Розділ X. чена сторонами у договорі, він не вважається неукладеним

чена сторонами у договорі, він не вважається неукладеним. При цьо­му розмір плати за користування визначається відповідно до загальних правил, закріплених у ст. 632 ЦК. Зокрема, при визначенні розміру плати за користування можуть застосовуватися ціни (тарифи, ставки тощо), встановлені уповноваженими органами влади або орга­нами місцевого самоврядування. Наприклад, згідно з постановою КМУ від 20 листопада 2003 р. № 1787 органи місцевого самовряду­вання можуть визначати мінімальну вартість місячної оренди за 1 ка. м. нерухомого майна фізичних осіб. Якщо ж розмір плати за користу­вання будівлею не встановлений ні законом, ні договором і не може бути визначений, виходячи з умов договору, то він визначається ви­ходячи із звичайної плати за користування будівлями, що склалася на момент укладення договору (статті 632, 762 ЦК).

Плата за користування будівлею складається з двох частин. По-перше, це плата за користування власне будівлею. По-друге, плата-за користування земельною ділянкою, на якій розташована будівля.

Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається у письмовій формі. Недодержання вимоги за­кону щодо оформлення договору в письмовій формі тягне правові на­слідки, передбачені ст. 218 ЦК. У разі укладення договору найму бу­дівлі, іншої капітальної споруди або їх окремої частини строком на один рік і більше він підлягає нотаріальному посвідченню та держав­ній реєстрації. Отже, відповідно до загальних вимог ч.З ст. 640 ЦК договір найму даних об'єктів є вчиненим з моменту його державної реєстрації. Така реєстрація здійснюється нотаріусами шляхом вне­сення запису в Державний реєстр договорів одночасно з нотаріаль­ним посвідченням договорів. Державна реєстрація договору найму будівлі може здійснюватися лише при наявності попередньої держав­ної реєстрації прав на цей об'єкт.

Зміст договору найму будівлі становлять умови про права та обо­в'язки сторін. У ЦК відсутні спеціальні норми, що регулюють права та обов'язки наймодавця і наймача за договором найму будівлі. От­же, зміст цього договору складають загальні права та обов'язки сто­рін за договором найму (оренди).

До основних обов'язків наймодавця належить обов'язок виконан­ня договору найму, що полягає у наданні наймачеві будівлі у тимча­сове користування у стані, який відповідає умовам договору найму та призначенню будівлі. ЦК передбачає особливий порядок передання будівлі наймачеві. Акт передачі включає підписання відповідного до­кумента (акта) та надання супроводжувальних об'єкт документів. У разі припинення договору найму наймодавець зобов'язаний прийня­ти будівлю від наймача, підписавши відповідний документ (акт) про повернення йому предмета договору.

Виходячи з господарсько-експлуатаційних характеристик, будівля та земельна ділянка, на якій вона розташована, розглядаються як єди­ний об'єкт. Отже, обов'язком наймодавця є також передача наймачу

ЗОБО В •ЯЗАННЯ... У ЗВ 'ЯЗКУ З ПЕРЕДА ЧЕЮ МАЙНА У КОРИСТУВАННЯ 203

права користування земельною ділянкою у розмірі, необхідному для досягнення мети найму будівлі. При цьому, якщо у договорі дане пи­тання не врегульоване, то наймач автоматично отримує це право на весь строк договору найму будівлі. У разі, якщо власник будівлі не є власником земельної ділянки, на якій розміщена ця будівля, при укладенні договору найму будівлі вважається, що власник ділянки погоджується на надання наймачеві права користування земельною ділянкою. Вказана презумпція може бути спростована договором між наймодавцем будівлі та власником земельної ділянки. У цьому разі наймач будівлі повинен укладати окремий договорі найму (оренди) земельної ділянки з її власником відповідно до ст. 792 ЦК.

Наймач зобов'язаний користуватися будівлею відповідно до її функціонального призначення, своєчасно та у повному розмірі здій­снювати плату за користування, а у разі припинення договору найму негайно повернути наймодавцеві будівлю у належному стані.

У наймача за договором найму будівлі одночасно з правом найму будівлі завжди виникає право користування земельною ділянкою, на якій вона розташована. Крім того, наймач набуває право користуван­ня також земельною ділянкою, що прилягає до будівлі, у розмірі, не­обхідному для досягнення мети найму. Труднощі з визначенням роз­міру земельної ділянки, необхідної для ефективного використання приміщення наймачем, виникають при укладенні договору найму окремої частини будівлі.

Права та обов'язки сторін договору найму будівлі щодо ремонту, поліпшення або погіршення будівлі регулюються загальними норма­ми про найм (оренду).

Договір найму будівлі припиняється на підставах, зазначених за­коном для звичайного договору найму (оренди). Особливий порядок припинення встановлений для договору найму будівлі, укладеного на невизначений строк. Так, кожна із сторін договору найму будівлі, укладеного без визначення строку його дії, може відмовитися від до­говору в будь-який час, письмово попередивши про це другу сторону затри місяці.