из вещи ее полезные естественные свойства в целях удовлетворения различных своих потребностей. Эти потери также должны быть ему компенсированы, чтобы он смог использовать полу­ченный денежный или иной эквивалент на приобретение предметов, отвечающих его нуждам в данный момент.

Из сказанного, конечно, не следует, что возмездность составляет обязательный элемент всех отношений такого рода. Наоборот, у нас широко распространено и безвоз­мездное пользование отдельными видами имущества. Речь при этом идет не только о товарищеской взаимопо­мощи в отношениях между гражданами, но в первую очередь об огромном непрерывно расширяющемся круге случаев безвозмездного предоставления к услугам насе­ления многообразных видов имущества из общественных фондов. Более того, даже и при возмездном характере этих отношений уплачиваемое собственнику возна­граждение далеко не всегда достигает размеров, ком­пенсирующих износ вещи и уступку пользования ею. Общеизвестно, например, что квартирная плата, вноси­мая за пользование помещениями в государственном жилом фонде, нормируется по ставкам, которые покры­вают весьма незначительную часть расходов по содер­жанию и ремонту жилых строений.

Но как бы ни возрастало значение безвозмездности при социализме, до тех пор, пока сохраняется закон стоимости, а труд оплачивается по его количеству и ка­честву, не могут утратить своей решающей роли экви­валентно-возмездные экономические связи между инди­видом и обществом, между самими индивидами или их организованными коллективами. Этим определяется и роль возмездных отношений по передаче имущества во временное пользование другого лица.

Действующее законодательство в качестве оснований возникновения обязательств по передаче имущества в возмездное пользование предусматривает два вида договоров — имущественный наем и наем жилого поме­щения. Встречаются и такие термины, как «аренда» (например, сдача в аренду складских помещений) или «прокат» (например, сдача напрокат музыкальных ин­струментов). Нередко отмеченное терминологическое разнообразие отражает известное различие в регулиро­вании отдельных отношений. Так, существуют особые правила работы прокатных организаций, сдачи в аренду нежилых помещений и т. п. Однако наличие отдельных разновидностей таких договоров не устраняет коренной их общности как договоров имущественного найма. В этом смысле термины «имущественный наем», «аренда», или «прокат» равнозначны.

Договор имущественного найма применяется в отно­шениях между социалистическими организациями. В од­них случаях (например, при сдаче в аренду временно бездействующего оборудования) он носит эпизодический характер; в других же случаях основная или одна из ос­новных задач данного юридического лица в том и сос­тоит, чтобы обслуживать иные организации путем сдачи им имущества внаем. Таковы, например, функции отде­лов нежилых помещений исполкомов местных Советов, сдающих в аренду складские, торговые и тому подобные помещения.

В отношениях между организациями и гражданами договор имущественного найма имеет существенное значение в области прокатного обслуживания населения музыкальными инструментами, мотоциклами и велосипе­дами, спортивным инвентарем, предметами домашнего обихода. Гораздо реже используется в порядке найма социалистическими организациями имущество граждан. Это бывает в случаях сдачи гражданами в аренду дач­ного или жилого помещения для детского сада или пи­онерского лагеря, передачи для организуемых публичных выставок уникальных произведений живописи, скульп­туры, графики и т. п.

Для отношений, обоими участниками которых явля­ются граждане, имущественный наем не имеет сколько-нибудь существенного значения, так как передача одним гражданином своего имущества во временное пользова­ние другому обычно происходит при такой степени това­рищеской близости, которая, как правило, исключает возмездность, составляющую обязательный элемент до­говора имущественного найма. Применение этого дого­вора ограничивается здесь почти исключительно наймом дачных помещений, взысканием с поднанимателей жилой площади денежного вознаграждения за пользование домашней обстановкой нанимателя квартиры и иными аналогичными случаями.

В отличие от имущественного найма договор найма жилого помещения есть договор между нанимателем и собственником (владельцем) дома о предоставлении в возмездное пользование отдельной квартиры или комнаты. Поскольку в жилье может нуждаться не орга­низация, а гражданин, то только он и способен высту­пать как наниматель в этом договоре, кто бы ни сда­вал внаем жилое помещение. Когда же в аренду сдается жилой дом в целом, ее оформляют договором имущест­венного, а не жилищного найма. Тот же договор опосред­ствует сдачу в аренду части жилого дома, если в ка­честве арендатора выступает юридическое лицо, а не от­дельный гражданин.