Методи оцінки об'єктів нерухомості при іпотеч­ному кредитуванні

Сьогодні існує багато методів визначення вартості об'єкта нерухомості. Більшість з них об'єднані у три підходи: до­хідний підхід, порівняльний (ринковий) підхід, витратний майно­вий підхід. У практиці іпотечного кредитування найчастіше ви­користовується дохідний підхід, який дає можливість провести пряму оцінку вартості нерухомості залежно від очікуваних май­бутніх доходів.

При використанні дохідного підходу для оцінки нерухомості оцінювачі виділяють кілька рівнів доходів та видатків. Джерелом інформації для цього є бухгалтерський звіт про доходи та видат­ки. Перший рівень — це потенційний валовий дохід від здачі об'єкта нерухомості в оренду на цілий рік, або дохід, одержаний від використання нерухомості будь-яким іншим способом. Дру­гий рівень — це дійсний ефективний валовий дохід, який визначається шляхом віднімання від потенційного валового доходу втрат від недовантажених приміщень, неповного одержання орендної плати та інших втрат. Третій рівень — це чистий опе­раційний дохід — величина, яка характеризує реально одержа­ний дохід за мінусом поточних операційних витрат, без ураху­вання фінансових витрат (витрат на обслуговування боргу). Четвертий рівень — це грошові кошти, які надійшли до виплати податків.

Визначивши величину доходів за попередні періоди, необхід­но визначити тенденцію їх розвитку в майбутньому та вирахува­ти їх прогнозне значення. Саме прогнозні значення доходів є ос­новою для оцінки об'єктів нерухомості при інвестиційному кредитуванні.

У межах дохідного підходу при інвестиційному кредитуванні може використовуватися ряд методів, на яких ми зупинимося більш детально.